170,100,000원
의정부지방법원 2025타경73567. 의정부시 의정부동 ‘스마트트라움’ 10층 1003호, 전용 기준 제공 면적 61.94㎡의 아파트입니다. 감정가 2.43억에서 한 번 유찰되어 최저가는 1.701억까지 내려왔습니다. 여기까지만 보면 가격 메리트가 커 보이지만, 이 사건은 대항력 있는 임차권등기가 정면에 있는 인수형 물건입니다. 임차인 보증금 2.30억이 최저가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가도 매수인의 실질취득 총액은 보증금 부근으로 고정됩니다.
제공 데이터상 실제 임차인은 유현민 1명입니다. tenants 항목의 is_subrogation·is_guarantor가 모두 false이므로, 보증기관의 중복 대위·승계 신고로 보증금을 이중 합산할 사안은 아닙니다. 다만 신청채권자는 주택도시보증공사이고, 매각물건명세서 notes에는 “대항할 수 있는 을구3번 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음”이라고 적혀 있습니다. 이 문구가 이 사건의 결론을 거의 결정합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73567 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 220-59 스마트트라움 10층 1003호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 현황 “아파트”로 이용 중 · 23층 건물 중 10층 제1003호 |
| 소유자 | 장문정 (2020.01.10 소유권이전, 거래가액 229,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 임차인 분석 — 이 물건의 본체는 ‘인수 보증금’
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유현민 | 제1003호 전부 주거(임차권등기) | 전입·점유 2022.07.20 확정일자 2022.06.30 | 230,000,000원 | 2024.07.26 | 대항력 有 우선변제 실제 임차인 |
② 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 전입·확정이 앞선다
제공 데이터상 말소기준으로 선언된 권리는 2025.11.14 강제경매개시결정입니다. 그러나 임차인 유현민의 확정일자는 2022.06.30, 전입·점유개시는 2022.07.20로 표시되어 있습니다. 이 전입과 확정일자가 경매개시보다 훨씬 앞서므로, 매각물건명세서의 인수 문구와 결합해 대항력 있는 임차권등기 인수형으로 보아야 합니다.
등기부에는 과거 국민은행 근저당권과 우리카드 가압류가 보이나, 각각 2022.07.20 해지, 2024.07.31 해제로 말소 흐름이 표시되어 있습니다. 이 사건에서 매수인이 실질적으로 가격에 반영해야 할 인수 포인트는 을구 3번 주택임차권입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
스마트트라움 제공 실거래 표본은 같은 면적 61.94㎡ 기준 2건입니다. 평균은 241,500,000원, 최저는 238,000,000원, 최고는 245,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 61.94㎡ | 14 | 245,000,000원 |
| 2024.08 | 61.94㎡ | 15 | 238,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 241,500,000원 |
최저가 170,100,000원은 실거래 평균의 70.4%입니다. 그러나 이 숫자는 인수형 물건에서는 착시입니다. 현재 회차 인수 예상액 63,081,400원을 더하면 실질취득은 233,181,400원이고, 이는 실거래 평균의 96.6%입니다. 평균 대비 여유는 8,318,600원에 불과합니다.
④ 회차별 실질취득 — 가격 하락분이 인수로 옮겨간다
| 회차 | 최저가 | 인수 예상액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 170,100,000원 | 63,081,400원 | 233,181,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 119,069,999원 | 113,396,981원 | 232,466,980원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 83,348,999원 | 148,551,283원 | 231,900,282원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어납니다. 따라서 이 사건은 최저가 낙폭보다 실질취득 총액을 기준으로 판단해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,181,400원 | 약 매각가의 1.9% 추정 |
| 1. 임차인 유현민 보증금 | 230,000,000원 | 166,918,600원 | 부족분 63,081,400원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 157,300,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 주식회사우리카드 | 32,205,822원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
제공 배당 시뮬레이션 기준입니다. 현재 회차에서는 임차인 보증금도 전액 변제되지 않아, 부족분 63,081,400원이 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부경전철 <의정부중앙역> 북서측 인근에 위치하며, 상업용 및 주상용건물, 공동주택, 상가, 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 의정부중앙역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 표시됩니다.
- 이용상태. 현황은 “아파트”입니다. 토지는 현황 “오피스텔” 및 “아파트” 건부지로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없음으로 표시됩니다.
- 규제·토지. 일반상업지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 상대보호구역 등이 표시되어 있고, 공시지가는 3,123,000원/㎡입니다.
- 환금성. 스마트트라움은 60세대, 사용승인일은 2019.04.26입니다. 제공 실거래는 2건이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.9회로 표시되어 있어 가격 회수 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 입찰 판단 기준은 170,100,000원이 아니라, 현재 회차 실질취득 233,181,400원입니다.
- 임차권등기 원본 확인. 을구 3번 주택임차권의 임대차계약일자, 전입, 점유, 확정일자, 배당요구 내역을 등기부·매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 인수 부족분 재계산. 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액이 매수인에게 인수될 수 있으므로, 낙찰가별 실질취득표를 반드시 다시 계산해야 합니다.
- 확약 확인. 제공 notes에는 대항력 포기·임차권등기 말소·확약서 문구가 보이지 않고, 인수 가능 문구만 표시됩니다. 확약이 없다면 인수 0원으로 보면 안 됩니다.
- 환금성 보수 적용. 60세대 규모, 실거래 2건, 평균 유찰 4.9회 통계를 감안해 단기 매도 전제의 공격 입찰은 피하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구종기 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 내려가도, 총액은 보증금 근처에 묶인다”
이 사건의 결론은 단순합니다. 최저가 1.701억만 보면 감정가의 70%, 실거래 평균의 70.4%라서 싸 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 2.30억이고, 현재 회차 미배당 인수 예상액이 63,081,400원입니다. 결국 현재 회차 실질취득은 233,181,400원으로, 실거래 평균의 96.6%입니다.
권리 리스크는 크고, 가격 안전마진은 얇습니다. 실질취득이 실거래 평균보다 낮다는 점은 장점이지만, 인수형 임차권등기와 60세대 단지의 환금성, 평균 유찰 4.9회 통계를 함께 보면 후하게 볼 물건은 아닙니다. 최저가가 낮다고 접근할 것이 아니라, “보증금 인수 후에도 충분히 싸냐”만 놓고 판단해야 합니다.