의정부지방법원 2025타경73851. 경기도 의정부시 신곡동 아띠랑스2차주건축물제1동 3층 303호 오피스텔입니다. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이고, 15층 건물 내 3층에 위치합니다. 현재 최저매각가는 49,000,000원으로 감정가 100,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아닙니다. 2024.05.10. 등기된 김성진의 주택임차권이 말소기준으로 제시된 2025.12.19. 강제경매개시결정보다 앞서 있고, 보증금 100,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
특히 배당 시뮬레이션은 현재 최저가 49,000,000원에서 김성진 임차권 보증금에 배당되는 금액을 0원, 매수인 인수액을 100,000,000원으로 잡고 있습니다. 이 유형에서는 낙찰가가 더 내려갔다는 사실만으로 경제적 취득비용이 낮아졌다고 볼 수 없습니다. 가격 판단의 기준은 49,000,000원이 아니라 실질취득 약 100,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73851 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 761-2 아띠랑스2차주건축물제1동 3층 303호 · 도로명 경기도 의정부시 청사로5번길 20-14 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평지붕 15층 건물 내 제3층 제303호 · 사용승인 2019.10.11 |
| 소유자 | 김보인 · 2020.01.10 소유권이전 · 거래가액 139,850,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (4회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김성진 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소된 담보권보다 임차권이 핵심
2020.01.10. 농협은행주식회사 근저당권은 채권최고액 105,600,000원으로 설정됐지만 2021.05.06. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 분석의 승부처는 그 근저당이 아니라 2024.05.10. 을구 3번 김성진 임차권입니다. 임차보증금은 100,000,000원, 임대차계약일은 1차 2021.04.10·2차 2023.04.03, 주민등록일자는 2021.05.25, 점유개시일자는 2021.05.04입니다. 1차 확정일자는 2021.04.14로 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액 미상
| 임차인 | 사용 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최왕석 | 주거 · 2020.03.24 전입 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 위험 |
| 김성진 | 제303호 전부 · 주거(임차권등기) · 2021.05.25 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 100,000,000원 인수 |
보증기관 대위·승계 중복신고는 없어 실제 임차인은 2명으로 봅니다. 김성진은 배당요구가 2024.05.10. 접수된 것으로 표시되지만 배당 시뮬레이션상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 최왕석은 전입일 2020.03.24가 2025.12.19 말소기준보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보며, 김성진의 100,000,000원과 별개의 추가 승계 위험으로 취급해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 인수 · 임차인 김성진 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 김성진 | 100,000,000원 | 47,718,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 49,000,000원에서는 집행비용 1,282,000원을 제외한 47,718,000원이 신청채권자에게 배당되고, 신청채권 100,000,000원 중 52,282,000원이 미배당으로 남습니다. 김성진 임차권 보증금 100,000,000원은 매각대금 배당과 별도로 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 15층 건물 내 제3층 제303호입니다. 사용승인일은 2019.10.11입니다.
- 입지. 경기도청북부청사 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·관공서 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 의정부경전철 경기도청북부청사역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 정방형 평지의 상업용 토지이며 서측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접합니다. 토지면적은 599.9㎡, 공시지가는 2,922,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역·과밀억제권역에 해당하고 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 유찰 신호. 현재까지 4회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 낮은 최저가 자체보다 반복 유찰이라는 사실을 응찰수요와 환금성 판단에 함께 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 고정. 49,000,000원을 취득비용으로 판단하지 말고, 김성진 임차권 보증금 기준 실질취득 약 100,000,000원을 가격판단 기준으로 두세요.
- 최왕석 보증금 확인. 2020.03.24 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 추가 인수액이 발생할 수 있으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 김성진 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 김성진으로 표시됩니다. 임대차채권과 집행채권의 관계를 계약서·판결문·배당요구 자료 등으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.03 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 현재 효력 및 말소 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 집행비용은 1,282,000원 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 배당 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 유찰 추가 시나리오. 5회 유찰 시 39,200,000원, 6회 유찰 시 31,360,000원까지 내려가도 김성진 임차권 인수액은 100,000,000원으로 제시돼 있으므로 최저가 하락을 곧바로 가격 메리트로 해석하지 마세요.
맺으며 — “4,900만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 숫자 하나만 보면 매우 싸 보입니다. 감정가 100,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 49,000,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석을 거치면 결론은 반대입니다. 을구 3번 김성진 임차권은 보증금 100,000,000원이고 말소기준보다 앞선 권리로서, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 이 사건의 가격 기준은 최저가 49,000,000원이 아니라 실질취득 약 100,000,000원입니다.
더구나 실제 임차인으로 표시된 최왕석은 2020.03.24 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 김성진의 100,000,000원 인수 위험만으로도 감정가 대비 할인효과가 사라지는데, 최왕석 관련 추가 인수 가능성까지 남아 있습니다. 4회 유찰이라는 숫자를 가격 매력으로 평가하기보다 인수구조와 미상 임차인 위험을 먼저 해소해야 하는 사건입니다.
