의정부지방법원 2026타경3. 양주시 옥정동 ‘옥정센트럴파크푸르지오’ 901동 4층 402호 아파트입니다. 감정평가상 방3, 욕실2, 주방·식당, 거실, 발코니, 대피공간 등으로 이용 중이며, 2016년 12월 22일 사용승인된 철근콘크리트 구조 지상 27층 건물의 4층입니다. 현재 소유자는 이방원이고, 2022.08.04 매매를 원인으로 거래가액 365,000,000원에 취득한 등기가 확인됩니다.
현재 권리분석의 중심은 2024.08.27 설정된 한평신용협동조합 근저당권 288,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 주식회사유일산업개발·현대카드·신한카드·하나카드·토스뱅크의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경3 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 955 옥정센트럴파크푸르지오 901동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·욕실2·주방/식당·거실·발코니·대피공간 |
| 건물 | 2016년 12월 22일 사용승인 · 지상 27층 중 4층 |
| 대상 면적 | 58.978㎡ |
| 소유자 | 이방원 · 2022.08.04 매매 · 거래가액 365,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 313,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 242,711,186원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 하나은행 근저당권 170,400,000원, 재희대부 근저당권 195,000,000원, 길음중앙새마을금고 근저당권 144,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2024.08.27 한평신용협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 가압류 5건과 경매개시결정·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 낮다
옥정센트럴파크푸르지오 동일 면적대 58.98㎡의 최근 거래 12건은 2026년 7월과 8월에 형성돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 362,250,000원, 최신 거래는 358,000,000원, 거래 최저는 342,000,000원, 최고는 390,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 58.98㎡ | 25 | 358,000,000원 |
| 2026.08 | 58.99㎡ | 11 | 390,000,000원 |
| 2026.08 | 58.98㎡ | 13 | 350,000,000원 |
| 2026.08 | 58.98㎡ | 22 | 359,000,000원 |
| 2026.08 | 58.98㎡ | 29 | 348,000,000원 |
| 2026.08 | 58.98㎡ | 2 | 348,000,000원 |
| 2026.08 | 58.98㎡ | 28 | 342,000,000원 |
| 2026.07 | 58.98㎡ | 21 | 380,000,000원 |
| 2026.07 | 58.98㎡ | 13 | 385,000,000원 |
| 2026.07 | 58.99㎡ | 14 | 362,000,000원 |
| 2026.07 | 58.98㎡ | 28 | 358,000,000원 |
| 2026.07 | 58.98㎡ | 23 | 367,000,000원 |
| 평균 | 58.978㎡ | 12건 | 362,250,000원 |
신건 최저가 313,000,000원은 최근 12개월 평균의 86.4%입니다. 또한 최근 거래 중 가장 낮은 342,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 358,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 권리뿐 아니라 현재 회차 가격도 최근 실거래 범위 아래에 위치합니다. 다만 비교 거래의 층은 2층부터 29층까지 섞여 있고 대상은 4층이므로 개별 호수의 층·향·내부상태 차이는 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 313,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,182,000원 |
| 2. 근저당 · 한평신용협동조합 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사유일산업개발 | 690,040,520원 | 19,818,000원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 29,867,678원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,355,289원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 10,297,818원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 23,686,227원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,050,247,532원 중 예상 배당액은 307,818,000원, 미배당은 742,429,532원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 313,000,000원 | 307,818,000원 | 742,429,532원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 250,400,000원 | 246,094,400원 | 804,153,132원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 200,320,000원 | 196,715,520원 | 853,532,012원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구금액 242,711,186원이 충족되는 시나리오이고, 1회 유찰 시에도 충족되는 계산입니다. 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당액이 196,715,520원으로 청구금액을 충족하지 못합니다. 다만 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥정초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설 등이 소재한 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장 거리와 운행 빈도를 고려한 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 단지. 옥정센트럴파크푸르지오는 1,862세대이며 2016년 12월 22일 사용승인됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구에 해당하며 공시지가는 1,190,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유자를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2024.08.27 한평신용협동조합 근저당권과 이후 가압류·압류의 소멸 여부를 등기부 원본에서 대조하세요.
- 가격 비교. 최근 12개월 평균 362,250,000원, 최신 거래 358,000,000원, 최근 거래 범위 342,000,000원~390,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토하세요.
- 층 차이. 대상은 4층이고 비교 거래는 2층~29층에 분포하므로 층·향·내부상태 차이를 현장 확인하세요.
- 배당 변동. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당순위와 금액을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리와 가격 모두 확인되는 신건, 마지막 변수는 점유
이 사건은 2024.08.27 한평신용협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 신건 최저가 313,000,000원이 최근 12개월 평균 362,250,000원의 86.4%이고 최신 거래 358,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 권리와 가격만 놓고 보면 긍정적인 구조입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 최종 판단 전에는 실제 점유·임차관계 확인이 핵심입니다.
