의정부지방법원 2025타경73567. 의정부동 스마트트라움 10층 1003호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 유현민의 주택임차권입니다. 보증금은 230,000,000원, 전입·점유개시는 2022.07.20, 확정일자는 2022.06.30으로, 말소기준인 2025.11.14 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 원칙만 보면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 대항력 인수형입니다.
그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 임차권자 유현민의 임차보증금반환채권 양수인으로서 우선변제권을 승계했고, 2026.7.1.자로 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권에 관해서는 배당계산상 부족분이 남더라도 매수인에게 실질적으로 승계되는 금액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73567 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 220-59 스마트트라움 10층 1003호 |
| 도로명 | 경기도 의정부시 호국로 1299 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 61.94㎡ · 23층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 장문정 · 2019.11.29 매매 · 거래가액 229,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 (3회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 0
현재 등기상 핵심은 을구 3번 주택임차권입니다. 전입신고일 2022.07.20이 말소기준권리인 2025.11.14 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 인정되고, 확정일자 2022.06.30과 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 통상이라면 낙찰가에서 배당되지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유현민 제1003호 전부 | 2022.07.20 | 2022.06.30 | 230,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 주택도시보증공사 승계 |
실제 임차인은 유현민 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 임차보증금반환채권 양수인으로서 우선변제권을 승계한 신청채권자이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
스마트트라움의 동일 면적 61.94㎡ 실거래는 2024.08 238,000,000원, 2025.02 245,000,000원으로 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 241,500,000원, 최신 거래는 245,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 61.94㎡ | 14 | 245,000,000원 |
| 2024.08 | 61.94㎡ | 15 | 238,000,000원 |
| 평균 | 61.94㎡ | 2건 | 241,500,000원 |
이 사건에서는 대항력 임차권이 존재하기 때문에 확약 여부를 무시하고 최저가만 보면 안 됩니다. 다만 확약을 반영하면 현재 실질취득은 170,100,000원으로 최저가와 같고, 이는 최근 12개월 실거래 평균의 70.4%입니다. 따라서 확약이 유효하게 이행된다는 전제 아래서는 가격 메리트가 분명한 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,181,400원 |
| 1. 임차보증금 우선변제 · 유현민 권리 | 230,000,000원 | 166,918,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 63,081,400원이지만, 2026.7.1. 확약에 따라 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 70% | 170,100,000원 | 63,081,400원 | 0원 | 170,100,000원 |
| 4회 유찰 시 · 56% | 136,080,000원 | 96,625,120원 | 0원 | 136,080,000원 |
| 5회 유찰 시 · 44.8% | 108,864,000원 | 123,460,096원 | 0원 | 108,864,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부경전철 의정부중앙역 북서측 인근으로, 상업용·주상용건물, 공동주택과 상가·근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 의정부중앙역이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물의 10층 1003호이며, 위생·급배수·소화전·경보·화재탐지·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당하고 공시지가는 3,123,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 스마트트라움은 60세대, 사용승인일 2019.04.26이며, 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.7회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 2026.7.1. 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의의 범위와 조건을 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 룰상 인수와 실질 인수 구분. 현재 회차 계산상 미배당 보증금은 63,081,400원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 확약이 전제되지 않으면 판단이 완전히 달라집니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 170,100,000원은 최근 12개월 평균 241,500,000원의 70.4%입니다. 최저가뿐 아니라 최신 거래 245,000,000원과 함께 비교하세요.
- 유찰·환금성. 현재 3회 유찰 상태이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5.7회입니다. 낮은 최저가가 곧 빠른 재매각을 의미하지는 않습니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기 대상은 제1003호 전부이며, 전입·점유개시일은 2022.07.20입니다. 실제 인도 상태와 말소 절차를 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 배당표는 집행비용 3,181,400원을 포함한 현재 매각가 가정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 230,000,000원의 대항력 임차권이 말소기준보다 앞서 있어 부담스러운 인수형 물건입니다. 현재 매각가 기준으로도 룰상 미배당액은 63,081,400원입니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권을 양수하고 우선변제권만 주장하면서 대항력을 포기하고 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했습니다. 그 결과 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 170,100,000원으로 정리됩니다.
가격도 현재는 유리합니다. 감정가는 243,000,000원이지만 3회 유찰돼 최저가는 170,100,000원, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 241,500,000원의 70.4%입니다. 다만 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 5.7회라는 점은 환금성을 따로 점검해야 한다는 신호입니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 가격 자체보다 확약서가 실제 인수 위험을 완전히 제거하는지 확인하는 것입니다.
