매력지수 B등급 · 2회 유찰로 가격 접근성은 생겼으나 근린시설 업종·임대 안정성 검토가 필요한 권리안전형
말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 인수액은 0원이지만, 근린시설은 주거와 달리 임대수익과 업종 적합성 확인이 필요해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 근저당·가압류 등 권리관계는 매각으로 정리되는 구조이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 주거용이 아닌 근린시설(일반음식점 이용)으로, 가격보다 실제 영업성·임대수익 검토가 핵심입니다.
감정가
381,000,000원
최초 평가액
최저가
186,690,000원
2회 유찰 후
매수인 인수
0원
임차보증금 인수 없음
핵심지표
49%
감정가 대비 최저가
의정부지방법원 2025타경73696. 양주시 옥정동 호수메디프라자 2층 204호 근린시설입니다. 감정가는 3.81억이지만 두 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 1.866억까지 내려왔습니다. 권리 구조는 우리은행 근저당이 말소기준권리가 되고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 형태입니다.
물건 개요
사건번호
의정부지방법원 2025타경73696
소재지
경기도 양주시 옥정동 1040-8 호수메디프라자 1동 2층204호
용도 / 이용상태
근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용중
감정가 / 최저가
381,000,000원 / 186,690,000원
소유자
김경희
매각기일
2026.08.13
신청채권 청구액
225,525,562원
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
말소기준권리는 2022.05.20 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 한국투자저축은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 박유경은 전입일이 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력 없음으로 판단됩니다.
② 임차·점유 분석
임차인
면적
보증금
대항력
우선변제
승계
박유경
77.9000㎡
20,000,000원
없음
확인 없음
없음
✅ 권리 안정성 임차보증금 인수 위험은 없는 구조입니다. 다만 근린시설은 공실·업종 변경 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (최저매각가 186,690,000원 기준)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,413,660원
우리은행 근저당
285,600,000원
183,276,340원
한국투자저축은행 가압류
100,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 가격 변화
2회 유찰 후 최저가 186,690,000원. 추가 유찰 시 가격은 더 낮아질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 옥정호수초등학교 북서측 인근, 대단위 아파트단지를 배후로 하는 상업지역입니다.
교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장이 위치합니다.
시설. 철근콘크리트 구조 5층 건물 내 2층 204호이며 승강기·주차시설이 있습니다.
업종. 현재 제2종근린생활시설(일반음식점) 이용 상태로, 신규 낙찰자는 업종 경쟁력과 임대 가능성을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 인수 위험은 없습니다.
수익성 확인. 근린시설은 감정가 대비 할인율보다 실제 임대료·공실 가능성이 중요합니다.
현장 확인. 주변 상권, 유동인구, 기존 영업 상태 확인이 필요합니다.
관리비·세금. 입찰 전 관리비 및 체납 관련 사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 상가는 운영을 봐야 한다”
이 물건은 두 차례 유찰로 가격 접근성은 확보됐고 권리상 인수 위험도 낮습니다. 다만 근린시설은 아파트처럼 단순 비교가 어렵습니다. 최저가만 보고 판단하기보다 현재 업종의 지속 가능성, 임대수익, 주변 상권을 함께 검토해야 하는 물건입니다.
사건 개요
소재지
경기도 양주시 옥정동 1040-8 호수메디프라자 1동 2층204호
법원·사건
의정부지방법원
·2025타경73696
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-08-13 10:30
·제2별관 1층 제6호 법정
물건
호수메디프라자 1동 2층204호
철근콘크리트구조 77.9㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 양주시 옥정동 1040-8 호수메디프라자 1동 2층204호
2025-12-08 11:22
- 현지 조사 시 휴무일로 아무도 만나지 못하여 점유관계 등을 알 수 없으므로 점유관계는 별도의 확인이 필요함
- 상가건물임대차 현황서에 등재자 있음
- 상가 출입문에 안내문 부착
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
