의정부지방법원 2025타경73945. 양주시 고암동 동안마을 상가동 지하층 101호로, 감정평가 당시 생활편익시설 ‘엘마트’로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 김영주는 2022.07.29. 거래가액 570,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 앞으로 채권최고액 648,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 현재 사건의 말소기준권리입니다.
이후 2025.08.27. 경기신용보증재단의 79,000,000원 가압류가 들어왔고, 2025.12.31. 에이치에프더블유오삼비유동화전문 유한회사가 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거에 설정됐던 근저당·압류·가등기는 각각 말소 이력이 확인되므로, 오래된 등기 순위만 보고 인수권리로 오인해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73945 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 고암동 122-4 동안마을 상가동 지하층 101호 |
| 도로명주소 | 경기도 양주시 고암길 273 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 생활편익시설(엘마트)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트 라멘조 경사지붕 2층건 중 지하층 101호 · 사용승인일 2001.05.02. |
| 소유자 | 김영주 (2022.07.29. 소유권이전 · 거래가액 570,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 615,000,000원 / 301,350,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프더블유오삼비유동화전문 유한회사[변경 전: 우리은행] / 522,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30. |
| 등기 발급 | 2026.07.04. · 의정부지방법원 의정부등기소 |
① 권리 흐름 — 과거 권리의 ‘말소 여부’가 핵심
2001년 서울은행·2003년 하나은행 근저당은 2003.04.18. 말소됐고, 2003년 국민은행 근저당은 2018.06.12., 2018년 전북은행 근저당은 2022.04.15. 각각 말소됐습니다. 양주시·국민건강보험공단의 과거 압류와 김윤호 명의 소유권이전청구권가등기도 해제·말소 이력이 확인됩니다. 따라서 현재 사건에서는 2022.07.29. 우리은행 근저당을 기준으로 그 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인·점유 현황
| 점유자 | 이용 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영주 | 확인 안 됨 | 2022.11.17. | 3,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 권오미 | 확인 안 됨 | 2022.08.22. | 50,000,000원 / 2,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 지하층 점유자 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
김영주와 권오미의 전입일은 각각 2022.11.17., 2022.08.22.로 말소기준일인 2022.07.29.보다 늦습니다. 두 사람은 전입일 기준으로 대항력이 없습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
② 가격 판단 — 감정가의 49%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 615,000,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 301,350,000원으로 감정가의 49.0%입니다. 다음 회차 시나리오는 210,945,000원, 그다음은 147,661,500원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이 비율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 계산상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 301,350,000원 | 49.0% | 1,289,468,900원 |
| 3회 유찰 시 | 210,945,000원 | 34.3% | 1,378,608,230원 |
| 4회 유찰 시 | 147,661,500원 | 24.01% | 1,441,005,761원 |
이 물건은 아파트가 아니라 지하 근린시설입니다. 감정평가상 엘마트로 이용 중이지만 점유 조사에는 지하층 주거 사용도 나타납니다. 실제 영업상태, 임대수익, 공실 가능성 및 주거점유 해소비용을 확인하지 않은 상태에서 감정가 할인율만 비교하면 실질취득비용을 과소평가할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 301,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,018,900원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사서울은행 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 주식회사국민은행 | 390,000,000원 | 36,331,100원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 주식회사전북은행 | 208,800,000원 | 0원 |
| 6. 을구 8번 근저당 · 주식회사우리은행 | 648,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 14번 가압류 · 경기신용보증재단 | 79,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정의 총 채권액은 1,585,800,000원, 채권자 계산상 배당액은 296,331,100원, 미배당액은 1,289,468,900원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양주시 고암동 주원초등학교 남서측 인근으로, 주위는 대단위 아파트단지와 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 생활편익시설인 엘마트로 이용 중이며 급배수·위생설비, 화재탐지설비와 소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·덕정1지구 지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,551,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 등기사항증명서에는 상가동이 1층·2층·3층으로 등재됐으나 집합건축물대장과 실제 현황은 지하1층·1층·2층입니다. 이 물건은 실제 지하1층에 해당합니다.
- 환금성. 지하 근린시설은 실제 영업상태와 임대수익 확인이 중요합니다. 2회 유찰과 실거래 비교자료 부재를 감안해 가격 판단을 보수적으로 해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 지하층 주거 점유자의 이름·전입일·보증금·임대차계약서·배당요구 여부를 매각기록에서 확인하세요.
- 김영주 관계 확인. 임차인 김영주와 등기부상 소유자·채무자 김영주의 동일인 여부 및 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 현장 이용상태 확인. 엘마트 영업 여부, 주거 사용 구역, 점유 범위와 인도 대상자를 현장에서 대조하세요.
- 말소사항 원본 대조. 과거 서울은행·하나은행·국민은행·전북은행 근저당, 압류 및 가등기의 말소가 현행 등기부에 정상 반영됐는지 확인하세요.
- 배당표 재검증. 과거 말소 근저당이 포함된 배당 계산은 그대로 확정할 수 없습니다. 법원 배당요구 종기 자료와 채권계산서를 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류와 관련해 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있으므로 교부청구 내역을 확인하세요.
- 층 표시 차이 확인. 등기상 1층·2층·3층과 실제 지하1층·1층·2층의 대응관계를 건축물대장·도면·현장에서 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 미상 점유가 먼저다
이 사건은 오래된 선순위 권리가 많아 보이지만, 상당수는 이미 말소된 이력이 있고 현재 말소기준은 2022.07.29. 우리은행 근저당입니다. 전입일이 확인된 김영주와 권오미도 모두 후순위라 대항력이 없습니다. 여기까지만 보면 확정 인수액은 0원입니다.
그러나 이름·전입일·보증금이 확인되지 않은 지하층 주거 점유 1건은 결론을 달리 만듭니다. 감정평가상 엘마트로 사용 중이라는 내용과 주거 점유 조사가 함께 존재하고, 공부상 층 표시와 실제 층 표시도 다릅니다. 여기에 실거래 비교자료 없이 2회 유찰됐다는 점까지 더하면, 이 물건의 승부처는 단순한 할인율이 아닙니다. 등기상 권리는 대체로 정리됐지만 점유·용도·배당 전제는 아직 열려 있습니다. 미상 임차관계와 실제 수익성이 확인되기 전까지는 보수적인 접근이 맞습니다.
