의정부지방법원 2025타경64697. 고양시 덕양구 원흥동 광양프런티어밸리6차 1층 104호로, 공부상 기타제2종근린생활시설이며 감정 당시 공실 상태입니다. 소유자 김진용은 2024.04.22 매매를 원인으로 2024.04.25 소유권을 이전받았고 거래가액은 903,362,000원입니다. 같은 날 수원화성오산축산업협동조합이 채권최고액 696,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리가 됩니다.
현재 최저매각가는 218,971,000원으로 감정가의 24.01% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 이미 4회 유찰된 근린시설이라는 점은 시장이 감정가 수준에서 반복적으로 응찰하지 않았다는 사실도 함께 보여줍니다. 따라서 이 사건의 판단 기준은 ‘감정가에서 얼마나 떨어졌나’보다 공실 근린시설을 실제로 얼마의 임대수익 또는 처분가치로 평가할 수 있는가에 두는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64697 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 706 광양프런티어밸리6차 1층 104호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 삼원로 83 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 기타제2종근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 · 지하1층/지상15층 중 제1층 제104호 |
| 소유자 | 김진용 · 2024.04.22 매매 · 거래가액 903,362,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 912,000,000원 / 218,971,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 623,375,481원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2024.04.25 수원화성오산축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 696,000,000원이며, 2025.11.12 등기된 임의경매개시결정과 2025.12.18 등기된 안산세무서장 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 24%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’과는 다르다
감정가는 912,000,000원, 현재 최저매각가는 218,971,000원으로 감정가의 24.01% 수준입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 153,279,700원, 6회 유찰 시는 107,295,790원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 218,971,000원 | 24.01% | 480,894,594원 |
| 5회 유찰 시 | 153,279,700원 | 16.81% | 545,666,216원 |
| 6회 유찰 시 | 107,295,790원 | 11.76% | 591,006,351원 |
다만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 낙폭입니다. 최근 거래가격을 기준으로 한 시세 비교 없이 감정가 24%만 보고 ‘시세보다 싸다’고 결론내리는 것은 위험합니다. 특히 공부상 근린시설이고 현황이 공실인 물건은 아파트처럼 거래사례만으로 가격을 단순 비교하기보다 임대료·공실기간·관리비·업종 적합성·재매각 가능성을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,971,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,865,594원 |
| 1. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 696,000,000원 | 215,105,406원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권 채권최고액 696,000,000원 중 예상배당은 215,105,406원, 미배당은 480,894,594원입니다. 신청채권액 623,375,481원 역시 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도래울중학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설·지식산업센터가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
- 용도. 공부상 기타제2종근린생활시설이며 감정 당시 공실 상태입니다. 건물에는 위생·급배수·승강기·소화·주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 인접 토지·도로와 대체로 등고평탄한 가장형 토지이며, 2필 일단의 공업용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구(원흥공공주택지구)·벤처기업육성촉진지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설이면서 현황 공실이고 4회 유찰된 만큼, 아파트형 주거상품보다 재매각과 임대수요를 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정 당시 공실이지만 실제 입찰 시점의 점유·출입 상태가 그대로인지 확인하세요.
- 임대수익 검증. 근린시설은 예상 임대료와 현실적인 공실기간을 확인한 뒤 취득가를 역산하는 방식이 중요합니다.
- 관리비 확인. 공실 기간이 길었다면 관리비 체납 규모와 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인하세요.
- 업종 적합성 확인. 기타제2종근린생활시설의 실제 사용 가능 업종과 건물 관리규약·관련 인허가를 확인하세요.
- 세금·배당 재점검. 2025.12.18 안산세무서장 압류가 있으므로 배당요구·조세채권의 실제 우선순위를 원본으로 확인하세요.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 24.01%라는 비율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 응찰가 결정 전 인근 근린시설의 실제 매매·임대 조건을 별도로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.04.25 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며, 예상 인수액도 0원입니다. 문제는 권리보다 상품성과 가격입니다. 감정가 912,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 218,971,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 24.01%라는 숫자 자체가 시세 메리트를 보장하지는 않습니다.
공부상 기타제2종근린생활시설, 현황 공실, 4회 유찰이라는 조합을 감안하면 이 물건은 ‘낙폭이 큰 물건’이지 자동으로 ‘싼 물건’은 아닙니다. 실질취득가는 인수액이 없어 현재 최저가 기준 218,971,000원이지만, 이 가격이 매력적인지는 실제 임대수익과 인근 유사 근린시설의 거래·공실 수준을 확인한 뒤 판단해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적 검증. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
