의정부지방법원 2025타경73735. 경기도 포천시 가산면 가산리 296의 기타 + 토지 물건입니다. 소유자는 이범준이고, 현재 경매의 말소기준은 2002.03.14. 중소기업은행 근저당 108,000,000원입니다. 이후 같은 중소기업은행이 설정한 여러 근저당과 경기신용보증재단·신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 더 주의할 부분은 물건의 구성과 현황입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며, 공장저당법 제7조 및 공장및광업재단저당법 제6조의 기계·기구와 제시외 건물이 포함됩니다. 또 토지 북서측 및 남서측 일부는 타인이 점유 사용하는 것으로 조사되어, 정확한 위치·경계·면적은 별도의 측량감정이 필요할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73735 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 가산면 가산리 296 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 토지 | 공장용지 · 1,177.0㎡ · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 소유자 | 이범준 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 842,688,040원 / 289,042,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 633,891,689원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 공시지가 | 217,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 2002년 근저당 이후 소멸
말소기준권리는 을구 3번 중소기업은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 을구 4번부터 10번까지의 중소기업은행 근저당권, 갑구 경기신용보증재단 가압류, 신용보증기금 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 1992년 설정된 기존 근저당은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰됐지만 시세 단정은 금물
감정가는 842,688,040원, 현재 최저매각가는 289,042,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 289,042,000원 | 34.3% | 449,781,157원 |
| 4회 유찰 시 | 202,329,400원 | 24.01% | 535,279,781원 |
| 5회 유찰 시 | 141,630,580원 | 16.81% | 595,128,817원 |
③ 예상배당표 (매각가 289,042,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,846,588원 |
| 을구 3번 근저당 · 중소기업은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 중소기업은행 | 228,000,000원 | 176,195,412원 |
| 을구 5번 근저당 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 중소기업은행 | 26,400,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 중소기업은행 | 57,600,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 중소기업은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 중소기업은행 | 114,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당 · 중소기업은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 경기신용보증재단 | 60,800,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 7,176,569원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 733,976,569원 중 현재 매각가 가정에서 284,195,412원이 배당되고, 449,781,157원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다.
④ 토지·이용 조건 메모
- 토지. 공장용지 1,177.0㎡, 토지이용상황은 공업용이며 평지·부정형입니다.
- 접면. 도로접면은 세로한면(가)으로 조사되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리권역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 제한. 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 일괄매각. 공장저당법 제7조 및 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구와 제시외 건물이 포함됩니다.
- 제시외 건물. 감정평가서상 제시외 건물 중 하나는 건축물대장에 등재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계·점유 확인. 북서측·남서측 일부 타인 점유 부분의 정확한 위치와 범위를 현장에서 확인하고 필요하면 측량감정을 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물뿐 아니라 기계·기구와 제시외 건물의 실제 존재·상태·사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가라고 단정하지 말고, 물건 자체의 현장 가치와 사용성을 별도로 검증해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 202,329,400원, 5회 유찰 시 141,630,580원으로 낮아지지만 그만큼 채권 미배당도 확대됩니다.
- 토지 규제. 토지거래계약에관한허가구역·배출시설설치제한지역 등 포함 여부가 실제 취득·이용 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서 및 기계·기구 목록을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현장 범위’가 승부처
이 사건은 말소기준권리 이후의 권리들이 매각으로 소멸하고, 매수인 인수도 0원이라는 점에서는 구조가 비교적 명확합니다. 그러나 이미 3회 유찰되어 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔음에도, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 더 중요한 것은 토지 일부의 타인 점유, 일괄매각되는 기계·기구와 제시외 건물입니다. 권리는 소멸형, 가격은 검증 필요, 현장은 반드시 확인. 이 세 문장이 이 물건의 핵심입니다.
