62,720,000원
의정부지방법원 2025타경73834. 등기상 물건은 경기도 의정부시 신곡동 스테이션615 15층 1509호이고 사건 용도는 근린시설, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사은림영우로, 2022.06.10 매매를 원인으로 거래가액 142,186,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2024.04.23 경기주택도시공사의 가압류 764,000,000원이고, 이후 국 압류와 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권은 전입일 2022.05.16, 점유개시일 2022.05.25, 확정일자 2022.05.02, 보증금 132,000,000원입니다. 따라서 원칙대로라면 대항력과 우선변제권이 인정되고, 현재 최저가 62,720,000원에서 배당되지 못하는 70,808,960원이 매수인 인수로 연결됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73834 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 764-8 스테이션615 15층1509호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 청사로6번길 7-30 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상16층 중 15층 |
| 소유자 | 주식회사은림영우 (2022.06.10 매매 · 거래가액 142,186,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 62,720,000원 (2회 유찰 · 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 136,983,451원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
말소기준은 2024.04.23 경기주택도시공사 가압류입니다. 2025.04.18 국 압류와 2025.12.17 서울보증보험 주식회사 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 2024.12.11에 접수됐어도 전입·확정일자·점유가 모두 말소기준보다 앞서 대항력 있는 임차관계로 계산됩니다.
② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명, 보증기관 신고 1건
한국토지주택공사는 임차권등기와 매각물건명세서에 보증금 132,000,000원으로 나타나지만, 데이터상 보증기관으로 표시돼 있습니다. 따라서 보증기관의 대위·승계 성격 신고로 처리하고 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 이 기준에서 실제 임차인은 0명입니다.
| 대상 | 사용 / 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 주거(임차권등기) · 제1509호 전부 | 2022.05.16 / 2022.05.02 | 132,000,000원 | 있음 | 있음 | 보증기관 | 실질 0원* 룰상 70,808,960원 |
③ 예상배당표 (매각가 62,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,528,960원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 132,000,000원 | 61,191,040원 |
| 2. 가압류 · 경기주택도시공사 | 764,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 136,983,451원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사 보증금 중 61,191,040원이 배당되고 70,808,960원이 부족합니다. 확약이 없다면 이 부족분이 매수인 인수로 연결되지만, 2026.04.02 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용하면 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 의정부시 신곡동 소재 경기도청북부청사역 남측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장과 북측 인근 경기도청북부청사역이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가상 본 호실은 오피스텔로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하3층/지상16층 건물 중 15층 1509호입니다. 기본적인 난방·위생·급배수·승강기 설비가 돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역이며 중로3류에 접합니다. 공시지가는 3,979,000원/㎡, 토지면적은 666.0㎡입니다.
- 도로·형상. 인접 도로와 대체로 등고 평탄하고 북측·동측으로 포장도로에 접하며, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.02 제출된 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의·대항력 포기 내용과 적용 대상이 본 1509호 임차권인지 원본에서 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 확약을 전제로 실질 인수 0원으로 계산했으므로, 낙찰 후 실제 임차권등기 말소 절차가 확약 내용대로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액을 별도 기억. 확약이 적용되지 않을 경우 현재 회차의 인수액은 70,808,960원이고, 낙찰가와 합산한 부담은 133,528,960원입니다.
- 보증기관 중복합산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관으로 표시돼 있으므로 실제 임차인 보증금과 별도 합산하지 않습니다. 이 데이터 기준 실제 임차인은 0명입니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 입찰 전 공부상 용도와 현재 이용상태를 함께 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단해서는 안 됩니다.
- 배당 변동 요소. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 승부처는 ‘49%’가 아니라 ‘확약’
이 물건을 숫자 하나로 보면 감정가 128,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 62,720,000원, 즉 49%까지 내려왔습니다. 하지만 권리구조를 그대로 적용하면 대항력 있는 보증금 132,000,000원 때문에 현재 회차에서 70,808,960원을 추가로 인수하게 되고, 더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수가 커져 총부담은 보증금 부근에서 유지됩니다.
이 구조를 뒤집는 것이 2026.04.02 대항력 포기 확약서입니다. 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 해당 임차권에 적용되는 것으로 처리하면 매수인의 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 62,720,000원*입니다. 다만 실거래 자료가 없으므로 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 가격보다 먼저 확인할 것은 확약의 적용범위와 실제 말소 이행입니다.
