확약으로 주된 임차보증금 인수는 0원*, 그러나 미상 점유자 확인이 남는다 — 파주 청우하이츠 401호

의정부지방법원 2025타경64827. 파주시 야당동 청우하이츠 111동 4층 401호, 전용 62.47㎡의 다세대주택입니다. 감정가 204,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 142,800,000원입니다. 최근 확인된 동일 면적 실거래는 2025년 12월 3층의 165,000,000원으로, 현재 최저가는 이 가격의 86.5%입니다. 가격만 보면 22,200,000원 낮지만, 거래 표본이 1건뿐이고 16세대 규모의 다세대라는 점을 함께 봐야 합니다.

권리분석의 중심은 임차권입니다. 김경림은 보증금 175,000,000원, 전입·점유개시일 2020.10.23, 확정일자 2020.09.21의 임차권등기를 마쳤습니다. 산정된 말소기준일 2015.03.06보다 전입이 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있으며, 신청채권자인 주택도시보증공사는 2026.03.05 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 따라서 김경림과 연결된 보증금은 전액 배당되지 않아도 매수인이 떠안지 않는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약과 미상 점유를 분리해서 본다

권리 산정상 말소기준은 2015.03.06 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 김경림의 전입·점유개시일인 2020.10.23과 임차권등기일 2023.01.05는 이보다 늦습니다. 주택도시보증공사는 김경림의 권리를 양도받아 강제경매를 신청했고, 대항력을 포기하며 배당 부족 여부와 무관하게 임차권등기를 말소한다는 확약서를 제출했습니다.

임차인·점유 관계

* 주택도시보증공사의 2026.03.05 확약서가 유효하고 임차권등기 말소가 이행된다는 전제입니다. 확약 밖 점유자 이시중의 권리와 인수 가능성은 포함하지 않습니다.

② 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래보다 13.5% 낮다

청우하이츠 110동·111동 동일 전용면적 62.47㎡의 최근 12개월 실거래는 2025년 12월 3층 165,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 142,800,000원은 최근 거래의 86.5%로, 금액 차이는 22,200,000원입니다. 김경림의 인수액이 확약에 따라 0원으로 처리되면 실질취득액도 142,800,000원으로 유지됩니다.

감정가 204,000,000원은 최신 거래가의 약 123.6%였지만, 한 차례 유찰로 최저가가 70%까지 내려오면서 가격 부담은 낮아졌습니다. 다만 거래 표본이 단 1건이므로 165,000,000원을 확정 시세로 보기는 어렵습니다. 특히 내부 상태를 확인하지 못했고, 다세대 16세대 규모라는 점을 감안하면 수리비·층·향·점유 상태에 따라 실제 환금가격이 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)

채권총액 1,146,400,000원 중 예상 배당액은 140,000,800원이며, 미배당액은 1,006,399,200원입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상 배당은 0원이지만, 제출된 확약에 따라 김경림 관련 미배당 보증금은 매수인에게 승계되지 않는 것으로 산정됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 야당동 야당역 남동측 인근으로, 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장과 경의중앙선 야당역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2015.02.26 준공된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물의 최상층 401호이며, 다세대주택 단위세대로 이용 중입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다. 현장조사 당시 이해관계인이 없어 내부구조와 실제 이용상태는 확인하지 못했습니다.
• 도로. 남동측 약 6m 포장도로에 접하며, 토지는 2필지 일단의 다세대주택 부지입니다.
• 토지계획. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)이며, 토지거래계약 허가구역과 가축사육 전부제한구역에 포함됩니다.
• 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대이고 최근 12개월 동일 면적 거래가 1건뿐이라, 대단지 아파트보다 시세 판단과 재매각에 시간이 걸릴 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 이시중 점유관계 확인. 전입세대열람, 현장방문, 관리주체·인근 탐문을 통해 실제 점유자와 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 확약서 원문 확인. 2026.03.05 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 제출인, 대상 임차권, 효력 조건을 매각기일 전 원본으로 대조해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 주택도시보증공사의 말소서류 제공 시점과 협조 절차를 확인해야 합니다.
• 말소기준 재검토. 수산업협동조합중앙회 근저당과 2015.05.29 일부포기 말소의 관계를 공동담보목록까지 포함해 확인해야 합니다.
• 내부 상태와 수리비. 내부 미확인 물건이므로 누수·결로·마감 상태·난방설비를 확인하고 예상 수리비를 입찰가에서 공제해야 합니다.
• 시세 표본 한계. 최근 거래가 165,000,000원 1건뿐이므로 인근 유사 다세대와 현재 매물 호가를 함께 비교해야 합니다.
• 체납 확인. 공용부분 관리비, 공과금, 당해세 및 최우선변제 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 매각서류 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구서의 최신 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 확인되지 않은 점유가 남았다”

이 물건은 감정가 204,000,000원에서 한 차례 유찰돼 142,800,000원까지 내려왔고, 최근 동일 면적 거래 165,000,000원보다 13.5% 낮습니다. 김경림의 보증금 175,000,000원도 주택도시보증공사의 확약이 유효하게 이행된다면 매수인 인수는 실질 0원입니다.

그러나 권리분석이 완전히 끝난 것은 아닙니다. 이시중은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 판단할 수 없고, 수산업협동조합중앙회 근저당에는 일부포기 말소 기재도 존재합니다. 따라서 현재 가격은 조건부로 매력적이지만, 미상 점유와 말소기준을 원본에서 해소하지 못하면 그 할인폭은 안전마진이 아니라 불확실성의 대가가 됩니다. 결론은 김경림 확약은 긍정적, 이시중 확인 전 입찰은 보류입니다.