인수는 0원, 최저가는 최근 시세의 75.9% — 다만 8세대 다세대의 환금성이 관건

의정부지방법원 2025타경64729. 파주시 야당동 어반하임2차 102동 1층 101호, 전용 58.14㎡의 공동주택(다세대주택)입니다. 2021년 4월 20일 설정된 경서농업협동조합 근저당권 302,400,000원이 말소기준권리이며, 이후의 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 김이연 1명으로 조사됐지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 배당으로 회수하지 못한 보증금을 매수인에게 요구할 수 있는 구조는 아닙니다.

현재 최저매각가는 감정가의 70%인 224,700,000원입니다. 권리상 인수액이 없으므로 실질취득액도 최저가와 같은 224,700,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균 296,000,000원과 비교하면 75.9% 수준으로 가격 여유가 생겼습니다. 다만 전체 거래가 3건에 불과하고 최근 거래 흐름도 이전 거래 대비 -3.0%이므로, 가격 메리트와 환금성은 별도로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 모두 소멸

말소기준은 2021년 4월 20일 경서농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 302,400,000원이며 채무자는 문룡입니다. 이후 2025년 11월 10일 설정된 신용보증기금 가압류 276,463,231원과 2025년 11월 14일 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦으므로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

김이연의 전입일은 2022년 7월 12일로, 말소기준 근저당권 설정일인 2021년 4월 20일보다 늦습니다. 따라서 주택 인도 여부와 관계없이 선순위 대항력을 갖출 수 없고, 미배당 보증금의 매수인 승계 위험은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 소액임차인 최우선변제 가능성과 실제 배당액은 원문서로 확인해야 합니다. 최우선변제가 인정되더라도 이는 매각대금에서 배당되는 문제이며, 대항력 없는 잔여 보증금이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월을 우선

어반하임2차 102동 전용 58.14㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 299,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 거래 2건의 평균인 296,000,000원과 최신 거래 305,000,000원을 우선했습니다. 최근 거래군은 이전 거래보다 3.0% 낮은 흐름이므로 하락 추세를 반영한 보수적 접근이 필요합니다.

실질취득액 224,700,000원은 최근 12개월 평균 296,000,000원의 75.9%입니다. 감정가 321,000,000원에서는 최신 거래와 최근 평균보다 높은 가격이었지만, 1회 유찰로 현재는 가격 차이가 확보됐습니다. 다만 이 물건은 실거래된 2·3층과 달리 1층이며, 8세대 규모에 거래 표본도 3건뿐이므로 단순 평균을 그대로 적정가로 확정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 224,700,000원 가정)

채권 합계 578,863,231원 중 예상 배당액은 220,754,200원이며, 미배당액은 358,109,031원입니다. 매각대금은 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 전부 소진됩니다. 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 추정됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원

추가 유찰이 발생하면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 후순위 채권의 미배당액을 매수인이 떠안는 것은 아닙니다. 임차인도 대항력이 없어 어느 회차에서도 실질취득액은 매각가와 같고, 인수액은 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경의중앙선 야당역 북동측 인근으로, 주변에는 다세대주택·공원·아파트·근린생활시설·중소형공장이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 야당역이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
• 건물. 2021.02.05 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 5m 내외의 도로와 접하며, 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
• 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약허가구역에 포함됩니다.
• 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대로 실거래 표본이 3건에 불과합니다. 1층 특성과 거래 빈도를 함께 반영해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차관계 원본 확인. 김이연의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태를 매각물건명세서 및 현황조사 원본으로 확인하세요.
• 소액임차인 배당 확인. 대항력은 없지만 보증금 규모에 따라 최우선변제 배당이 반영될 수 있으므로 배당표 변동 가능성을 확인하세요.
• 1층 가격 조정. 확인된 실거래는 2층과 3층입니다. 대상 물건의 1층 조건을 응찰가 상한에 반영하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래보다 -3.0% 낮습니다. 최근 12개월 평균을 절대적인 처분가로 가정하지 마세요.
• 소규모 건물 환금성. 8세대 규모와 실거래 3건이라는 제한된 거래량을 고려해 매도 기간과 가격 협상 폭을 보수적으로 잡으세요.
• 명도 비용. 인수 보증금은 없지만 점유자와의 이사 협의, 인도명령 및 집행 가능성을 비용에 반영하세요.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세, 공용부분 부담을 관리주체 및 관계기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 단순하고, 승부는 환금성이다”

이 물건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2021년 근저당권이 말소기준이고, 임차인 김이연의 전입은 2022년으로 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.

가격도 1회 유찰을 거치며 최근 12개월 실거래 평균의 75.9%까지 내려왔습니다. 다만 8세대 소규모 다세대, 3건뿐인 거래 표본, 1층이라는 개별 조건과 -3.0%의 최근 하락 흐름이 함께 존재합니다. 따라서 결론은 권리 합격, 가격 조건부 합격입니다. 현재 최저가의 할인 폭은 분명하지만, 실제 수익은 평균 시세가 아니라 보수적인 재매각 가격과 명도·보유 기간을 기준으로 계산해야 합니다.