의정부지방법원 2025타경73529. 의정부역 남측 인근 메트로타워 16층 1606호, 전용 17.194㎡의 소형 아파트입니다. 현재 소유자는 박광옥이며 2022.03.02. 거래가액 87,263,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기상 핵심은 근저당이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 임차인 이아림은 2022.02.14. 확정일자를 받고, 2022.03.02. 주민등록과 점유를 시작했으며, 2024.03.04. 보증금 85,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준권리는 그보다 늦은 2024.08.22. 한화생명보험의 가압류입니다. 따라서 확약이 없다면 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 미배당 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조입니다. 감정가보다 임차보증금이 더 크므로 낙찰가가 내려가도 인수액이 커져, 룰상 실질취득액은 집행비용을 포함해 약 8,600만원대에 머뭅니다. 그러나 2026.06.01. 제출된 확약서가 이 구조를 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73529 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 167-1 메트로타워 16층 1606호 · 평화로483번길 30-3 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 17.194㎡ · 철근콘크리트구조 19층 건물 중 16층 |
| 소유자 | 박광옥 (2022.03.02. 거래가액 87,263,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (유찰 1회 기록·감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이아림 / 85,097,200원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 사용승인 / 세대수 | 2018.06.20. / 176세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 있다
현재 소유권 이전 전에는 신탁등기와 신탁재산 귀속이 반복됐지만, 2022.03.02. 박광옥 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 이아림의 주민등록·점유일도 같은 2022.03.02.이고, 확정일자는 그보다 앞선 2022.02.14.입니다. 이후 2024.03.04. 임차권등기, 2024.08.22. 한화생명보험 가압류, 2025.11.10. 강제경매개시결정 순서입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이아림 | 제1606호 전부 | 2022.03.02. | 2022.02.14. | 85,000,000원 | 있음 | 있음 | 없음 | 실질 0원* |
이아림은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 전입과 점유가 말소기준권리보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖춰, 원래는 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 조금 낮지만 최신 거래보다 크게 높다
메트로타워 전용 17.19㎡ 안팎의 실거래 12건입니다. 평균은 81,392,500원, 최저는 50,000,000원, 최고는 87,260,000원입니다. 다만 12건 중 11건이 2022년 거래이고, 가장 최근 거래는 2025.12.의 50,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 17.19㎡ | 19 | 50,000,000원 |
| 2022.06 | 17.19㎡ | 11 | 74,000,000원 |
| 2022.06 | 17.19㎡ | 19 | 68,550,000원 |
| 2022.05 | 17.19㎡ | 15 | 87,260,000원 |
| 2022.05 | 17.19㎡ | 17 | 87,260,000원 |
| 2022.05 | 17.19㎡ | 17 | 87,260,000원 |
| 2022.05 | 17.19㎡ | 18 | 87,260,000원 |
| 2022.05 | 17.12㎡ | 15 | 86,970,000원 |
| 2022.04 | 17.19㎡ | 16 | 87,260,000원 |
| 2022.04 | 17.19㎡ | 14 | 86,660,000원 |
| 2022.04 | 17.12㎡ | 15 | 86,970,000원 |
| 2022.02 | 17.19㎡ | 16 | 87,260,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 81,392,500원 |
확약을 반영한 실질취득액 80,000,000원은 12건 평균의 98.3%입니다. 평균보다 1,392,500원 낮지만 할인 폭은 1.7%에 불과합니다. 반면 최신 실거래 50,000,000원과 비교하면 30,000,000원 높고, 최신 거래가의 160.0%입니다. 오래된 2022년 거래가 평균을 끌어올리고 있으므로 평균값만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,840,000원 |
| 1. 임차인 이아림 보증금 | 85,000,000원 | 78,160,000원 |
| 2. 가압류 · 한화생명보험 | 20,579,908원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 이아림 | 85,097,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 6,840,000원입니다. 확약이 없다면 이 금액을 매수인이 인수해 실질취득액은 86,840,000원이 됩니다. 다만 2026.06.01. 확약서가 유효하게 이행되면 이아림에 대한 실질 인수는 0원*이고, 현재 회차 실질취득액은 80,000,000원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 낙찰가 | 룰상 인수 | 확약 전 실질취득 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 80,000,000원 | 6,840,000원 | 86,840,000원 | 80,000,000원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 80% | 64,000,000원 | 22,552,000원 | 86,552,000원 | 64,000,000원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 64% | 51,200,000원 | 35,121,600원 | 86,321,600원 | 51,200,000원* |
확약이 없다면 낙찰가가 8,000만원에서 5,120만원까지 내려가도 인수액이 684만원에서 3,512만1,600원으로 늘어, 실질취득액은 약 8,600만원대로 거의 고정됩니다. 이 물건에서 유찰의 가격 효과가 생기는 이유는 오직 이아림의 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 있기 때문입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부역 남측 인근이며, 주변은 오피스텔·아파트·근린상가 등이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 전철 1호선 의정부역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난합니다.
- 건물. 2018년 6월 사용승인된 철근콘크리트구조 19층 건물의 16층 물건입니다. 급배수·위생·난방·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 부정형 토지이며 북측과 동측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,053,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역·철도보호지구·폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 176세대, 전용 17.19㎡ 안팎의 소형 물건입니다. 2025.12. 거래가는 5,000만원으로 2022년 거래가격대보다 크게 낮아졌습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 원문, 제출인, 적용 호수와 조건을 매각기록에서 직접 확인해야 합니다.
- 말소 이행 절차 확인. 미배당액이 남더라도 임차권등기를 말소한다는 내용이 실제 소유권이전 후 등기 절차까지 이행될 수 있는지 확인하세요.
- 임대차 실체 확인. 임차인이 신청채권자와 동일하고 임대차계약일이 현재 소유자의 취득일보다 앞섭니다. 계약서·송금내역·전입세대·점유 상태를 대조해야 합니다.
- 최신 거래 우선 검토. 12건 평균 81,392,500원보다 2025.12. 거래가 50,000,000원이 현재 시장 판단에 더 직접적인 자료가 될 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 확약이 유효할 때만 유찰에 따라 실질취득액이 64,000,000원·51,200,000원으로 내려갑니다. 확약이 무효라면 실질취득은 약 8,600만원대로 유지됩니다.
- 현황·명도. 감정평가상 임대관계는 확인되지 않았으므로 실제 점유자, 열쇠 인도, 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 위험은 낮아졌지만 가격은 아직 무겁다
이 사건의 핵심은 선순위 임차권 자체가 아니라 2026.06.01. 확약서가 실제로 어떤 효력을 발휘하느냐입니다. 확약이 없다면 보증금 8,500만원이 낙찰가보다 커서, 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘며 실질취득액은 약 8,600만원대로 고정됩니다. 확약이 유효하면 이아림의 인수는 실질 0원*이 되고 현재 실질취득액은 8,000만원입니다.
하지만 8,000만원은 12건 평균 81,392,500원과 거의 같고, 가장 최근인 2025.12. 실거래 5,000만원보다 3,000만원 높습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 2.4회와 낙찰률 0.0%까지 고려하면, 현재 가격을 단순히 “인수 없는 저가 물건”으로 볼 수 없습니다. 권리는 확약 확인 후 조건부 통과, 가격은 추가 할인 필요. 확약 원본과 말소 이행 가능성을 확인한 뒤 최신 거래를 기준으로 응찰 상한을 보수적으로 정하는 사건입니다.
* 확약 반영 인수 0원은 이아림이 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 유효하게 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약을 적용하지 않은 배당계산상 현재 회차의 미배당 보증금은 6,840,000원입니다.