의정부지방법원 2025타경64413. 고양시 일산서구 덕이동의 전용 56.22㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 203,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 99,470,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 말소기준은 2021.05.03 주식회사다진투자개발 근저당권 1,800,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국세·고양시·의정부시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 단순히 “후순위 권리는 전부 소멸한다”로 끝내면 이 사건을 잘못 보게 됩니다. 강희선은 주민등록 2020.07.24, 확정일자 2020.07.06으로 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이고, 보증금은 217,000,000원입니다. 원칙적인 배당표에서는 현재 최저가 99,470,000원 중 집행비용 2,190,460원을 제외한 97,279,540원만 배당되고, 나머지 119,720,460원은 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.08 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 강희선과 관련한 인수액은 실질 0원*으로 처리합니다. 이 확약은 강희선에게만 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64413 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 613-1 주건축물 제3동 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 56.22㎡ · 방3·거실·주방·욕실·현관 · 지상4층 중 1층 |
| 소유자 | 권순일 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 99,470,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 217,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 확약이 반전
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강희선 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 217,000,000원 | 有 | 有 | 해당 없음 |
| 최연화 | 101호 · 주거 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 2명입니다. 강희선은 전입 2020.07.24·확정일자 2020.07.06으로 2021.05.03 말소기준 근저당보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 반면 최연화는 2025.04.16 전입으로 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 최연화의 보증금은 미상이지만, 전입 시점상 매수인에게 보증금이 승계되는 선순위 대항력 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
덕이센트레빌1동2동3동의 실거래는 5건이며, 대상 전용면적 56.22㎡와 면적이 매칭됩니다. 전체 평균은 198,400,000원이지만, 과거 220,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 56.22㎡ | 4 | 186,000,000원 |
| 2024.10 | 54.03㎡ | 1 | 198,000,000원 |
| 2024.10 | 56.22㎡ | 2 | 188,000,000원 |
| 2023.10 | 54.03㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2022.09 | 54.03㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 | 56.22㎡ | 1건 | 186,000,000원 |
최근 12개월 거래는 2026.01의 186,000,000원 1건입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액 99,470,000원은 이 가격의 53.5%입니다. 따라서 확약이 유효하게 반영되는 전제에서는 가격 차이가 큽니다. 다만 최근 거래군은 과거 거래군보다 7.7% 하락했고, 최근 12개월 표본도 1건뿐이라 전체 평균 198,400,000원만 보고 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,190,460원 |
| 1. 임차인 강희선 보증금 | 217,000,000원 | 97,279,540원 |
| 2. 근저당 · 주식회사다진투자개발 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,286,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 217,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체로는 강희선에게 97,279,540원이 배당되고 119,720,460원이 남습니다. 그러나 2026.05.08 확약에 따라 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 미배당액의 실질 매수인 인수는 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택이며 전용 56.22㎡, 방3·거실·주방·욕실·현관 구조입니다.
- 입지. 고양예술고등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·소규모 근린생활시설·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 4~5m 아스팔트 포장도로와 접하고 이 도로를 통해 인근 지역으로 연계됩니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·준보전산지·제한보호구역 등에 해당하며 공시지가는 838,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 덕이센트레빌1동2동3동은 24세대, 2018.07.13 준공이며 최근 거래 추세는 -7.7%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.08 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각절차와 명세서에 그대로 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 강희선 권리관계 확인. 보증금 217,000,000원, 전입 2020.07.24, 확정일자 2020.07.06, 임차권등기 2024.08.02의 연결관계를 원본으로 대조하세요.
- 최연화 점유 확인. 2025.04.16 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 명도 협의 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·고양시·의정부시 압류가 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 하락장 보정. 전체 실거래 평균 198,400,000원보다 최신 거래 186,000,000원과 -7.7% 추세를 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 환금성 점검. 24세대 다세대로 최근 12개월 거래가 1건뿐입니다. 할인율만큼 재매각이 쉬운 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 이 사건의 가격은 ‘확약 확인 전후’가 완전히 다르다
겉으로 보면 감정가 203,000,000원짜리 다세대를 99,470,000원에 살 수 있어 할인폭이 매우 커 보입니다. 하지만 강희선의 대항력을 그대로 적용하면 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 약 217,000,000원에 고정됩니다. 그 상태라면 최신 실거래 186,000,000원보다 비싸므로 가격 메리트가 없습니다.
이 사건을 바꾸는 것은 2026.05.08 확약서입니다. 대항력을 포기하고 전액을 돌려받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 동의가 제출돼, 정확도 규칙상 강희선 관련 인수는 실질 0원*입니다. 그러면 실질취득 99,470,000원은 최근 실거래 186,000,000원의 53.5%로 내려옵니다. 다만 24세대 소규모 다세대이고 최근 가격 추세가 -7.7%라는 점, 국세·지방세 압류와 최연화 점유 확인이 남아 있습니다. 확약 원문이 최종 확인된다면 가격 경쟁력은 크지만, 확약 확인 없이 최저가 숫자만 보고 들어가면 안 되는 사건입니다.
