제주지방법원 2025타경8261. 제주시 구좌읍 송당리 1114-2에 있는 토지와 제2종근린생활시설을 함께 보는 사건입니다. 토지는 3,306㎡ 공장용지이고 감정평가상 기호(2)는 작업장, 기호(3)는 사무실 및 창고 등으로 이용 중입니다. 건물은 일반철골구조 패널지붕 단층이며 사용승인일은 2022.07.17입니다.
권리구조의 출발점은 2022.07.29 설정된 중소기업은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 같은 날의 추가 근저당과 이후 근저당, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 뒤를 잇습니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 명시되어 있어 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8261 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리 1114-2 · 제주특별자치도 제주시 구좌읍 중산간동로 2100 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(작업장, 사무실 및 창고 등) |
| 토지 | 공장용지 · 3,306㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 건물 | 일반철골구조 패널지붕 단층 · 사용승인일 2022.07.17 |
| 소유자 | 주식회사제이인제이 |
| 감정가 / 최저가 | 2,825,937,000원 / 1,384,709,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 2,076,085,471원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 기계기구 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 인수 여부
말소기준은 2022.07.29 을구 1번 중소기업은행 근저당 492,000,000원입니다. 같은 날 을구 2번 근저당 804,000,000원, 2022.08.05 을구 3번 근저당 744,000,000원, 2023.05.11 을구 4번 근저당 360,000,000원이 이어집니다. 2025.04.29에는 을구 3번 근저당 중 287,039,784원이 확정채권 일부대위변제를 원인으로 신용보증기금에 일부 이전됐습니다.
그 뒤 2025.06.13 중소기업은행의 임의경매개시결정, 2025.08.20 국민건강보험공단 압류가 등기됐습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 매각물건명세서 역시 인수권리와 법정지상권을 모두 해당사항 없음으로 표시합니다.
② 점유·이용상태 — 임대관계는 확인 필요
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 등기상 인수 0원과 별개로 현장 점유자, 실제 사용주체와 인도 가능 여부는 입찰 전 확인 대상입니다.
| 구분 | 이용상태 | 확인사항 |
|---|---|---|
| 기호(2) | 제2종근린생활시설 · 작업장 등 | 임대관계 미상 |
| 기호(3) | 제2종근린생활시설 · 사무실 및 창고 등 | 임대관계 미상 |
③ 가격 — 감정가 49%지만 시장가 검증은 별개
감정가는 2,825,937,000원, 현재 최저매각가는 1,384,709,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 969,296,299원(감정가 34%), 4회 유찰 시 678,507,409원(감정가 24%)입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 큰 할인은 확인되지만, 이를 근거로 곧바로 시장 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 토지·근린시설·기계기구가 함께 묶인 비주거 자산인 만큼 실제 가격 판단은 토지 가치, 건물 상태, 기계기구 가치와 현장 활용성을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,384,709,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,247,090원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 492,000,000원 | 492,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 804,000,000원 | 804,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 중소기업은행 | 744,000,000원 | 72,461,910원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,400,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 1,368,461,910원, 미배당은 1,031,538,090원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·토지·시설 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 송당리사무소 서측 근거리에 위치하며 주위는 전 및 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 공장용지 3,306㎡, 계획관리지역, 공업용, 평지, 사다리형, 중로한면입니다. 공시지가는 130,400원/㎡입니다.
- 건물. 일반철골구조 패널지붕 단층이며 외벽·내벽은 판넬 마감, 바닥은 에폭시 마감 등입니다.
- 설비. 기본위생설비와 급배수설비 등이 되어 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각범위. 제시외 건물 및 기계기구가 포함 평가된 일괄매각입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 작업장·사무실·창고 사용주체와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 기계기구가 포함 평가되어 있으므로 현존 여부와 상태, 활용 가능성을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가 49%라도 시장 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 결정하지 않아야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역 외 각 보전지구·가축사육제한구역·건축계획심의대상구역 등 토지이용 제한을 실제 사업계획과 대조해야 합니다.
- 근저당 일부이전. 을구 3번 근저당 중 287,039,784원이 신용보증기금에 일부 이전된 이력이 있으므로 배당관계 원본을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 가격은 현장에서 검증”
이 사건의 권리상 핵심은 단순합니다. 2022.07.29 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 2,825,937,000원에서 2회 유찰돼 1,384,709,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래 자료가 없고 토지·근린시설·제시외 건물·기계기구가 함께 묶인 비주거 자산입니다.
현재 회차에서도 채권자 미배당은 1,031,538,090원이고, 추가 유찰 시 1,442,796,664원, 1,730,677,665원으로 커집니다. 이 미배당이 매수인 인수로 전환되지는 않지만, 이미 2회 유찰됐다는 시장 반응은 무시하기 어렵습니다. 권리상 인수는 0원, 투자 판단의 승부처는 현장 이용가치와 실제 시장가격 검증입니다.
