💰 감정가 230,000,000원 · 🔻 최저가 161,000,000원 · 🏷️ 실거래 평균 210,750,000원 · 🧾 인수 0원 · 📉 시세대비 76.4%
의정부지방법원 2026타경45. 경기도 의정부시 호원동 이안팰리스 101동 5층 502호, 전용 54.53㎡ 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 “다세대주택”이고, 내부구조는 방3·거실·주방 및 식당·욕실겸 화장실2·파우더룸·발코니·현관 등으로 기재되어 있습니다. 권리 흐름의 중심은 2018.07.30 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 압류·경매개시결정 및 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
이 물건은 이미 1회 유찰되어 최저가가 감정가의 70%인 161,000,000원까지 내려와 있습니다. 최근 실거래 평균 210,750,000원과 비교하면 가격 할인은 분명합니다. 하지만 이안팰리스는 24세대 소규모 단지이고, 제공된 최근 실거래 표본은 4건입니다. 따라서 “최저가가 시세보다 낮다”는 장점과 “다세대·소규모 단지의 환금성”을 같이 놓고 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경45 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 226-2 이안팰리스 101동 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 54.53㎡ · 제9층건 내 제5층 제502호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실겸 화장실2, 파우더룸, 발코니, 현관 등 |
| 소유자 | 민미자 (2018.07.30 거래가액 239,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 161,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 153,864,019원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 농협은행 근저당
임차인 신고 내역은 없습니다. tenants 자료가 비어 있고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 등기부상 말소기준은 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권이고, 이후의 압류·후순위 근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가의 임대관계 항목은 미상으로 표시되어 있으므로, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본과 실제 점유 상태 확인은 필요합니다.
② 시세 비교 — 최저가는 실거래 평균의 76.4%
이안팰리스의 최근 실거래는 4건입니다. 전용 54.53㎡와 인접 면적 거래가 함께 제공되어 있고, 평균은 210,750,000원, 최저는 200,000,000원, 최고는 218,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 54.53㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2024.09 | 54.53㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2024.08 | 54.09㎡ | 2 | 218,000,000원 |
| 2023.05 | 55.64㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 210,750,000원 |
현재 최저가 161,000,000원은 실거래 평균의 76.4%입니다. 감정가 230,000,000원은 실거래 최고가 218,000,000원보다 높지만, 1회 유찰 후 가격은 실거래 최저가 200,000,000원보다도 낮습니다. 가격만 놓고 보면 신건보다 훨씬 현실적인 구간에 들어왔습니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,054,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 192,000,000원 | 157,946,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 이황자 | 45,500,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · - | 130,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 161,000,000원 기준 총 채권액 368,000,000원 중 채권자 배당은 157,946,000원, 미배당은 210,054,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 161,000,000원 | 157,946,000원 | 210,054,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 112,700,000원 | 110,322,200원 | 257,677,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 78,890,000원 | 77,069,980원 | 290,930,020원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 대항력 임차보증금 승계가 아니라, 얼마에 낙찰받아야 다세대 환금성 리스크를 보상받는가입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 153,864,019원 대비 예상배당 157,946,000원으로 충족되지만, 2회 유찰 시에는 예상배당 110,322,200원으로 청구액에 미달합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호암초등학교 북측에 인접한 위치로, 주위는 아파트단지·연립주택·다세대주택·각급 학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 일반 노선버스 정류장 및 수도권지하철 1호선 망월사역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 제9층건 내 제5층 제502호입니다. 기본 위생설비·급배수설비·개별 난방설비·승강기 설비·도시가스 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 교육환경 보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 1,448,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 “-”로 표시되고, 위반건축물 사항은 false로 제공되어 있습니다.
- 환금성. 2018.07.12 사용승인된 총 24세대 이안팰리스입니다. 최근 거래는 2023.05~2025.03 사이 4건으로, 평균 210,750,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. tenants 자료는 없지만 감정평가 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사·전입세대열람을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 명도 비용. 임차인 신고가 없어도 실제 점유자가 누구인지에 따라 명도 기간과 협의 비용이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득 161,000,000원은 실거래 평균 대비 76.4%입니다. 다만 소규모 다세대 특성을 감안해 낙찰가 상한은 보수적으로 잡아야 합니다.
- 미배당 구조. 현재 회차에서도 총 미배당은 210,054,000원입니다. 이는 매수인 인수는 아니지만, 후순위 권리자·채무자 이해관계가 얽힌 사건임을 보여줍니다.
- 관리비 체납. 공동주택은 장기 미납 관리비 중 공용부분이 문제될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전 + 가격 할인, 그러나 다세대 환금성은 보수적으로”
이 사건은 대항력 임차보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 제공 데이터상 임차인은 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 그래서 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 가격도 1회 유찰 후 161,000,000원까지 내려와 실거래 평균 210,750,000원 대비 76.4% 수준입니다. 다만 물건은 아파트가 아니라 다세대주택이고, 단지는 24세대에 불과합니다. 결론은 “권리는 합격, 가격은 검토 가능, 환금성은 보수적으로”입니다.
