의정부지방법원 2025타경63402. 파주시 야당동 리치타운하우스 102동 3층 301호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 김귀향은 2021.05.12 매매를 원인으로 거래가액 225,000,000원에 취득했고, 2021.05.17 소유권이전등기를 마쳤습니다.
이 사건의 중심은 임차보증금 225,000,000원의 처리입니다. 임차권자 황성한은 2021.05.17 전입·점유를 시작하고 2021.05.24 확정일자를 받은 뒤, 2023.08.11 전유부분 전부에 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 신청채권자인 주택도시보증공사는 황성한으로부터 채권을 양도받은 상태로 기재돼 있으며, 2026.04.09 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63402 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 485-2 리치타운하우스 제102동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 전용 비교기준 67.81㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 중 3층 · 2015.12.22 준공 |
| 소유자 | 김귀향 (2021.05.12 매매, 거래가액 225,000,000원 · 2021.05.17 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 189,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 248,060,354원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 확약과 말소기준 재확인이 핵심
자료상 말소기준은 2016.01.15 강구수산업협동조합 근저당권 156,000,000원으로 제시돼 있습니다. 다만 등기내역에는 이 근저당권이 2017.02.20 해지로 말소된 것으로 기재돼 있고, 같은 날 설정된 북서울농업협동조합 근저당권 184,800,000원도 2019.05.08 해지로 말소된 기록이 있습니다. 이후에는 2021.06.29 신영길 근저당권 15,000,000원, 2023.08.11 황성한 임차권등기, 각종 압류·가압류와 현재 경매개시결정이 이어집니다.
임차인·임차권 분석
| 임차권자 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황성한 전유부분 전부 · 주거 | 225,000,000원 | 2021.05.17 | 2021.05.24 | 없음 판정* | 우선변제 주장 2023.08.11 배당요구 | HUG 채권양수 인수 0원* |
* 전입일이 자료상 말소기준일인 2016.01.15 이후여서 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 해당 근저당권에는 2017.02.20 말소 기록이 있으므로 대항력 판단 기준일은 원본 등기와 매각물건명세서로 다시 확인해야 합니다. 별개로 2026.04.09 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차보증금의 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 70% 숫자보다 표본의 질이 먼저다
리치타운하우스 102동·103동은 총 16세대이며, 비교 가능한 실거래는 2022.07의 270,000,000원 1건입니다. 해당 거래는 전용 57.25㎡·3층이고, 이 물건의 비교 기준 면적은 67.81㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 실질취득 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2022.07 | 57.25㎡ | 3층 | 270,000,000원 | 70.0% |
확약 적용 시 실질취득 189,000,000원은 이 거래가의 70.0%입니다. 그러나 거래 시점이 2022.07로 매각기일인 2026.07.08보다 앞서 있고, 표본이 단 1건이며 면적도 달라 현재 시세 대비 30% 저렴하다는 결론으로 곧바로 연결할 수 없습니다. 전체 평균, 최근 12개월 평균, 최저·최고 거래가도 모두 같은 270,000,000원으로 집계된 것은 비교표본이 1건뿐이기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,446,000원 |
| 2. 근저당 · 강구수산업협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 근저당 · 북서울농업협동조합 | 184,800,000원 | 29,554,000원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 | 7,606,501원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 신영길 | 15,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 이원희 | 248,060,354원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 희망1자산대부관리유한회사 | 9,632,109원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 248,060,354원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 889,159,318원 중 예상 배당액은 집행비용 제외 185,554,000원이며, 전체 미배당액은 703,605,318원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 우선 차감돼 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 황성한 관련 임차보증금은 2026.04.09 확약의 유효·이행을 전제로 매수인 인수 0원으로 봅니다.
회차별 배당·인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 189,000,000원 | 185,554,000원 | 703,605,318원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 49% | 132,299,999원 | 129,647,799원 | 759,511,519원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 34% | 92,609,999원 | 90,543,019원 | 798,616,299원 | 0원* |
확약이 유효하게 유지되는 한 낙찰가가 내려가더라도 해당 임차보증금 인수액은 0원으로 계산됩니다. 반대로 확약의 진정성·권한·효력 또는 임차권등기 말소 이행에 문제가 생기면 225,000,000원 보증금 관련 위험을 다시 검토해야 하므로, 입찰 전 확약서 원본과 법원 기록을 직접 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운정중학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지·연립 및 다세대주택·각급 학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 차량 및 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,129.0㎡, 공시지가는 872,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함 또는 저촉됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 16세대 규모이고 실거래 표본이 1건뿐이며 경매 평균 유찰 횟수가 1.6회여서 가격 표준화와 재매각 유동성은 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.09 확약서의 제출 주체, 채권양도 관계, 대항력 포기 범위와 임차권등기 말소 동의 내용을 법원 기록에서 직접 확인하세요.
- 말소기준 재검증. 2016.01.15 및 2017.02.20 근저당권에는 각각 말소 기록이 있으므로, 실제 최선순위 권리와 배당순위를 최신 등기부로 다시 확정해야 합니다.
- 점유·인도 상태. 임차권등기가 존재하므로 황성한의 실제 퇴거 여부와 현재 점유자를 현황조사서 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 현재 시세 재조사. 비교 거래는 2022.07의 전용 57.25㎡ 한 건뿐입니다. 전용 67.81㎡와 유사한 인근 다세대의 최신 실거래·매물·임대가를 추가 조사하세요.
- 세금 우선권. 국세·지방세 압류 6건의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인하세요. 실제 배당과 말소 절차가 달라질 수 있습니다.
- 토지이용 규제. 토지거래계약 허가구역, 성장관리계획구역 및 상대보호구역 관련 제한을 관할 기관에 재확인하세요.
- 관리비·시설 상태. 미납 관리비, 내부 수선 필요성, 승강기 및 공용시설 상태를 현장에서 확인해 입찰가에 반영하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 확신은 별개다”
이 물건의 가장 큰 장점은 2026.04.09 확약입니다. 확약이 유효하게 이행되면 임차보증금 225,000,000원이 전액 배당되지 않더라도 매수인 인수액은 실질 0원이고, 현재 회차 실질취득은 189,000,000원으로 고정됩니다. 임차권 관련 부담을 제거하는 효과는 분명합니다.
다만 가격 판단은 보수적이어야 합니다. 189,000,000원이 비교 실거래 270,000,000원의 70.0%라는 사실만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 그 거래는 2022.07 단 1건이고 전용면적도 57.25㎡로 대상 기준 67.81㎡와 다릅니다. 여기에 16세대 다세대주택, 평균 1.6회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 낮은 환금성 지표가 겹칩니다.
또한 자료상 말소기준과 등기상 근저당 말소 기록 사이에 불일치가 있어 권리순위를 원본으로 재검증해야 합니다. 결론은 확약이 확인되면 인수 위험은 낮아지지만, 권리순위와 현재 시세가 모두 재검증되기 전까지는 공격적인 가격 평가를 유보해야 하는 물건입니다.
