제주지방법원 2025타경8225. 서귀포시 상예동 일원의 레이크힐스골프텔제주 관련 근린시설과 토지를 묶어 매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 휴양콘도미니엄으로, 객실 외에 커피숍·식당·주방, 헬스장, 노래연습장, 연회실, 사무실이 포함됩니다. 제시 건물 출입문에는 파산절차 진행으로 영업을 중단한다는 현수막이 부착된 상태로 조사됐습니다.
가격은 감정가 11,710,969,000원에서 네 차례 유찰을 거쳐 2,811,804,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건은 일반 주거용이 아니라 휴양콘도미니엄과 부대 근린시설·토지가 결합된 자산입니다. 실거래 기준가격이 확인되지 않는 만큼 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8225 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 상예동 4619-6 |
| 등기부 표시 | 제주특별자치도 서귀포시 상예동 4611, 4613, 4618-1, 4619-1, 4619-2, 4619-3, 4619-4, 4621-1 레이크힐스골프텔제주 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 + 토지 · 휴양콘도미니엄 · 객실·커피숍·식당·주방·헬스장·노래연습장·연회실·사무실 |
| 소유자 | 주식회사레이크힐스골프텔 |
| 감정가 / 최저가 | 11,710,969,000원 / 2,811,804,000원 |
| 유찰횟수 | 4회 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 경매개시 | 2025.06.11 청산을 위한 형식적경매개시결정 |
① 권리 흐름 — 2001년 근저당이 기준
말소기준은 2001.12.31. 을구 1번 근저당권입니다. 최초 등기 채권최고액은 26,000,000,000원이고, 2007.10.12. 변경등기에는 채권최고액 16,900,000,000원이 기재되어 있습니다. 이후 근저당권은 2023.06.14. 에이치에프에스팔사유동화전문유한회사로 이전된 뒤 같은 날 확정채권대위변제로 일송개발주식회사에 이전된 내역이 있습니다.
갑구에는 과거 가압류·강제경매·압류·보전처분이 다수 존재했지만 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 남은 2017.11.10. 서울특별시종로구 압류와 2025.06.11. 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현 배당 계산에서 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
② 점유·임대차 — 조사 진술상 별도 임대차 없음
현장조사 당시 채무자 겸 소유자 측 직원인 건물관리인은 제시 건물 전부를 채무자 겸 소유자 측에서 점유·관리하고 있고 다른 거주자는 없으며 별도 임대차관계도 없다고 진술했습니다. 별도로 확인된 임차인은 없습니다.
③ 4회 유찰 — 낮아진 것은 확실하지만 ‘시세보다 싸다’는 별개
현재 최저매각가는 2,811,804,000원으로 감정가 대비 24.01%입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 1,968,262,799원, 6회 유찰 시 1,377,783,959원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 2,811,804,000원 | 2,781,285,960원 | 23,218,714,040원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 1,968,262,799원 | 1,946,180,171원 | 24,053,819,829원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 1,377,783,959원 | 1,361,606,119원 | 24,638,393,881원 | 0원 |
유찰이 계속될수록 매각가격은 낮아지지만, 근저당 채권 기준 미배당액은 오히려 커집니다. 다만 이 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않았으며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,811,804,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 30,518,040원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 26,000,000,000원 | 2,781,285,960원 |
| 3. 갑구 39번 경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 2,811,804,000원 가정 시 집행비용 30,518,040원과 근저당 배당 2,781,285,960원으로 매각대금이 소진되고, 근저당 기준 미배당액은 23,218,714,040원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 토지·건물 현황 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 휴양콘도미니엄으로 사용되며 기호 12~27·29~62는 콘도미니엄 객실, 기호 28은 커피숍·식당·주방, 기호 63은 헬스장, 기호 64는 노래연습장, 기호 65는 연회실, 기호 66은 사무실입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트위 기와지붕 지하1층/지상3층 구조이며, 위생설비·기본급배수설비·냉난방설비·소방설비·승강기설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 인접토지 대비 등고·평탄한 일단의 부정형 토지로서 휴양콘도미니엄 부지이며, 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역과 제1종일반주거지역이 포함되고, 일부 토지에는 고도지구, 시가지경관지구, 건축계획심의대상구역, 소로1류·대로1류 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 도로·토지 현황 차이. 목록5 토지는 공부상 도로이나 현황 잡종지이고, 목록11 토지는 공부상 도로이나 일부는 아스콘 포장도로, 일부는 잡종지 상태입니다.
- 건물 용도 차이. 목록63은 공부상 슈퍼마켓이나 현황 헬스장, 목록66은 공부상 전시관이나 현황 사무실입니다.
- 수목. 지상에 식재된 수목은 토지에 포함해 감정평가됐습니다.
- 제외 시설. 목록11 토지 지상의 스테인레스 현수막 게시대는 예래동주민자치센터 설치물로 확인돼 감정평가 및 매각에서 제외됐습니다.
⑥ 입지·교통 메모
- 위치. 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 창천리 소재 창천초등학교 북동측 근거리에 위치합니다.
- 주위환경. 주변은 단독주택과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 차량접근. 본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능합니다.
- 대중교통. 인근에 버스정류장이 소재하는 등 주변 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인 착시. 감정가 11,710,969,000원 대비 현재 최저가 2,811,804,000원이라는 할인폭만 보고 가격 메리트를 단정하지 마세요. 비교 실거래 없이 시세 대비 저가 여부는 확정할 수 없습니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 전문용도·대형 자산이라는 특성과 영업 중단 상태를 함께 고려해 수요층과 재매각 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 관리인 진술상 별도 임대차관계는 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 적혀 있습니다. 입찰 직전 실제 점유와 사용관계를 다시 확인하세요.
- 근저당 원본 대조. 2001년 채권최고액 26,000,000,000원과 2007년 변경 16,900,000,000원, 2023년 권리이전 내역을 등기부 원본으로 재확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·수목이 포함되지만 현수막 게시대는 제외돼 있습니다. 각 목록의 실제 매각 범위를 반드시 대조하세요.
- 용도·규제. 자연녹지지역·제1종일반주거지역·고도지구·경관지구·도로계획 등 토지별 규제가 달라 향후 활용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 운영 재개 비용. 파산절차 진행으로 영업 중단 현수막이 확인된 상태이므로, 시설 상태와 냉난방·소방·승강기 등 설비의 실제 가동 여부를 현장에서 점검하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘가격 검증과 활용성’이 어려운 물건
등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고 현 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 난도는 권리보다 자산 자체에 있습니다. 휴양콘도미니엄·근린시설·토지 일괄매각이고, 파산절차 속에서 영업이 중단된 상태이며 이미 4회 유찰됐습니다.
현재 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔다는 이유만으로 싸다고 판단하기 어렵습니다. 일반 아파트처럼 최근 실거래 평균과 곧바로 비교할 수 있는 자산도 아닙니다. 따라서 이 물건은 권리는 인수 0원으로 비교적 명확하지만, 가격·운영·환금성 검증은 보수적으로 해야 하는 전문자산으로 보는 것이 맞습니다.
