🛡️ 실질 인수 0원 💰 실질취득 34,300,000원 📉 최근12개월 시세의 33.3% 🏠 실제 임차인 0명 · 승계 신고 1건
34,300,000원
의정부지방법원 2026타경70063. 의정부동 신양그린빌라 4층 402호 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “보증금 9,000만원이 있으니 위험하다”로 끝내면 틀립니다. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 전입일 2018.08.27, 점유개시일 2018.08.31로 말소기준인 의정부시 압류 2022.06.28보다 앞서 대항력이 있습니다. 현 최저가 34,300,000원에서 일반 배당만 계산하면 집행비용 1,017,400원을 제외한 33,282,600원이 보증금에 배당되고 56,717,400원이 남습니다.
다만 매각물건명세서의 특별매각조건이 결론을 뒤집습니다. 매각대금에서 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 주택임대차등기를 말소하는 조건이므로, 이 신고 건의 미배당액은 룰상 56,717,400원이더라도 매수인이 실제 떠안을 금액은 0원으로 봅니다. 또한 한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류되어 보증금을 별도 임차인과 중복 합산하지 않으며, 실제 임차인은 0명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70063 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 604-2 신양그린빌라 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방2·주방·거실·욕실겸화장실·발코니·현관 · 4층 중 4층 402호 |
| 시세 비교 기준면적 | 40.8㎡ · 거래 면적 일치하지 않음 |
| 소유자 | 주식회사국제평화선교협의회 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 34,300,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 103,761,369원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 1997.11.21 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건이 인수를 끊는다
말소기준권리는 2022.06.28 의정부시 압류입니다. 한국토지주택공사의 전입신고는 2018.08.27, 점유개시는 2018.08.31로 기준권리보다 앞서므로 대항력 자체는 인정되는 구조입니다. 확정일자도 2018.06.22이고 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이후 국 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 신고 명의 | 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 승계 신고 | 2018.08.27 / 2018.06.22 | 90,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 특별조건 말소 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 가격차는 크지만 면적 불일치는 감안해야 한다
신양그린빌라(16차)는 12세대이며, 확인되는 거래 표본은 4건입니다. 전체 평균 101,250,000원보다 최근 12개월 자료를 우선하면, 최근 거래는 2026.01 · 48.95㎡ · 4층 · 103,000,000원 한 건이고 최근 12개월 평균도 103,000,000원입니다. 최근 수치는 과거 표본 대비 2.3% 높은 흐름으로 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 48.95㎡ | 4 | 103,000,000원 |
| 2024.12 | 59.73㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2024.02 | 47.65㎡ | 2 | 72,000,000원 |
| 2022.07 | 48.95㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 48.95㎡ | 1건 | 103,000,000원 |
특별매각조건을 반영한 실질취득 34,300,000원은 최근 12개월 거래가 103,000,000원의 33.3%입니다. 가격 차이는 매우 큽니다. 다만 본건의 시세 비교 기준면적은 40.8㎡이고 최근 거래는 48.95㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 33.3%라는 숫자를 동일면적의 정확한 할인율로 단정하기보다는 가격 여유가 큰 참고 신호로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 90,000,000원 | 33,282,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 103,761,369원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산만 보면 한국토지주택공사 보증금에서 56,717,400원이 미배당됩니다. 그러나 특별매각조건에 따라 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 주택임대차등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원입니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 보증금 미배당 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34,300,000원 | 56,717,400원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24,010,000원 | 66,822,180원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16,807,000원 | 73,895,526원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상우고등학교 동측 인근이며, 주위는 소규모 주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 제반 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 의정부 경전철 범골역이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽돌조 평슬래브지붕 4층 건물의 4층 402호이며 사용승인일은 1997.11.21입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 북측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,632,000원/㎡입니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반 표시도 없습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대로 거래 표본이 4건에 불과하고 시세 비교 면적도 일치하지 않습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 미배당 임대차보증금반환청구권 포기와 주택임대차등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 실질 인수와 룰상 미배당 구분. 일반 계산상 56,717,400원이 남더라도 이 사건의 실질 인수는 특별조건 때문에 0원입니다.
- 보증기관 승계 중복합산 금지. 한국토지주택공사 신고를 별도 실제 임차인의 보증금과 중복 계산하지 마십시오. 실제 임차인은 0명입니다.
- 시세 면적 차이 확인. 본건 비교 기준면적 40.8㎡와 최근 거래 48.95㎡가 일치하지 않습니다. 층·면적·내부상태를 별도로 보정해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 점검. 이미 3회 유찰됐고 단지 경매 평균도 3.0회입니다. 권리 문제 해소만으로 환금성 문제가 사라지는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 특별매각조건을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “보증금 9,000만원”보다 특별매각조건을 봐야 한다
이 사건은 숫자만 보면 위험해 보입니다. 최저가는 34,300,000원인데 대항력 있는 보증금이 90,000,000원이고, 일반 배당계산상 56,717,400원이 남기 때문입니다. 그러나 매각조건이 미배당 임대차보증금반환청구권 포기와 주택임대차등기 말소를 명시했으므로 해당 잔액의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 실질취득은 현 최저가와 같은 34,300,000원이고, 최근 12개월 거래 103,000,000원의 33.3% 수준입니다. 가격 여지는 분명 큽니다. 다만 최근 시세 표본이 단 1건이고 그 면적도 본건과 일치하지 않으며, 12세대 다세대가 이미 3회 유찰된 점은 무시할 수 없습니다. 결론은 권리는 특별조건 확인 전제로 해소, 가격은 매력적, 환금성과 비교시세 신뢰도는 보수적으로입니다.
