의정부지방법원 2025타경63622. 고양시 덕양구 고양동 푸른마을2단지아파트 201동 18층 1802호입니다. 철근콘크리트구조 25층 건물의 18층으로, 사용승인일은 2004.09.23.입니다. 소유자 이종윤은 2010.04.26. 거래가액 298,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 영동농업협동조합 앞으로 근저당권을 설정했습니다. 이후 근저당과 가압류가 반복됐으며, 강남농업협동조합이 청구금액 147,777,815원으로 임의경매를 신청했습니다.
현재 최저매각가는 감정가 359,000,000원에서 한 차례 유찰된 251,300,000원입니다. 감정가의 70%까지 내려왔지만, 동일 단지 실거래와 비교할 수 있는 가격자료가 제시되지 않은 만큼 “30% 할인됐으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 감정가 할인율과 실제 시세 할인율은 서로 다른 지표입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63622 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 고양동 720 푸른마을2단지아파트 제201동 제18층 제1802호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 푸른마을로 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 25층 중 18층 · 사용승인일 2004.09.23. |
| 소유자 | 이종윤 (2010.04.26. 거래가액 298,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 359,000,000원 / 251,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강남농업협동조합(변경 전 상호 영동농업협동조합) / 147,777,815원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 오래된 근저당의 말소 여부가 핵심
등기부 흐름대로 보면 2005.01.17. 국민은행 근저당은 2007.01.11. 해지로 말소됐고, 2008.11.27. 하나은행 근저당도 2010.04.28. 해지로 말소됐습니다. 이미 말소된 권리는 경매의 말소기준권리가 될 수 없으므로, 현재 등기에서 가장 앞선 유효 담보권은 2010.04.26. 영동농업협동조합 근저당으로 판단하는 것이 자연스럽습니다.
이 근저당의 채권최고액은 처음 249,600,000원으로 설정된 뒤 2019.07.16. 218,143,320원, 2023.10.18. 181,252,517원으로 변경됐습니다. 이후의 에스비아이저축은행 근저당, 신한카드·우리카드·국민행복기금 가압류와 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 — 신고는 없지만 임대관계는 재확인
확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 배당 계산상 임차보증금 인수액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자가 소유자인지 제3자인지는 현황조사서와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격과 회차 — 감정가 할인율만으로 싸다고 볼 수 없다
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 251,300,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 175,910,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 123,136,999원 | 0원 |
현재 회차의 실질취득액은 인수액을 더하지 않은 251,300,000원입니다. 다만 시세 비교 없이 감정가 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다. 입찰가는 동일 단지·동일 면적대의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 별도로 확인한 뒤 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 251,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,318,200원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 178,440,000원 | 178,440,000원 |
| 2. 하나은행 근저당 | 204,000,000원 | 68,541,800원 |
| 3. 영동농업협동조합 근저당 | 249,600,000원 | 0원 |
| 4. 박용미 가압류 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 유진기업 가압류 | 33,834,005원 | 0원 |
| 6. 바로크레디트대부 근저당 | 49,400,000원 | 0원 |
| 7. 상상인저축은행 근저당 | 70,800,000원 | 0원 |
| 8. 디지비캐피탈 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 9. 애큐온캐피탈 근저당 | 90,000,000원 | 0원 |
| 10. 에스비아이저축은행 근저당 | 150,000,000원 | 0원 |
| 11. 신한카드 가압류 | 13,972,760원 | 0원 |
| 12. 우리카드 가압류 | 28,186,619원 | 0원 |
| 13. 국민행복기금 가압류 | 11,175,478원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 1,219,408,862원, 채권자 배당액은 246,981,800원, 미배당액은 972,427,062원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국민은행·하나은행 근저당의 말소등기가 배당 순서에 반영됐는지는 원본 대조가 필요하며, 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목암초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물의 18층으로, 위생·급배수·난방·화재탐지·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지의 주거용 건부지이며, 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 일단의주택단지조성사업지역, 과밀억제권역이며 소로2류·중로1류·중로3류 도로에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확정. 국민은행·하나은행 근저당의 말소등기를 반영해 2010.04.26. 영동농업협동조합 근저당이 실제 말소기준인지 확인하세요.
- 채권최고액 변경 확인. 영동농업협동조합 근저당은 249,600,000원에서 218,143,320원, 181,252,517원으로 변경된 기록이 있습니다.
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대확인서·매각물건명세서를 대조하세요.
- 시세 확인. 감정가 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 단지·유사 층·동일 면적대의 최근 거래를 확인하세요.
- 신청채권자 배당. 현재 시뮬레이션에서는 신청채권자 청구액 147,777,815원이 배당되지 않는 것으로 계산돼 있으므로 배당 순위가 맞는지 재검증하세요.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자의 명도 비용·기간을 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 입찰 당일 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — 인수 0원보다 먼저 볼 것은 ‘말소 기록’
이 물건은 확인된 임차인 신고가 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 아파트라는 용도와 18층이라는 물리적 조건만 보면 접근하기 쉬워 보입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 인수액 숫자 하나가 아닙니다. 배당표가 선순위로 잡은 국민은행·하나은행 근저당에는 실제 등기부상 말소 기록이 존재하고, 현재 유효한 최초 담보권은 2010.04.26. 영동농업협동조합 근저당으로 보입니다.
가격도 같은 원칙이 적용됩니다. 최저가 251,300,000원이 감정가의 70%라는 사실은 확인되지만, 그것이 최근 시세보다 낮다는 근거는 아닙니다. 따라서 결론은 “인수 위험은 낮아 보이지만, 말소기준·배당 순위·점유 상태와 시세를 확인하기 전까지는 보수적으로 접근할 물건”입니다.
