의정부지방법원 2025타경73835. 의정부시 호원동 자연애가 101동 402호로, 감정평가상 도시형생활주택-원룸형(거실, 방, 주방, 화장실2, 발코니 등)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 전은우이고, 2022.06.02 매매를 원인으로 260,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 단순한 최저가가 아니라 홍승범의 260,000,000원 임차보증금과 그 대항력 처리입니다.
홍승범은 임대차계약일 2022.05.20, 확정일자 2022.05.25, 주민등록·점유개시 2022.06.10이며 2024.06.17 임차권등기가 이루어졌습니다. 등기상 말소기준으로 선언된 2025.12.18 강제경매개시결정보다 앞선 권리라 원래는 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매각가 154,000,000원에서 집행비용 2,956,000원을 제외한 151,044,000원만 우선변제되고, 108,956,000원이 남는 구조를 보여줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73835 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 468-11 자연애가 101동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택-원룸형(거실, 방, 주방, 화장실2, 발코니 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 9층건 내 제4층 제402호 · 사용승인일 2018.09.21 |
| 소유자 | 전은우 · 2022.06.02 매매 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 154,000,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 실질 해소
현재 실질적으로 봐야 할 임차인은 홍승범 1명입니다. 2024.06.17 설정된 주택임차권은 보증금 260,000,000원, 확정일자 2022.05.25, 전입·점유 2022.06.10으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 이 임차보증금반환채권을 양수한 신청채권자이므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍승범 | 제402호 전부 | 260,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 주택도시보증공사 양수 · 대항력 포기 · 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의 |
과거 수협은행 근저당권 155,250,000원은 2022.06.10 해지로 이미 말소됐습니다. 2023.06.26 에이원자산대부관리유한회사 가압류 8,292,601원과 2023.10.26 강제경매개시결정도 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 강제경매개시결정은 2025.12.18 주택도시보증공사 명의로 등기돼 있고 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
이 사건은 원래 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 큰 구조이므로, 확약이 없었다면 최저가 154,000,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 다만 이번에는 주택도시보증공사의 확약으로 홍승범에 대한 인수가 실질적으로 0원이므로 현재 실질취득 기준은 154,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 46.87㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2025.03 | 46.87㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2022.06 | 46.0㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2021.07 | 43.41㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2021.07 | 46.87㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 205,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 205,000,000원입니다. 확약 적용 후 실질취득 154,000,000원은 이 최근 시세의 75.1%입니다. 전체 5건 평균은 222,000,000원이지만, 과거 260,000,000원 거래까지 포함돼 있으므로 가격 판단에서는 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 1. 홍승범 임차보증금 우선변제 | 260,000,000원 | 151,044,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차보증금 부족분은 108,956,000원입니다. 이는 확약이 없을 때의 룰상 매수인 인수액입니다. 하지만 2026.07.01 제출된 확약에 따라 홍승범 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 주택도시보증공사는 홍승범의 임차보증금반환채권 양수인이므로 동일 보증금을 별도 채권으로 중복 합산하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호암초등학교 남동측 인근으로 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 섞인 주거지대이며 입지조건과 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 및 근거리에 노선버스정류장과 지하철 1호선 망월사역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택-원룸형으로 거실, 방, 주방, 화장실2, 발코니 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 내 4층이며 사용승인일은 2018.09.21입니다. 기본 위생·급배수·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 약 25m 내외 도로, 북측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 2,458,000원/㎡입니다.
- 환금성. 자연예가(101동,102동)는 24세대이며 최근 거래 표본은 5건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 4.0회, 낙찰률 0.0%라는 수치가 환금성 측면의 핵심 경고입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 실제 매각절차에 그대로 반영되는지 원문을 대조하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 홍승범이 실제 임차인이고 주택도시보증공사는 임차보증금반환채권 양수인입니다. 동일 260,000,000원을 별개 보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
- 룰상 인수액 구분. 현재 회차 배당표상 부족분 108,956,000원은 확약이 없을 경우의 인수 위험이고, 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 205,000,000원 대비 현재 실질취득은 75.1%지만 최근 거래 추세가 -12.1%이므로 과거 평균 222,000,000원만 보고 가격을 높여 잡지 마세요.
- 4회 유찰의 의미. 현재 물건도 4회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다. 할인율만큼 실제 매수층이 약한 이유를 현장과 거래사례에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 확약서, 현황조사 및 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 환금성까지 풀린 것은 아니다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 260,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 154,000,000원을 압도해 매우 위험해 보입니다. 실제 배당표도 108,956,000원의 미배당 인수액을 계산합니다. 그러나 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권 양수인으로서 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 현재 실질취득은 최저가와 같은 154,000,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균 205,000,000원의 75.1%입니다. 가격만 보면 간격이 있지만, 최근 거래 추세가 -12.1%, 현재 4회 유찰, 단지 평균도 4.0회 유찰이라는 점에서 단순히 “70%까지 내려왔으니 싸다”라고 결론 내릴 물건은 아닙니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 거래성과 환금성은 여전히 보수적으로 봐야 합니다.
