의정부지방법원 2025타경73638. 승윤노블리안시티 17층 1701호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현황은 도시형생활주택(방1, 주방, 욕실 등)으로 이용 중입니다. 감정가는 62,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 10,420,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차권입니다.
임차인 양고은은 임대차계약일 2022년 2월 26일, 확정일자 2022년 2월 28일, 주민등록일 2022년 3월 8일, 점유개시일 2022년 3월 15일이고 보증금은 75,000,000원입니다. 2024년 3월 22일에는 을구 1번 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조이고, 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 인수될 수 있다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73638 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 377-2 승윤노블리안시티 17층 1701호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택(방1, 주방, 욕실 등)으로 이용 중 |
| 전용면적 | 17.5㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 19층 내 17층 · 사용승인일 2016.03.14 |
| 소유자 | 김민석 · 2022.04.14 소유권이전 · 거래가액 75,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 10,420,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 볼 임차권
2023년 3월 3일 의정부시 압류가 있었지만 2023년 3월 28일 해제로 말소됐습니다. 현재 핵심은 2024년 3월 22일 등기된 양고은의 주택임차권입니다. 말소기준으로 선언된 2025년 11월 27일 강제경매개시결정보다 앞서 존재하고, 전입·점유·확정일자도 그보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양고은 | 제1701호 전부 | 2022.03.08 | 2022.02.28 | 75,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
② 시세 비교 — 1,042만원이 아니라 7,500만원을 비교해야 한다
승윤노블리안시티 동일면적 17.5㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 46,600,000원이고, 최신 거래는 2026년 7월 48,000,000원입니다. 최저매각가 10,420,000원 자체는 최근 평균의 22.4%에 불과하지만, 이 비율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 매수인이 부담할 수 있는 임차보증금을 합치면 실질취득 기준은 약 75,000,000원이기 때문입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 17.5㎡ | 15 | 48,000,000원 |
| 2026.06 | 17.5㎡ | 12 | 45,000,000원 |
| 2026.06 | 17.5㎡ | 10 | 46,000,000원 |
| 2026.04 | 17.5㎡ | 11 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 17.5㎡ | 11 | 40,000,000원 |
| 2026.03 | 17.5㎡ | 19 | 46,000,000원 |
| 2026.02 | 17.5㎡ | 7 | 45,000,000원 |
| 2026.02 | 17.5㎡ | 18 | 46,700,000원 |
| 2026.02 | 17.5㎡ | 15 | 45,000,000원 |
| 2026.02 | 17.5㎡ | 8 | 47,500,000원 |
| 2026.01 | 17.5㎡ | 6 | 58,000,000원 |
| 2026.01 | 17.5㎡ | 13 | 47,000,000원 |
| 평균 | 17.5㎡ | 12건 | 46,600,000원 |
실거래 범위는 40,000,000원~58,000,000원이고 최근 평균은 46,600,000원입니다. 감정가 62,000,000원도 최근 평균과 최신 거래보다 높지만, 더 중요한 것은 임차보증금 75,000,000원입니다. 따라서 이 사건에서는 “최저가가 시세의 22.4%”라는 숫자가 실질적인 가격 경쟁력을 의미하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 10,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 587,560원 |
| 1. 임차인 양고은 보증금 | 75,000,000원 | 9,832,440원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 양고은 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 75,000,000원 중 예상배당은 9,832,440원, 매수인 인수 가능액은 65,167,560원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액이 늘어난다
| 회차 | 최저가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 10,420,000원 | 9,832,440원 | 65,167,560원 |
| 6회 유찰 시 | 7,294,000원 | 6,762,708원 | 68,237,292원 |
| 7회 유찰 시 | 5,105,800원 | 4,613,896원 | 70,386,104원 |
6회, 7회까지 더 유찰되면 법원에 내는 매각대금은 줄지만 임차인에게 배당되는 금액도 함께 줄어 미배당 보증금이 더 커집니다. 그래서 이 유형에서는 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 그대로 적용되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의초등학교 남서측 인근. 주변은 근린생활시설·업무시설·상업시설·공동주택이 형성돼 있습니다.
- 교통. 국도에 접하고 의정부역이 근접한 의정부시 중심권으로 감정평가상 교통여건은 양호합니다.
- 현황. 도시형생활주택(방1, 주방, 욕실 등)으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 일반상업지역, 대로3류 접합, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 3,701,000원/㎡, 지목 대, 평지·가로장방·광대로한면입니다.
- 건물. 2016.03.14 사용승인, 철근콘크리트구조 19층 건물의 17층이며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 10,420,000원이 아니라 대항력 임차보증금 75,000,000원 수준을 총취득 기준으로 계산해야 합니다.
- 배당 잔액 확인. 현재 회차 예상 인수액은 65,167,560원이며 추가 유찰 시 68,237,292원, 70,386,104원으로 증가합니다.
- 임차권 원본 대조. 양고은의 임대차계약일·전입·점유·확정일자·임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 다시 확인해야 합니다.
- 동일인 채권 확인. 임차권자와 경매신청 채권자가 모두 양고은이고 금액도 75,000,000원으로 동일하므로 집행권원과 임대차보증금 채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정 이용상태는 도시형생활주택이므로 실제 사용·등기·건축물대장상 용도를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 동일면적 평균 46,600,000원, 최신 거래 48,000,000원과 실질취득 부담을 비교해야 합니다.
맺으며 — “1,042만원짜리 물건”이 아니다
표면 최저가는 10,420,000원까지 떨어졌지만, 이 물건을 그 가격에 취득한다고 해석하면 핵심 권리를 놓치게 됩니다. 양고은의 보증금은 75,000,000원이고 대항력이 있으며, 현재 회차에서 배당받지 못하는 65,167,560원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 추가 유찰이 되더라도 법원 납부액이 줄어드는 만큼 미배당 보증금이 증가하므로 실질취득은 보증금 75,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다.
최근 12개월 동일면적 실거래 평균은 46,600,000원, 최신 거래는 48,000,000원이고 최고 거래도 58,000,000원입니다. 따라서 현재 자료만 기준으로 보면 최저가의 낮은 비율은 가격 메리트가 아니라 대항력 임차보증금 인수 위험에 가려진 숫자입니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 횟수가 아니라 임차권의 실제 존속·배당·인수 범위를 원본에서 확인하는 데 있습니다.
