의정부지방법원 2025타경64827. 파주시 야당동 청우하이츠 111동 4층 401호, 감정 이용상태상 다세대주택 단위세대입니다. 감정가 204,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 69,972,000원입니다. 최근 확인된 같은 면적 62.47㎡ 거래는 2025년 12월 165,000,000원 한 건입니다. 숫자만 놓으면 큰 폭으로 할인된 듯 보이지만, 이 물건은 임차권등기와 확약서, 그리고 별도 미상 점유자를 함께 봐야 합니다.

현재 소유자는 안영현으로, 2020.11.17. 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 175,000,000원입니다. 과거 수산업협동조합중앙회·우리은행·삼성생명보험의 근저당은 모두 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 매각으로 소멸하는 기준 권리는 2025.12.12. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2023.01.05. 김경림의 주택임차권입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 그러나 확약이 있다

등기부의 과거 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 김경림의 주택임차권입니다. 임대차계약일자는 2020.09.18., 주민등록 및 점유개시는 2020.10.23., 확정일자는 2020.09.21.이며 보증금은 175,000,000원입니다. 2023.01.05. 임차권등기가 이뤄졌고 배당요구도 확인됩니다. 경매개시결정일인 2025.12.12.보다 앞선 전입이므로 원칙상 대항력 있는 선순위 임차인입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차관계 2명

* 김경림의 경우 현재 매각가 가정에서는 룰상 미배당분 106,687,496원이 발생하지만, 2026.3.5. 확약서에 따라 대항력 포기 및 미변제 시 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 이 확약은 김경림에게만 적용되며 이시중의 미상 위험에는 적용되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 표면 할인율은 크지만 ‘실질취득’ 확인이 먼저

청우하이츠110동111동의 확인된 동일 면적 62.47㎡ 실거래는 2025.12, 3층, 165,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 이 거래 한 건 기준 165,000,000원입니다. 현재 최저가 69,972,000원은 최근 시세의 42.4%입니다.

김경림의 확약만 반영하면 현재 회차의 알려진 실질취득액은 69,972,000원입니다. 원칙적인 김경림 미배당 인수액을 더해 175,000,000원으로 보는 구조가 아니라, 확약으로 김경림의 인수를 실질 0원 처리하기 때문입니다. 다만 이 계산은 이시중의 미상 보증금·대항력 위험을 반영하지 못한 값입니다. 따라서 42.4%라는 숫자만 보고 최종적으로 “싸다”고 단정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 69,972,000원 가정)

배당계산상 김경림 보증금의 미배당분은 106,687,496원입니다. 확약이 없다면 대항력 있는 임차보증금의 미배당분이 매수인 인수로 이어지는 구조지만, 본건은 김경림에 대해 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 실질 인수 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 김경림 미배당은 늘지만 확약으로 실질 인수는 0원*

이 표가 중요한 이유는 두 가지입니다. 첫째, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 김경림의 미배당 인수액이 증가해 실질취득 부담이 커지는 전형적인 대항력 임차 구조입니다. 둘째, 본건은 김경림에 한해 확약이 있어 그 고리가 끊겨 있습니다. 그러나 이시중은 보증금과 전입이 미상이므로, 추가 유찰이 곧바로 안전한 가격 메리트로 연결된다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택 단위세대로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 4층 401호입니다.
• 입지. 야당역 남동측 인근이며, 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재한 지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장과 경의중앙선 야당역이 있습니다.
• 도로. 남동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 기재상 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
• 규모·거래. 청우하이츠110동111동은 16세대, 사용승인일은 2015.02.26.이며 확인된 최근 동일면적 거래는 1건입니다.
• 현황. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부구조·이용상태를 직접 확인하지 못했고 건축물대장 현황도를 참고했습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.3.5. 제출된 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 동의 내용과 적용 대상이 김경림임을 원본으로 재확인해야 합니다.
• 이시중 권리관계 확인. 전입세대열람·점유관계·임대차계약·보증금·확정일자를 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
• 실질취득 계산 분리. 김경림은 확약으로 인수 0원*이지만, 이시중에게 별도의 선순위 권리가 확인되면 실질취득비용이 달라집니다.
• 거래표본 주의. 최근 12개월 실거래는 165,000,000원 한 건입니다. 감정가 204,000,000원이나 단일 거래만으로 호가·시세를 단정하지 마세요.
• 다회 유찰 원인 확인. 이미 3회 유찰됐고 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수도 3.0회입니다. 권리·점유·상품성 문제를 현장에서 함께 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 수리비·하자·점유 상태를 별도로 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 하나는 풀렸지만, 하나는 아직 미상”

이 사건의 숫자만 보면 매우 강한 할인입니다. 감정가 204,000,000원에서 3회 유찰돼 69,972,000원, 최근 실거래 165,000,000원의 42.4%입니다. 선순위 임차권자 김경림의 보증금 175,000,000원도 원칙상 현재 회차에서 106,687,496원이 미배당되지만, 2026.3.5. 확약으로 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했으므로 김경림 관련 인수는 실질 0원*입니다.

그러나 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 별도 점유자 이시중은 보증금·전입·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 확약은 김경림에게만 적용되며 이시중에게까지 확장되지 않습니다. 따라서 이 물건은 가격은 매력적으로 보이지만 권리확인이 아직 닫히지 않은 다세대입니다. 입찰 판단의 기준은 42.4% 할인율이 아니라, 이시중의 권리관계를 어디까지 해소했는가입니다.