의정부지방법원 2025타경73835. 의정부시 호원동 ‘자연애가’ 101동 402호, 집합건물 중 다세대 물건입니다. 감정평가 이용상태는 도시형생활주택-원룸형으로, 거실·방·주방·화장실2·발코니 등으로 이용 중입니다. 겉으로 보이는 가격은 매력적입니다. 감정가 220,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 107,800,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 권리분석에서 이 숫자는 출발점일 뿐 결론이 아닙니다.
결론은 임차권등기입니다. 을구 3번 주택임차권자 홍승범의 임차보증금은 260,000,000원이고, 주민등록일자는 2022.06.10, 점유개시일자도 2022.06.10, 확정일자는 2022.05.25입니다. 매각물건명세서도 “매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음”이라고 경고합니다. 따라서 최저가가 내려갈수록 싸지는 구조가 아니라, 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73835 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 468-11 자연애가 101동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택-원룸형(거실, 방, 주방, 화장실2, 발코니 등) |
| 소유자 | 전은우 (2022.06.24. 소유권이전 · 거래가 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 107,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 것은 ‘대항력 임차권’
현재 사건의 말소기준으로 표시된 권리는 2025.12.18 강제경매개시결정입니다. 하지만 이 물건은 말소기준 이후 권리만 보면 안 됩니다. 핵심은 그보다 앞선 임차권입니다. 홍승범의 임차권등기는 2024.06.17에 등기되어 있고, 그 내용상 임대차계약일자는 2022.05.20, 확정일자는 2022.05.25, 주민등록·점유개시는 2022.06.10입니다. 보증금 260,000,000원이 현재 최저가 107,800,000원을 크게 초과하므로, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인 인수로 남을 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증공사는 중복신고
임차인 표에서 반드시 구분해야 할 점은 홍승범과 보증공사를 별도 보증금으로 합산하지 않는 것입니다. 데이터상 보증공사는 보증기관 대위·승계로 표시되어 있으며, 홍승범 보증금의 중복 신고입니다. 따라서 실제 임차인은 1명이고, 보증금 합산 대상도 홍승범의 260,000,000원 하나입니다.
| 대상 | 사용/부분 | 보증금 | 전입/점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍승범 | 주거(임차권등기) · 제402호 전부 | 260,000,000원 | 2022.06.10 | 2022.05.25 | 2024.06.17 | 있음 | 있음 | 아님 | 154,509,200원 |
| 보증공사 | 주거 · 보증기관 대위·승계 | 별도 보증금 아님 | 미상 | 미상 | 미상 | 판정불가 | 판정불가 | 승계 | 중복신고 |
보증공사는 is_guarantor/is_subrogation 값이 true로 표시되어 있어 실제 임차인이 아니라 홍승범 보증금의 대위·승계 중복신고입니다. 보증금은 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득
동일 단지명으로 표시된 자연예가(101동,102동)의 실거래 표본은 5건입니다. 평균 거래가는 222,000,000원, 최저 200,000,000원, 최고 260,000,000원입니다. 이 물건의 최저가 107,800,000원은 실거래 평균의 48.6%로 보이지만, 대항력 임차보증금 인수형에서는 이 숫자로 싸다/비싸다를 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 46.87㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2025.03 | 46.87㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2022.06 | 46.0㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2021.07 | 43.41㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2021.07 | 46.87㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 222,000,000원 |
실질취득 262,309,200원은 실거래 평균 222,000,000원의 118.2%입니다. 실거래 최고 260,000,000원보다도 높습니다. 즉 이 물건은 최저가만 보면 싸 보이나, 인수액을 더하면 시세 상단을 넘는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,309,200원 | 약 매각가의 2.1% 추정 |
| 1. 임차인 홍승범 보증금 | 260,000,000원 | 105,490,800원 | 부족분 154,509,200원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 155,250,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 에이원자산대부관리유한회사 | 8,292,601원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 에이원자산대부관리유한회사 | 미상 | 0원 | 채권액 미상 — 배당 계산 제외 |
| 5. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 회차 배당표 기준 매각대금은 집행비용과 임차인 일부 배당으로 소진됩니다. 임차인 홍승범 보증금의 부족분 154,509,200원이 매수인 인수로 계산되어 실질취득은 262,309,200원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 인수액은 올라간다
| 회차 | 최저가 | 인수액 | 실질취득 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 107,800,000원 | 154,509,200원 | 262,309,200원 | 실거래 평균 222,000,000원 초과 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 75,460,000원 | 186,298,280원 | 261,758,280원 | 보증금 수준으로 고정 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 52,822,000원 | 208,528,796원 | 261,350,796원 | 보증금 수준으로 고정 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호암초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근 및 근거리에 노선버스정류장과 지하철역(1호선 망월사역)이 소재합니다.
- 이용상태. 도시형생활주택-원룸형으로, 거실·방·주방·화장실2·발코니 등으로 이용 중입니다.
- 규모. 자연예가(101동,102동) 총 24세대, 사용승인일 2018.09.21입니다. 소규모 단지라 환금성은 대단지보다 보수적으로 봐야 합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등이 표시되어 있고 위반건축물 사항은 false입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 입찰 검토 기준은 107,800,000원이 아니라 실질취득 262,309,200원입니다.
- 임차권등기 원본 확인. 을구 3번 주택임차권, 전입 2022.06.10, 확정 2022.05.25, 보증금 260,000,000원을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 보증공사 중복신고 구분. 보증공사는 홍승범 보증금의 대위·승계로 표시되어 있으므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 확약 여부 확인. 제공 notes에는 확약 문구가 없고 인수 경고가 있습니다. 대항력 포기·임차권등기 말소·확약서가 실제로 존재하는지 입찰 전 원본에서 확인해야 합니다.
- 명도 난도. 임차권등기 인수형은 단순 소유자 점유보다 명도·협의·보증금 정산 구조가 복잡할 수 있습니다.
- 소규모 단지 환금성. 24세대 단지이고 실거래 표본도 5건입니다. 재매각 가능성과 거래기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구종기·임차권등기 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “반값”이 아니라 “인수형”이다
이 사건의 가장 위험한 착시는 최저가입니다. 감정가 220,000,000원에서 2회 유찰되어 107,800,000원까지 내려왔기 때문에 겉보기에는 반값 경매처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금 260,000,000원이 존재하고, 현재 배당표 기준 미배당 인수액은 154,509,200원입니다. 결국 매수인의 실질취득은 262,309,200원으로 계산됩니다.
실거래 평균 222,000,000원과 비교하면 실질취득은 118.2%입니다. 실거래 최고 260,000,000원보다도 높은 수준입니다. 따라서 이 물건은 권리 리스크가 가격 메리트를 지워버리는 전형적인 대항력 인수형 경매입니다. 최저가가 낮다고 입찰 매력이 생기는 사건이 아니라, 임차보증금 인수 구조를 해결하지 못하면 계속 유찰되어도 총부담이 크게 줄지 않는 사건입니다.