의정부지방법원 2025타경73588. 포천시 선단동 휴캐슬 201동 1층 101호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 111,000,000원인데 5회 유찰되며 최저매각가가 18,656,000원까지 낮아졌습니다. 표면적인 할인폭은 매우 크지만 이 사건은 가격보다 임차권 분석이 먼저입니다. 임차인 임광수의 전입일은 2019.02.18이고, 말소기준권리인 국의 압류는 2019.05.24입니다. 임차인은 확정일자 2019.02.15, 배당요구 2026.02.02까지 갖췄지만 보증금 자체가 확인되지 않아, 낙찰자가 부담할 수 있는 잔존 보증금의 규모를 현재 금액으로 확정할 수 없습니다.

특히 이 사건의 임차인 임광수는 등기부상 120,000,000원 가압류 채권자이자 강제경매를 진행한 채권자와 동일인으로 표시됩니다. 자료상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기되어 있으므로, 임대차가 실제로 성립했는지와 보증금 액수, 지급 내역을 매각물건명세서와 관련 원본 서류에서 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 빠르다

등기상 최초 근저당은 2018.08.27 포천농업협동조합의 채권최고액 1,300,000,000원이지만, 2019.02.18 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2019.05.24 국의 압류입니다. 이후 압류·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상

임광수는 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 보증금 금액이 확인되지 않았기 때문에 배당으로 얼마가 소멸하고 얼마가 남는지 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 배당표의 “매수인 인수 0원” 수치는 임차보증금이 확정되지 않은 상태에서 실질적인 권리결론으로 사용할 수 없습니다.

③ 가격 — 5회 유찰만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다

감정가는 111,000,000원, 현재 최저매각가는 18,656,000원으로 감정가의 16.81% 수준입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 13,059,200원, 7회 유찰 시 9,141,440원으로 제시되어 있습니다.

하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않았고, 휴캐슬 201동은 8세대 규모이며 경매물건 평균 유찰 횟수가 4.0회입니다. 무엇보다 대항력 임차인의 보증금이 미상이라, 최저가가 내려갈수록 곧바로 실질취득비용이 같은 폭으로 내려간다고 볼 수도 없습니다. 보증금 중 미배당 잔액이 있다면 그 금액이 낙찰가에 더해져 실제 부담이 결정됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 18,656,000원 가정)

위 배당 계산은 매각가 18,656,000원 기준의 기계적 추정입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당분과 임차인의 최우선변제·우선변제 효과가 반영되지 않았으며, 임차보증금이 미상이라 실제 배당순서와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 세금·공매 이력 — 배당순위 추가 확인

말소기준 자체가 2019.05.24 국의 압류이고, 이후에도 국·강서구·국민건강보험공단·안양시의 압류가 이어집니다. 자료에는 국세·지방세 압류 5건과 관련해 당해세라면 우선 차감되어 후순위 배당에 영향을 줄 수 있다는 경고가 있습니다.

또한 2020.05.27 한국자산관리공사 공매공고 이력이 있고, 2020.08.03 공매취소공고를 원인으로 2023.12.01 해당 공매공고등기가 말소됐습니다. 과거 공매 진행과 현재 법원경매 사이에 남은 절차상 문제가 없는지 교차 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 이마트 포천점 동측 인근. 단독주택·소규모 공동주택·소규모 공장·근린생활시설이 혼재하며 제반 입지 조건과 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물의 1층 101호이며, 사용승인일은 2018.08.08입니다.
• 설비. 급배수·위생·상하수도·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 5~6미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·비행안전 제2구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 472.0㎡, 공시지가 392,900원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 환금성. 휴캐슬 201동은 8세대 규모이고 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 거래가격 자료가 확인되지 않아 낮은 최저가만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 공부·현황 차이

등기에는 경기도 포천시 선단동 523-9, 523-11 양 지상에 소재하는 것으로 표시돼 있으나, 523-11은 523-9로 합병 말소되어 현재는 523-9 지상에 소재합니다. 감정평가에서도 같은 내용을 공부와 현황의 차이로 적시하고 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확정. 임광수의 임대차계약서와 실제 보증금 지급자료를 확인해 보증금 총액을 먼저 확정해야 합니다.
• 배당 후 잔존액 계산. 임광수에게 실제로 배당되는 금액과 배당 후 남는 보증금이 있는지 계산한 뒤, 낙찰가와 합산해 실질취득비용을 판단해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 임차인 임광수와 120,000,000원 가압류·강제경매 채권자 임광수가 동일한 이유와 실제 법률관계를 확인해야 합니다.
• 세금 우선순위. 국세·지방세 압류의 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
• 공매 이력. 한국자산관리공사 공매공고 및 취소 이력과 현재 경매절차 사이에 잔존 문제가 없는지 확인해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모이고 경매 평균 유찰이 4.0회인 만큼 낙찰가보다 향후 매도 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 주소 현황. 523-11이 523-9로 합병 말소된 사실을 현장과 공부에서 다시 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “17% 최저가”보다 먼저 볼 숫자는 임차보증금이다

이 물건은 감정가 111,000,000원에서 5회 유찰돼 18,656,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 가격 메리트처럼 보이지만, 권리분석에서는 반대 순서로 접근해야 합니다. 임차인 임광수는 2019.02.18 전입해 2019.05.24 말소기준 압류보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다. 그런데 가장 중요한 보증금이 미상입니다.

따라서 현재 단계의 결론은 “낙찰가 18,656,000원으로 싸게 취득 가능”이 아닙니다. 임차보증금과 실제 배당액을 확인해 매수인이 인수할 잔액을 확정한 뒤에야 실질취득비용이 나옵니다. 여기에 5회 유찰, 8세대 소규모 다세대, 실거래 비교치 부재, 세금 압류와 과거 공매 이력까지 겹칩니다. 가격은 낮지만 권리비용이 열려 있는 물건으로 보는 것이 안전합니다.