의정부지방법원 2025타경64697. 고양시 덕양구 원흥동 광양프런티어밸리6차 제1층 제104호로, 공부상 기타제2종근린생활시설이며 감정 당시 공실 상태입니다. 소유자 김진용은 2024년 4월 25일 소유권을 이전받았고, 같은 날 수원화성오산축산업협동조합 명의의 채권최고액 696,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 312,816,000원으로 감정가 912,000,000원의 약 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 가격이 크게 하락했다는 사실과 시세보다 저렴하다는 판단은 다릅니다. 동일·유사 물건의 실거래 자료가 제시되지 않았으므로, 이 리포트에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64697 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 706 광양프런티어밸리6차 1층 104호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 삼원로 83 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 기타제2종근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 김진용 (2024.04.25 소유권이전 · 거래가액 903,362,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 912,000,000원 / 312,816,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 623,375,481원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 현황은 공실이며 전체 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 등기상 말소기준은 2024.04.25 수원화성오산축산업협동조합 근저당권이고, 이후의 임의경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차 최저가는 감정가의 약 34.3%인 312,816,000원입니다. 4회 유찰 시 218,971,200원, 5회 유찰 시 153,279,840원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 낙폭만으로 가격 경쟁력을 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 312,816,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,179,424원 |
| 1. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 696,000,000원 | 307,636,576원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 696,000,000원 중 307,636,576원이 배당되고 388,363,424원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도래울중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지·오피스텔·각종 근린생활시설·지식산업센터 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 기타제2종근린생활시설이며 감정 당시 현황은 공실입니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조, 지하1층/지상15층 중 1층 104호이며 위생·급배수·승강기·소화·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·원흥보금자리 지구단위계획구역·원흥공공주택지구·벤처기업육성촉진지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 별도 확인. 이 사건에는 비교 실거래 자료가 없으므로 동일 건물·인근 근린시설의 최근 매매가와 실제 임대료를 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 감정 당시 공실입니다. 단순 공실인지 상권·동선·가시성·임대수요 문제인지 현장 확인이 필요합니다.
- 1층 상가 특성 확인. 출입구 위치, 전면 노출, 보행 동선, 주차 접근성 등 104호의 개별 상가 조건을 직접 점검해야 합니다.
- 세금·배당 원본 대조. 국의 압류가 존재하므로 배당요구·당해세 여부와 실제 배당순위를 매각물건명세서 및 관련 원본으로 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 재확인. 현황 공실로 평가됐더라도 매각 직전 점유 변동이나 체납 관리비가 있는지 현장과 관리주체에 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 끝나지 않았다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.04.25 근저당권이 말소기준이고 이후 등기상 권리는 매각으로 소멸하며, 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 현황은 공실 근린시설이고 이미 3회 유찰됐습니다. 감정가 912,000,000원에서 최저가 312,816,000원까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띄지만, 실거래 시세가 없는 상태에서 이를 곧바로 ‘싼 가격’으로 해석해서는 안 됩니다. 권리상 인수는 낮고, 투자 판단의 승부처는 상가의 실제 시세·임대수요·공실 원인과 환금성 검증입니다.
