의정부지방법원 2026타경70063. 의정부동 소재 신양그린빌라 4층 402호, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 방2, 주방, 거실, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등으로 이용 중인 물건이고, 건물사용승인일은 1997.11.21입니다. 데이터상 현재 최저매각가는 감정가 100,000,000원의 70%인 70,000,000원입니다.
이 사건은 ‘1회 유찰되어 싸졌다’만 보면 안 됩니다. 등기부 임차권등기에는 한국토지주택공사가 임차권자로 올라와 있고, 임차보증금은 90,000,000원입니다. 전입신고일 2018.08.27, 확정일자 2018.06.22로 데이터상 말소기준으로 선언된 2022.06.28 의정부시 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 표시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70063 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 604-2 신양그린빌라 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(방2, 주방, 거실, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등) |
| 소유자 | 주식회사국제평화선교협의회 (2018.08.31. 거래가 120,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 70,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 103,761,369원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 기준은 압류, 쟁점은 LH 임차권
데이터상 말소기준은 2022.06.28 의정부시 압류로 선언되어 있습니다. 이후 국 압류, 강제경매개시결정, 주택임차권등기는 매각으로 정리되는 흐름입니다. 다만 LH 임차권등기의 기초 임대차는 전입 2018.08.27·확정 2018.06.22로 기준일보다 앞서므로, 특별매각조건이 없었다면 미배당 보증금 인수 위험이 남는 구조입니다.
② 임차인·임차권 표 — 보증기관 표시 1건, 실제 임차인 0명
tenants 데이터의 한국토지주택공사는 is_guarantor=true로 표시되어 있습니다. 따라서 실제 거주 임차인을 추가로 1명 합산하지 않고, 데이터상 실제 임차인은 0명, 보증기관 임차권등기 표시 1건으로 봅니다.
| 명의 | 구분 | 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 주거 (임차권등기) 보증기관 | 제402호 전부 | 2018.08.27 / 2018.06.22 | 90,000,000원 | 대항력 有 | 배당요구 | 실질 0원* 룰상 미배당 21,660,000원 |
③ 시세 비교 — 확약 후 실질취득 70,000,000원 기준
신양그린빌라(16차)는 총 12세대, 준공일 1997.11.21인 소규모 다세대입니다. realtor 데이터의 최근 거래는 4건이고, 평균은 101,250,000원입니다. 다만 target_area_m2는 40.8㎡이고 area_matched는 false라서, 아래 실거래는 면적이 완전히 일치하는 표본이 아니라는 점을 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 48.95㎡ | 4 | 103,000,000원 |
| 2024.12 | 59.73㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2024.02 | 47.65㎡ | 2 | 72,000,000원 |
| 2022.07 | 48.95㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 101,250,000원 |
확약이 유효하다는 전제에서는 매수인 실질취득이 70,000,000원*이므로 최근 실거래 평균의 69.1%입니다. 그러나 이 결론은 최저가가 낮아서가 아니라, LH 임차권의 미배당 인수분이 특별매각조건으로 실질 제거된다는 전제에서만 성립합니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 | 약 매각가의 2.4% 추정 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 90,000,000원 | 68,340,000원 | 미배당 21,660,000원 · 특별조건 적용 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 도봉신용협동조합 | 65,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 103,761,369원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당표상 LH 보증금 부족분은 21,660,000원입니다. 다만 비고의 포기·말소 조건 때문에 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 처리했습니다. 원본 명세서에서 이 조건의 적용 주체와 말소 이행 가능성을 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 회차별 인수 시나리오 — 확약이 없으면 총액은 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 후 실질 인수 | 확약 후 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 70,000,000원 | 21,660,000원 | 0원* | 70,000,000원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 49,000,000원 | 42,282,000원 | 0원* | 49,000,000원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 34,300,000원 | 56,717,400원 | 0원* | 34,300,000원* |
이 표의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 커져 실질취득은 보증금 부근으로 다시 올라갑니다. 둘째, 이 사건은 비고의 포기·말소 조건 때문에 해당 LH 임차권의 실질 인수는 0원*으로 보는 예외형입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 의정부동 소재 “상우고등학교” 동측 인근입니다. 주위는 소규모 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건 및 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있으며 근거리에 의정부 경전철역인 “범골역”이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽돌조 평슬래브지붕 4층 중 4층 402호입니다. 급배수, 위생설비, 상하수도, 난방설비, 도시가스설비, 화재경보기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 상대보호구역, 과밀억제권역이 표시됩니다. 공부와의 차이는 없음, 위반건축물 사항은 false로 제공되어 있습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대이고, 최근 거래 표본은 4건입니다. target_area_m2 40.8㎡와 실거래 면적이 완전히 일치하지 않아 환금성 판단은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원본 대조. “미배당 보증금반환청구권 포기”와 “주택임대차등기 말소 조건”이 실제로 한국토지주택공사 임차권에 적용되는지 확인하세요.
- 실질취득 기준 산정. 확약 유효 시 실질취득은 70,000,000원*, 확약 부정 시 현재 회차 룰상 실질 부담은 70,000,000원 + 21,660,000원입니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 is_guarantor=true입니다. 실제 임차인으로 별도 1명을 더해 보증금을 중복 계산하지 않습니다.
- 점유 확인. 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 확약 밖 임차인·점유자가 있는지 현장 확인과 원본 서류 확인이 필요합니다.
- 실거래 보정. 최근 거래 평균 101,250,000원은 면적 완전 일치 표본이 아닙니다. 4층, 1997년 사용승인, 12세대 소규모 빌라라는 점을 함께 반영하세요.
맺으며 — “확약이 있는 대항력 인수형”
이 물건은 단순한 저가 유찰 물건이 아닙니다. 핵심은 대항력 있는 LH 임차권 보증금 90,000,000원과 그 미배당분입니다. 원칙대로라면 낙찰가가 내려가도 매수인의 실질 부담이 다시 올라가는 인수형 구조입니다. 그러나 제공 데이터의 비고에는 미배당 보증금반환청구권 포기와 주택임대차등기 말소 조건이 들어 있어, 해당 LH 임차권에 한해 실질 인수는 0원*으로 판단됩니다.
따라서 결론은 권리조건 확인형 B입니다. 확약이 원본에서 그대로 확인되고 말소가 이행된다면 실질취득 70,000,000원*은 실거래 평균 101,250,000원 대비 낮습니다. 하지만 확약 문구 하나가 결론 전체를 바꾸는 사건이고, 소규모 다세대·면적 불일치 실거래·임대관계 미상 확인이 남아 있으므로, 최저가만 보고 공격적으로 들어갈 물건은 아닙니다.