의정부지방법원 2025타경73735. 경기도 포천시 가산면 가산리 296 소재의 기타 + 토지 물건입니다. 토지 데이터상 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용, 면적은 1,177.0㎡입니다. 말소기준은 2002.03.14 접수 을구 3번 중소기업은행 근저당권이고, 이후 중소기업은행의 후순위 근저당, 경기신용보증재단·신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 “권리 인수 0원”만 보고 단순하게 볼 물건이 아닙니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 공장저당법제7조 및 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함, 제시외 건물 포함, 그리고 목록1 토지의 북서측 및 남서측 일부를 타인이 점유 사용한다는 내용이 들어 있습니다. 정확한 위치·경계·면적은 별도 측량감정이 필요할 수 있다고 되어 있어, 이 사건의 승부처는 단순 권리보다 현장 확인과 경계 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73735 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 가산면 가산리 296 |
| 물건종류 / 토지 | 기타 + 토지 · 지목 공장용지 · 토지면적 1,177.0㎡ · 토지이용상황 공업용 |
| 용도지역 / 도로 | 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이범준 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 842,688,040원 / 589,882,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 633,891,689원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수액은 0원
말소기준은 을구 3번 중소기업은행 근저당권입니다. 1992년 설정된 을구 1번 근저당권은 2002.03.14 을구 2번 등기로 말소된 이력이 확인되고, 배당표에서도 해당 항목은 채권액 미상 · 배당 0원으로 처리되어 있습니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 실거래가 아니라 실질취득으로 본다
이 데이터에는 주변 실거래 또는 중개 시세 표본이 없습니다. 따라서 최저가가 감정가의 70%라고 해서 곧바로 “싸다”고 말할 수 없습니다. 현재 회차에서 매수인이 실제로 부담하는 기준 금액은 최저가 589,882,000원 + 인수 0원 = 실질취득 589,882,000원입니다.
| 회차 | 비율 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 70% | 589,882,000원 | 152,393,389원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 49% | 412,917,400원 | 327,588,343원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 34.3% | 289,042,180원 | 449,780,980원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 데이터상 0원으로 유지됩니다. 다만 채권자 미배당은 현재 회차 152,393,389원에서 2회 유찰 시 327,588,343원, 3회 유찰 시 449,780,980원으로 커집니다. 이는 낙찰자의 추가 인수라기보다, 해당 물건이 채권 회수 측면에서도 여유가 크지 않은 구조라는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 589,882,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,298,820원 |
| 을구 1(전 1)번 근저당권 · 중소기업은행 | - | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 26,400,000원 | 26,400,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 57,600,000원 | 57,600,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 중소기업은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 중소기업은행 | 114,000,000원 | 65,583,180원 |
| 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 경기신용보증재단 | 60,800,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 7,176,569원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 733,976,569원 중 예상배당은 581,583,180원, 미배당은 152,393,389원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지·비고 데이터 기준)
- 용도. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 주거용 아파트가 아니라 기타 + 토지 물건으로 봐야 합니다.
- 토지 형상. 토지면적 1,177.0㎡, 평지, 부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역, 성장관리계획구역이 포함됩니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 공장저당법제7조 및 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구가 포함됩니다. 제시외 건물도 포함됩니다.
- 경계 리스크. 목록1 토지의 북서측 및 남서측 일부는 타인이 점유 사용하는 것으로 조사됐고, 정확한 위치·경계·면적은 별도 측량감정이 필요할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차 기준 실질취득은 최저가 589,882,000원 + 인수 0원 = 589,882,000원입니다. 시세 자료가 없으므로 최저가만 보고 저가 매수로 단정하면 안 됩니다.
- 기계·기구 확인. 공장저당법제7조 및 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구가 포함되므로 감정평가서상 목록과 현장 존재 여부를 맞춰야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 포함되고, 감정평가서상 제시외 건물㉠은 건축물대장에 등재되어 있다고 되어 있습니다. 공부·현황 차이를 확인해야 합니다.
- 토지 일부 점유 확인. 북서측·남서측 일부 타인 점유 사용 부분은 낙찰 후 분쟁 가능성이 있으므로 위치·경계·면적 확인이 핵심입니다.
- 임차인 착시 제거. 상가임대차현황서상 이범준은 채무자 겸 소유자입니다. 실제 임차인 보증금 인수 구조와 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 현장이다
이 사건은 대항력 임차인이나 보증금 인수 때문에 꼬인 물건은 아닙니다. 데이터 기준 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 안전하다고만 보기에는 물건의 성격이 무겁습니다. 공장용지, 기계·기구 포함, 제시외 건물 포함, 토지 일부 타인 점유라는 요소가 함께 들어가 있기 때문입니다. 권리상 인수는 낮지만, 현장·경계·환금성 확인 난도는 높은 물건입니다.