의정부지방법원 2025타경64697. 고양시 덕양구 원흥동 광양프런티어밸리6차 1층 104호로, 공부상 용도는 기타제2종근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 소유자 김진용은 2024년 4월 거래가 903,362,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 수원화성오산축산업협동조합 앞으로 채권최고액 696,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다.
이후 수원화성오산축산업협동조합이 청구액 623,375,481원으로 임의경매를 신청했고, 경매개시결정 뒤 국 명의의 압류가 추가됐습니다. 두 권리는 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인이나 선순위 인수권리가 없으므로 권리상 실질취득액은 최저매각가와 같은 638,400,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64697 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 706 광양프런티어밸리6차 1층 104호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 삼원로 83 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 기타제2종근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 15층 중 1층 104호 |
| 소유자 | 김진용 (단독소유 · 2024.04.22 매매, 거래가 903,362,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 912,000,000원 / 638,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 623,375,481원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2024.04.25 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권입니다. 2025년 경매개시결정과 국 명의 압류는 모두 그보다 후순위라 매각으로 소멸합니다. 과거 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2021.12.20 말소됐고, 현재 등기상 소유자는 김진용입니다.
② 가격 비교 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 638,400,000원으로 감정가 912,000,000원의 70%입니다. 소유자가 2024.04.22 매수한 거래가액은 903,362,000원으로 감정가와 비슷한 수준이지만, 이는 현재 매각기일보다 앞선 한 건의 과거 거래입니다.
최근 12개월 평균이나 최신 인근 거래가 확인되지 않으므로, 638,400,000원이 현재 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 주거용 아파트가 아닌 근린시설은 임대수익, 공실기간, 전용면적과 호실 노출도, 업종 제한 등에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율과 실제 시세 할인율을 같은 의미로 보면 안 됩니다.
| 비교 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 2024.04.22 거래가 | 903,362,000원 | 현재 소유자 취득 거래가 |
| 감정가 | 912,000,000원 | 경매 감정평가액 |
| 최저가 | 638,400,000원 | 1회 유찰 후 감정가의 70% |
| 권리상 실질취득 | 638,400,000원 | 최저가 + 매수인 인수 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 638,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,784,000원 |
| 1. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 696,000,000원 | 629,616,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 66,384,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 8,784,000원을 제외한 629,616,000원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 66,384,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권 청구액 623,375,481원은 현재 회차의 배당 가능액 범위 안에 있습니다. 당해세와 별도 우선배당 항목은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 638,400,000원 | 629,616,000원 | 66,384,000원 |
| 2회 유찰 시 | 446,880,000원 | 440,011,200원 | 255,988,800원 |
| 3회 유찰 시 | 312,816,000원 | 307,636,576원 | 388,363,424원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 도래울중학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·지식산업센터가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 현황. 공부상 기타제2종근린생활시설이며 현재 공실 상태입니다. 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 도로. 토지는 대체로 평탄한 가장형이며 북서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역·원흥보금자리 지구단위계획구역·원흥공공주택지구·벤처기업육성촉진지구·과밀억제권역에 해당합니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 공실 근린시설이므로 실수요층과 투자수요가 제한될 수 있습니다. 임대 가능 업종과 예상 공실기간이 재매각성에 직접 영향을 줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정 당시 공실이었더라도 매각기일 전후 점유 상태가 달라질 수 있으므로 내부 사용 여부와 열쇠 인도 가능성을 확인하세요.
- 사업자등록 확인. 확인된 임차인은 없지만 근린시설인 만큼 사업자등록과 상가건물 임대차 현황을 원본 서류로 다시 대조하세요.
- 임대수익 검증. 실제 임대 가능 보증금·월세, 관리비, 부가가치세, 예상 공실기간을 확인해 수익률을 계산해야 합니다.
- 최근 거래 확인. 2024년 거래가와 감정가만으로 현재 시세를 확정하지 말고, 같은 건물과 인근 지식산업센터·근린시설의 최근 계약 사례를 조사하세요.
- 업종·관리규약. 입점 가능 업종, 간판·영업시간·주차 조건과 건물 관리규약을 확인하세요.
- 압류 관련 배당. 국 명의 압류는 매각으로 소멸하지만 실제 조세채권의 우선순위와 금액에 따라 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 전”
이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2024.04.25 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 매수인이 떠안을 권리상 금액은 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 이유만으로 최저가 638,400,000원이 매력적인 가격이 되는 것은 아닙니다. 현황은 공실이고 용도는 근린시설이며, 현재 시장가격을 검증할 최근 거래자료가 없습니다. 2024년 거래가 903,362,000원보다 낮다는 사실과 감정가의 70%라는 할인율은 참고사항일 뿐, 현재 임대수익과 환금성을 대신하지 못합니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 검증 전입니다.