의정부지방법원 2025타경73758. 양주시 장흥면 일영리 ‘갤러리하우스’ 102동 3층 301호, 전용 43.51㎡ 다세대주택입니다. 소유자 김미숙은 2022년 12월 3일 매매를 원인으로 거래가액 165,000,000원에 취득했고, 임차인 김여진은 2022년 12월 21일 계약·확정일자를 갖춘 뒤 2023년 2월 6일 점유를 시작하고 2023년 3월 2일 전입했습니다. 말소기준은 2025년 2월 18일 동고양세무서장의 압류이므로, 임차인의 전입은 그보다 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다.
따라서 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 보증금 인수입니다. 현재 최저가 81,830,000원에서 집행비용 1,872,940원을 제외하면 임차인에게 79,957,060원이 배당되는 것으로 추정되고, 보증금 115,000,000원 중 35,042,940원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어나므로, 총 취득부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73758 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 장흥면 일영리 56-30 갤러리하우스 102동 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 43.51㎡ · 철근콘크리트구조 지상4층 중 3층 |
| 소유자 | 김미숙 (2022.12.03. 매매 · 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 81,830,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 부족분은 남는다
말소기준은 2025.02.18. 동고양세무서장 압류입니다. 그 뒤 제주시농업협동조합 가압류, 김여진의 강제경매개시결정, 양주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 주택임차권등기도 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 임차인 김여진은 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 갖고 있어 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족분을 매수인에게 주장할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김여진 | 제301호 전부 · 주거(임차권등기) | 115,000,000원 | 2023.03.02 | 2022.12.21 | 대항력 有 우선변제 승계위험 있음 |
실제 임차인 1명입니다. 김여진은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차인으로 확인됩니다. 배당요구일은 2025.12.04이며, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 8,183만원이 아니라 약 1.15억으로 비교해야 한다
갤러리하우스102동 전용 43.5㎡대 실거래는 5건이며 전체 평균은 190,000,000원입니다. 다만 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 가장 최근 거래는 2024년 5월 200,000,000원, 최근 12개월 평균도 1건 기준 200,000,000원이고, 최근 거래는 이전 거래 대비 +6.7% 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 43.5㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2022.12 | 43.51㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2022.09 | 43.5㎡ | 4 | 189,000,000원 |
| 2022.02 | 43.5㎡ | 4 | 198,000,000원 |
| 2022.02 | 43.5㎡ | 4 | 198,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 190,000,000원 |
현재 최저가만 보면 최근 12개월 평균의 40.9%지만, 이 비율은 이 사건의 실질 부담을 반영하지 못합니다. 대항력 있는 보증금 115,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 실질취득은 약 115,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 그래도 최근 실거래 200,000,000원보다 낮지만, 최저가 81,830,000원만 보고 60% 가까운 할인으로 판단하는 것은 잘못입니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,872,940원 |
| 1. 임차인 김여진 보증금 | 115,000,000원 | 79,957,060원 |
| 2. 가압류 · 제주시농업협동조합 | 704,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김여진 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차인 보증금 미배당 예상액은 35,042,940원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장흥역 북동측 근거리에 위치하며 인근은 다세대주택·근린생활시설·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근 간선도로 접근성과 버스정류장 거리·노선수 등을 고려할 때 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 박공지붕 지상4층 건물의 3층 301호이며, 위생설비·난방설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형, 장흥09)이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·성장관리권역에 포함됩니다. 공시지가는 334,500원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대 규모 다세대이고, 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 7.0회, 매각률은 8.33%로 낮습니다. 권리가 해결돼도 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 현재 최저가 81,830,000원만 기준으로 수익률을 계산하지 말고, 대항력 보증금 115,000,000원을 중심으로 총 부담을 산정해야 합니다.
- 임차인 배당부족 확인. 현재 배당추정에서 임차인 김여진은 79,957,060원을 받고 35,042,940원이 남습니다. 실제 배당표와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 김여진과 경매신청 채권자가 동일인이므로 임대차계약의 실제성과 보증금 지급 경위를 확인해야 합니다.
- 보증금 20%. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 16,366,000원입니다.
- 환금성 점검. 총 8세대 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 7.0회·매각률 8.33%이므로 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,183만원짜리 경매”가 아니다
이 물건은 감정가 167,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저가가 81,830,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 실거래 200,000,000원의 절반도 안 되는 가격이지만, 대항력 임차인의 보증금 115,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 회차에는 35,042,940원의 미배당 보증금을 인수하게 되고, 추가 유찰 시에는 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커집니다. 결국 판단 기준은 8,183만원이 아니라 약 1.15억원의 실질취득입니다.
이 실질취득 수준은 최근 거래 200,000,000원보다는 낮아 가격 여지는 있습니다. 그러나 총 8세대 다세대, 평균 유찰 7.0회, 매각률 8.33%라는 낮은 환금성과 임차인·경매신청채권자 동일인이라는 확인사항이 겹칩니다. 가격은 매력적일 수 있지만 권리와 환금성 검증을 마친 뒤 접근해야 하는 사건입니다.
