220,500,000원
의정부지방법원 2026타경70087. 의정부시 민락동 민락엘레트19단지 1907동 901호 아파트입니다. 2018.02.06. 김태은 명의로 소유권이전이 이뤄졌고 당시 등기된 거래가액은 234,531,000원입니다. 같은 날 국민은행의 을구 1번 근저당이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후의 국민은행 추가 근저당과 지인파이낸스대부 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
가격 측면은 예시 사건과 정반대입니다. 감정가 315,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 220,500,000원입니다. 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 327,583,333원, 최신 거래는 328,000,000원이고 현재 최저가는 최근 평균의 67.3%입니다. 최소한 현재 실거래 표본과 비교하면 신건 감정가보다 가격 부담이 크게 낮아진 회차입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70087 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 890 민락엘레트19단지 1907동 9층 901호 · 경기도 의정부시 송양로 94 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 59.93㎡ · 29층 건물 중 9층 |
| 이용상태 | 방3 · 거실 · 주방 및 식당 · 욕실2 · 발코니 등 |
| 사용승인일 | 2017.11.16 |
| 소유자 | 김태은 · 2018.02.06. 소유권이전 · 거래가액 234,531,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 220,500,000원 (1회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 주식회사 지인파이낸스대부 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2018.02.06. 접수된 국민은행 을구 1번 근저당입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 국민은행 근저당과 2021.11.04. 지인파이낸스대부 근저당, 2022.04.14. 지인파이낸스대부 근저당 및 2026.01.14. 경매개시결정은 모두 기준권리 이후입니다. 매각 시 매수인이 떠안는 금액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정요항의 임대관계는 “미상”으로 기재되어 있습니다. 따라서 배당표상 매수인 인수액이 0원이라는 점과 별개로, 실제 현장 점유자가 누구인지와 인도 가능성은 매각 전 재확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 67.3%
민락엘레트 동일 면적대의 최근 실거래 12건은 2026년 7월과 8월에 확인됩니다. 거래가는 310,000,000원~342,000,000원, 최근 12개월 평균은 327,583,333원입니다. 최신 거래는 2026.08. 328,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.93㎡ | 15 | 328,000,000원 |
| 2026.08 | 59.48㎡ | 20 | 342,000,000원 |
| 2026.08 | 59.93㎡ | 4 | 313,000,000원 |
| 2026.08 | 59.93㎡ | 22 | 318,000,000원 |
| 2026.08 | 59.93㎡ | 11 | 337,000,000원 |
| 2026.08 | 59.93㎡ | 12 | 310,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 21 | 334,000,000원 |
| 2026.07 | 59.48㎡ | 10 | 339,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 8 | 322,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 13 | 330,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 26 | 320,500,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 18 | 337,500,000원 |
| 평균 | 59.93㎡ | 12건 | 327,583,333원 |
현재 최저매각가 220,500,000원은 최근 12개월 평균 327,583,333원의 67.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 220,500,000원으로 같습니다. 최근 실거래 최저 310,000,000원과 최신 거래 328,000,000원보다도 낮아, 현재 회차는 실거래 표본 대비 가격 메리트가 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,887,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사국민은행 | 60,500,000원 | 60,500,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 주식회사지인파이낸스대부 | 165,000,000원 | 36,113,000원 |
| 4. 을구 12번 근저당 · 주식회사지인파이낸스대부 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 360,500,000원 가운데 채권자 배당액은 216,613,000원, 미배당액은 143,887,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 110,000,000원이며 현재 회차 예상배당은 36,113,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 그러나 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 220,500,000원 | 216,613,000원 | 143,887,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 154,350,000원 | 151,389,100원 | 209,110,900원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 108,045,000원 | 105,732,370원 | 254,767,630원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 삼현초등학교 남측에 위치하며 주변은 아파트단지, 각급 학교, 공원, 근린생활시설, 공공시설 및 생활편의시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 단지. 민락엘레트는 1,540세대, 사용승인일 2017.11.16인 아파트 단지입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(민락2지구)·공공주택지구(민락2)이며 과밀억제권역에 포함됩니다. 삼현초등학교 절대보호구역·상대보호구역과도 관련됩니다.
- 토지 형태. 평탄한 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,484,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 건물의 9층으로, 위생·급배수·승강기·전기·난방·소화전·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 실거래. 동일 면적대 최근 거래 12건이 확인되고 거래범위는 310,000,000원~342,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 금지사항등기 원문 확인. 주택법 제64조 관련 금지사항의 현재 효력과 경매 매수 후 처리 여부를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유자를 확인하세요.
- 채권액 재대조. 국민은행 근저당의 변경 내역과 배당 시뮬레이션 기준액이 다르므로 최신 등기와 채권계산서를 확인하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 220,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균 327,583,333원의 67.3%입니다. 가격 메리트가 있는 만큼 권리·점유 확인을 마친 뒤 응찰 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 154,350,000원, 3회 유찰 시 108,045,000원까지 내려가는 시나리오가 있지만 단지 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
- 관리비·공과금 확인. 공동주택 관리사무소를 통해 체납 관리비와 인도 관련 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “현재 가격은 매력적, 확인할 권리는 남아 있다”
이 물건의 강점은 분명합니다. 말소기준은 2018.02.06. 국민은행 근저당이고 이후 주요 담보권은 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 220,500,000원도 최근 12개월 실거래 평균 327,583,333원의 67.3%로 내려와 있습니다.
다만 권리분석을 “인수 0원”에서 끝내면 안 됩니다. 갑구에는 주택법 제64조 관련 금지사항등기가 존재하고, 임대관계도 미상입니다. 국민은행 근저당은 이후 채권최고액 변경 내역이 있어 배당 시뮬레이션과 최신 권리상태를 재대조할 필요도 있습니다. 따라서 이 사건은 가격은 합격권, 최종 입찰은 금지사항·점유·최신 채권액 확인 후라는 결론이 가장 정확합니다.
