379,400,000원
의정부지방법원 2025타경64994. 사건상 용도는 다세대로 표시되어 있으나 감정 이용상태는 방 4개, 거실 및 주방, 욕실 2개를 갖춘 아파트입니다. 하이파크시티일산아이파크1단지 108동 25층 건물 중 18층 1801호이고, 시세 비교면적은 127.8739㎡입니다. 소유자 이상욱은 2017.08.07 이 부동산을 466,000,000원에 취득했습니다.
감정가는 542,000,000원이지만 한 차례 유찰돼 최저매각가는 379,400,000원으로 내려왔습니다. 낙찰자가 부담할 임차보증금이나 등기상 인수액은 계산상 0원이어서 실질취득도 최저가와 같은 379,400,000원입니다. 가격만 보면 최근 시세보다 낮지만, 최근 거래 흐름이 과거 거래보다 7.2% 하락한 시장이라는 점을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64994 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1524 하이파크시티일산아이파크1단지 108동 18층 1801호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 아파트 이용(방4·거실 및 주방·욕실2) · 25층 중 18층 |
| 소유자 | 이상욱 (2017.08.07 취득 · 거래가 466,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 542,000,000원 / 379,400,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 파주연천축산업협동조합 / 144,417,535원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 단지 | 하이파크시티일산아이파크1단지 · 693세대 · 2011.01.14 준공 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 기준선 대조는 필수
등기에는 2013.10.01 우리은행 근저당 99,000,000원이 설정됐다가 2017.05.30 말소된 이력, 2017.08.07 신한은행 근저당 216,000,000원과 2017.09.13 이용하 근저당 300,000,000원이 설정됐다가 각각 2019.07.15 및 2019.04.18 말소된 이력이 기재돼 있습니다. 따라서 현재 존속 등기만 놓고 보면 2019.07.15 접수번호 81599의 우리은행 근저당 77,000,000원을 우선 기준선으로 확인하는 것이 자연스럽습니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 2명, 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍승우 | 1801호 | 2020.04.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이주왕 | 1801호 | 2020.04.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 홍승우·이주왕 2명이며 두 사람 모두 2020.04.01 전입했습니다. 이는 현재 존속 등기 중 앞선 2019.07.15 우리은행 근저당보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않지만 대항력이 없으므로 배당받지 못한 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균의 80%, 그러나 시장은 하락 중
같은 단지의 비교면적 124.88㎡~127.87㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균 495,458,333원에는 2024년의 560,000,000원 거래 등 과거 고가 거래가 포함돼 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균 474,000,000원과 최신 거래 430,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 124.88㎡ | 2 | 430,000,000원 |
| 2026.03 | 124.88㎡ | 17 | 465,000,000원 |
| 2026.02 | 127.87㎡ | 6 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 124.96㎡ | 24 | 480,000,000원 |
| 2025.12 | 124.88㎡ | 12 | 495,000,000원 |
| 2025.04 | 124.96㎡ | 17 | 500,000,000원 |
| 2025.04 | 124.88㎡ | 11 | 507,500,000원 |
| 2025.02 | 127.87㎡ | 1 | 525,000,000원 |
| 2025.01 | 124.88㎡ | 24 | 500,000,000원 |
| 2024.11 | 124.88㎡ | 7 | 560,000,000원 |
| 2024.11 | 124.88㎡ | 6 | 490,000,000원 |
| 2024.11 | 124.96㎡ | 3 | 493,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 474,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 495,458,333원 |
현재 최저가 379,400,000원은 최근 12개월 평균의 80.0%로 94,600,000원 낮고, 최신 거래 430,000,000원보다도 50,600,000원 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 실거래 대비 가격 여유가 존재합니다. 다만 최근 거래군은 그 이전 거래군보다 7.2% 하락했고, 최신 거래도 430,000,000원까지 내려왔습니다. 전체 평균의 76.6%라는 수치만으로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 379,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,111,600원 |
| 1. 우리은행 근저당 | 99,000,000원 | 99,000,000원 |
| 2. 신한은행 근저당 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 3. 이용하 근저당 | 300,000,000원 | 58,288,400원 |
| 4. 우리은행 근저당 | 77,000,000원 | 0원 |
| 5. 우리은행 근저당 | 185,900,000원 | 0원 |
| 6. 파주연천축산업협동조합 근저당 | 132,000,000원 | 0원 |
| 7. 현대가스텍 가압류 | 115,906,511원 | 0원 |
| 8. 농협은행 가압류 | 45,484,894원 | 0원 |
| 9. 농업협동조합중앙회 가압류 | 128,769,572원 | 0원 |
| 10. 농업협동조합중앙회 가압류 | 128,978,161원 | 0원 |
| 11. 농업협동조합중앙회 가압류 | 25,612,684원 | 0원 |
| 12. 파주연천축산업협동조합 가압류 | 59,104,772원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,513,756,594원 중 예상배당은 373,288,400원이며 미배당액은 1,140,468,194원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기상 말소 이력이 있는 근저당이 표에 포함돼 있으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 379,400,000원 | 373,288,400원 | 1,140,468,194원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 265,579,999원 | 261,061,879원 | 1,252,694,715원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 185,905,999원 | 182,503,315원 | 1,331,253,279원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자의 미배당액은 커지지만, 후순위 담보권과 가압류의 미배당액이 낙찰자에게 넘어가지는 않습니다. 두 점유자도 대항력이 없으므로 각 회차의 실질취득액은 매각가와 동일합니다. 신청채권자 파주연천축산업협동조합의 청구액은 144,417,535원이지만 세 시나리오 모두 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 덕이중학교 북측 인근이며 공공시설, 아파트단지 및 교육시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 다른 지역으로 연계되는 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 대체로 무난합니다.
- 도로. 단지 남측으로 왕복 4차선 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 중 18층이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없고, 임대관계는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 693세대 단지에서 비교면적 거래 12건이 확인되지만 최근 거래 흐름은 이전보다 7.2% 하락했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확인. 2013년 및 2017년 근저당의 말소등기가 실제 반영됐는지 최신 등기사항전부증명서로 재확인하세요.
- 배당표 대조. 말소된 것으로 보이는 근저당이 예상배당에 포함된 이유와 실제 배당순위를 매각물건명세서 및 배당요구 내역에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 홍승우·이주왕의 실제 점유 여부, 보증금, 계약관계와 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 전체 평균 495,458,333원보다 최신 거래 430,000,000원과 최근 12개월 평균 474,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았으므로 교부청구와 배당요구 종기를 확인하세요.
- 관리비·명도비용. 체납 관리비 중 공용부분과 점유자 이사협의 비용을 실질취득비용에 별도로 반영하세요.
- 매각 결과 확인. 2026.07.08 매각기일의 결과와 후속 절차를 법원 원본 기록에서 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적이지만, 서류 정합성이 먼저다
현재 최저가 379,400,000원은 최근 12개월 평균 474,000,000원의 80.0%이고 최신 거래 430,000,000원보다도 낮습니다. 두 점유자는 모두 2020.04.01 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 대항력 임차보증금이 실질취득액을 시세 이상으로 끌어올리는 물건은 아닙니다.
다만 등기에는 2013년 및 2017년 근저당의 말소 이력이 기재돼 있는데 예상배당은 이 권리들을 선순위로 반영하고 있습니다. 가격 할인만 보고 입찰하기보다, 현재 존속권리 기준선과 배당순위를 먼저 대조해야 합니다. 최근 시세 대비 가격 여유와 인수 0원은 장점이지만, 최근 거래 추세 -7.2%와 서류 정합성 확인 부담을 함께 반영하면 결론은 “가격은 긍정적, 권리 원본 확인 후 판단”입니다.
