제주지방법원 2025타경8225. 서귀포시 상예동 일대의 레이크힐스골프텔제주 관련 건물과 토지를 한꺼번에 매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 휴양콘도미니엄으로, 객실 외에 커피숍·식당·주방·헬스장·노래연습장·연회실· 사무실이 포함된 운영형 부동산입니다. 감정가는 11,710,969,000원, 2회 유찰된 현재 최저가는 5,738,375,000원으로 감정가의 49%입니다.
권리구조만 보면 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 선순위 권리는 확인되지 않습니다. 그러나 파산절차 진행으로 영업을 중단한다는 현수막이 부착된 상태이고, 일반 주택처럼 동일 면적의 최근 거래가격을 곧바로 대입하기 어려운 물건입니다. 권리의 안전성과 가격의 적정성은 별개의 문제로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8225 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 상예동 4619-6 · 상예동 4611, 4613, 4618-1, 4619-1, 4619-2, 4619-3, 4619-4, 4621-1 레이크힐스골프텔제주 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 휴양콘도미니엄 |
| 소유자 | 주식회사레이크힐스골프텔 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 철근콘크리트 위 기와지붕 · 지하 1층 / 지상 3층 |
| 감정가 / 최저가 | 11,710,969,000원 / 5,738,375,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각형태 | 청산을 위한 형식적 경매 · 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
다만 감정평가서의 임대관계 표기는 미상입니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 모든 사용관계가 확정됐다고 단정하기보다는, 입찰 전에 현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유자를 다시 대조해야 합니다.
말소기준 근저당권은 2001.12.31. 주식회사신한은행 명의로 설정됐고 최초 채권최고액은 26,000,000,000원입니다. 2007.10.12. 채권최고액을 16,900,000,000원으로 변경한 등기가 있으며, 2023.06.14. 유동화자산양도와 확정채권대위변제에 따른 이전등기도 이어집니다. 예상배당은 26,000,000,000원 청구 기준으로 계산돼 있으므로, 현재 채권최고액과 공동담보목록 제2001-479호의 범위를 등기 원문에서 재확인할 필요가 있습니다.
② 회차별 가격 — 49%는 ‘감정가 할인율’일 뿐
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 5,738,375,000원 | 5,678,591,250원 | 20,833,961,308원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 4,016,862,499원 | 3,974,293,874원 | 22,538,258,684원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 2,811,803,749원 | 2,781,285,712원 | 23,731,266,846원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가보다 5,972,594,000원 낮습니다. 그러나 비교 가능한 동일 물건의 최근 실거래가격이 없어, 감정가의 49%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 휴양콘도미니엄은 객실과 부대시설의 상태, 재영업 가능성, 관리비용, 운영주체 확보 여부에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,738,375,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 59,783,750원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사신한은행 | 26,000,000,000원 | 5,678,591,250원 |
| 3. 가압류 · 이창호 | 13,952,558원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 동명엠티에스주식회사 | 81,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 경매개시결정 · 주식회사현우이엔텍 | 미상 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 경매개시결정 · 서영준 | 미상 | 0원 |
| 9. 갑구 10번 경매개시결정 · 문남규 | 미상 | 0원 |
| 10. 가압류 · 이경숙 | 54,000,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 장외숙 | 54,000,000원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 강정훈 | 54,000,000원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 김홍길 | 54,000,000원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 최창우 | 54,000,000원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 김용주 | 43,200,000원 | 0원 |
| 16. 가압류 · 김용기 | 41,400,000원 | 0원 |
| 17. 갑구 15번 경매개시결정 · 김용기 | 미상 | 0원 |
| 18. 가압류 · 오유선 | 63,000,000원 | 0원 |
| 19. 갑구 19번 경매개시결정 · 정태준 | 미상 | 0원 |
| 20. 갑구 20번 경매개시결정 · 송정숙 | 미상 | 0원 |
| 21. 갑구 39번 경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 26,512,552,558원 중 예상배당은 5,678,591,250원이며, 미배당액은 20,833,961,308원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 배당액은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 점유·매각 범위 — 임차보증금보다 운영 인수인계를 점검
| 실제 임차인 | 신고된 임차인 없음 |
|---|---|
| 현장 점유 | 채무자 겸 소유자 측에서 전부 점유·관리 |
| 별도 임대차 | 현장관리인 진술상 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 영업상태 | 제시 건물 1층 출입문에 파산절차 진행으로 영업을 중단한다는 현수막 부착 |
| 일괄매각 | 토지·건물 일괄매각 · 지상 식재 수목은 토지에 포함 |
| 매각 제외 | 목록 11 토지 지상의 스테인레스 현수막 게시대 |
주거용 임차인의 보증금 인수 문제는 없지만, 이 물건은 객실과 부대시설을 포함한 운영형 부동산입니다. 열쇠·설비·비품·전기·수도·소방·승강기 관리상태와 운영자료의 인계 여부는 별도로 확인해야 합니다. 매각 범위에 포함되는 수목과 제외되는 게시대도 현장에서 경계를 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 창천리 소재 창천초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 주변 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 객실은 기호 12~27 및 29~62, 기호 28은 커피숍·식당·주방, 기호 63은 헬스장, 기호 64는 노래연습장, 기호 65는 연회실, 기호 66은 사무실입니다.
- 토지. 인접 토지와 등고·평탄한 일단의 부정형 토지로 휴양콘도미니엄 부지이며, 남서측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역과 제1종일반주거지역이 포함되고, 일부 토지는 고도지구 15m 이하·시가지경관지구·건축계획심의대상구역 등의 제한을 받습니다.
- 공부상 차이. 목록 5 토지는 공부상 도로이나 현황은 잡종지이며, 목록 11 토지는 일부 아스콘 포장도로와 일부 잡종지 상태입니다.
- 건물 이용 차이. 목록 63 건물은 공부상 슈퍼마켓이나 현황은 헬스장이고, 목록 66 건물은 공부상 전시관이나 현황은 사무실입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 채권관계 재확인. 2001년 최초 채권최고액 26,000,000,000원과 2007년 변경액 16,900,000,000원, 2023년 권리이전 내역을 최신 등기 원문과 대조하세요.
- 공동담보 범위. 말소기준 근저당권의 공동담보목록 제2001-479호에 포함된 부동산과 본건의 배당관계를 확인하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 점유관계 재조사. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 현장 점유자와 사용계약을 다시 확인하세요.
- 일괄매각 경계. 토지·건물·수목의 포함 범위와 목록 11 토지의 스테인레스 현수막 게시대 제외 사실을 현장에서 확인하세요.
- 운영 재개 비용. 영업 중단 상태의 객실·주방·헬스장·노래연습장·연회실·승강기·소방·냉난방설비의 작동상태와 복구비용을 조사하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 말고, 예상 영업수익과 보수비·운영비를 반영한 별도 가치평가가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 사업성은 남는다
본건은 말소기준 근저당권 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 신고된 임차인과 매수인 인수액도 없어 등기상 인수 위험은 낮은 편입니다. 하지만 감정가 11,710,969,000원의 휴양콘도미니엄이 2회 유찰돼 5,738,375,000원까지 내려왔고, 파산절차로 영업도 중단된 상태입니다.
따라서 결론은 단순한 “인수 0원 물건”이 아닙니다. 권리는 정리되지만, 운영시설의 상태·재가동 비용·수익성·토지 규제·점유 인계·환금성은 낙찰자가 직접 해결해야 합니다. 비교 가능한 실거래 근거가 없는 만큼 감정가 대비 할인폭을 가격 메리트로 곧바로 환산하지 말고, 사업수지 검토를 통과한 금액만 입찰 상한으로 삼아야 합니다.
