의정부지방법원 2025타경73670. 포천시 소흘읍 송우리 ‘베르체’ 105동 4층 401호 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “말소기준 이후 권리는 모두 소멸”만으로 끝나지 않습니다. 말소기준은 2022.01.12. 이화명 근저당권 60,000,000원이지만, 한국토지주택공사의 임차권은 등기 자체가 2024.09.13.로 뒤에 있더라도 임대차계약 2020.09.16., 확정일자 2020.09.17., 점유개시 2020.10.25., 주민등록 2020.10.26.으로 대항력의 기초가 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.

다만 한국토지주택공사는 이수현의 보증금을 대위·승계한 것으로 표시돼 있어 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명으로 보고, 한국토지주택공사의 120,000,000원은 그 보증금에 대한 승계 신고로 봐야 합니다. 여기에 매각물건명세서상 대항력 포기 확약서가 제출돼 있어 해당 잔존 보증금 반환청구권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서를 함께 봐야 한다

말소기준권리는 2022.01.12. 설정된 이화명 근저당권입니다. 이후 엄미경 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한국토지주택공사의 임차권등기도 등기 순위만 보면 말소기준 이후이지만, 임차인의 주민등록일자가 2020.10.26.으로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차권입니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

② 임차인·보증기관 승계 — 보증금 중복합산 금지

현재 확인되는 실제 임차인은 이수현 1명입니다. 한국토지주택공사는 이수현 보증금에 대한 보증기관 대위·승계로 표시돼 있으므로 별도 임차인으로 보증금을 더해서는 안 됩니다.

한국토지주택공사는 건물 전부에 대해 2020.09.16. 임대차계약, 2020.10.25. 점유개시, 2020.10.26. 주민등록, 2020.09.17. 확정일자를 갖고 있으며 2024.09.13. 배당요구가 확인됩니다. 따라서 확약이 없다면 선순위 대항력 보증금의 미배당분을 매수인이 인수할 수 있지만, 이 사건에서는 확약서가 그 위험을 실질적으로 제거하는 핵심 문서입니다.

③ 가격 판단 — 49%라고 해서 곧바로 ‘싸다’는 뜻은 아니다

감정가 125,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 61,250,000원, 감정가의 49%입니다. 다만 베르체의 확인 가능한 규모는 24세대이고, 시세 검색 기준 면적 44.93㎡는 단지 자료와 면적 매칭이 되지 않았으며, 최근 낙찰금액과 실거래 비교값도 확인되지 않습니다.

베르체 경매자료상 평균 유찰 횟수는 1.6회이고, 이 사건은 이미 2회 유찰됐습니다. 유찰 자체는 가격이 내려왔다는 사실을 보여주지만, 실거래 비교가 없는 상태에서는 이를 가격 가점으로 연결하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 61,250,000원 가정)

현재 회차의 원칙적 배당 계산에서는 보증금 120,000,000원 중 59,747,500원이 배당되고 60,252,500원이 미배당됩니다. 확약이 없다면 이 미배당분이 매수인 인수액이지만, 매각물건명세서상 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있어 해당 부분의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 방3·거실·주방·욕실 및 화장실2·다락·발코니 등으로 이용 중입니다.
• 위치. 포천시 소흘읍 송우리 하송우사거리 남서측 인근이며, 아파트단지·다세대주택·단독주택·농경지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 401호로, 외벽은 석재붙임 등 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감입니다.
• 도로. 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 3필지 일단의 사다리형 평지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지는 공부상 지목 ‘답’이나 현황은 ‘대’입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
• 공시지가. 547,200원/㎡이며 토지면적은 589.0㎡입니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시가 확인되지 않습니다.
• 환금성 점검. 베르체는 24세대이고 시세자료의 면적 매칭이 되지 않아, 입찰 전 유사 다세대 실거래를 별도로 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.04.01. 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
• 보증금 중복합산 금지. 한국토지주택공사는 이수현 보증금의 대위·승계이므로 실제 임차인은 1명입니다.
• 이수현 보증금 확인. 이수현의 전입은 2025.09.12.로 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 보증금 규모는 미상입니다.
• 감정가 49% 착시 경계. 동일 조건 실거래가가 없으므로 현재 최저가가 시세보다 싸다고 단정하지 말고 인근 유사 다세대 실거래를 직접 대조해야 합니다.
• 토지 공부 차이. 공부상 지목은 ‘답’, 현황은 ‘대’이므로 원인과 정리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 최신 권리변동을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 확약의 효력과 실제 시세가 먼저다

이 물건은 감정가 125,000,000원에서 두 차례 유찰돼 61,250,000원까지 내려왔습니다. 그러나 본래 구조만 보면 선순위 대항력 임차보증금 120,000,000원 때문에 현재 회차에서 60,252,500원의 미배당 인수가 발생해, 낙찰가가 내려가도 총 부담이 크게 줄지 않는 인수형 사건입니다.

그 구조를 바꾸는 것이 2026.04.01. 대항력 포기 확약서입니다. 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인돼 해당 부분의 실질 인수는 0원으로 판단할 수 있습니다. 다만 확약이 권리를 정리해준다는 것과 현재 최저가가 시장가격보다 싸다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없는 만큼 권리는 확약서 확인 조건부 통과, 가격은 별도 검증. 이 사건의 핵심은 ‘61,250,000원이 감정가의 49%인가’가 아니라 ‘확약의 효력을 원문으로 확정하고, 실제 시장에서 61,250,000원이 어느 수준인가’를 확인하는 데 있습니다.