89,670,000원
의정부지방법원 2026타경70112. 양주시 백석읍 복지리 ‘동화은하수큰마을제1지구 장미마을’ 104동 1404호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 15층 건물의 14층, 동일 면적 실거래 비교 기준은 84.94㎡입니다. 현재 소유자는 홍은정이고, 등기부상 2006.03.17. 소유권이전 등기가 확인됩니다.
이번 경매의 핵심 권리는 2021.08.20. 설정된 교보생명보험주식회사 근저당권 168,000,000원입니다. 이것이 말소기준이고, 2025년 오케이저축은행 가압류와 양주시 압류, 2026년 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매각가 89,670,000원을 가정하면 교보생명보험주식회사에도 87,655,940원만 배당되어 상당한 미배당이 남지만, 그 부족액이 곧 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다. 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70112 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 복지리 290 동화은하수큰마을제1지구장미마을아파트 104동 14층 1404호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 동일면적 실거래 기준 84.94㎡ · 지하1층/지상15층 중 14층 |
| 소유자 | 홍은정 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 89,670,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 교보생명보험주식회사 / 129,421,165원 |
| 말소기준 | 2021.08.20. 교보생명보험주식회사 근저당권 · 채권최고액 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고·조사 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있고, 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부구조와 위치를 집합건축물대장상 도면·호별 표시·외부관찰 등에 의해 확인했다고 되어 있습니다. 따라서 현재 확인되는 권리상 인수액은 0원이지만, 입찰 전 점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 싸지만 시장도 내려오고 있다
가격 판단은 과거 고가 거래까지 섞인 전체 12건 평균 167,541,666원보다, 최근 12개월 동일면적 7건 평균 161,928,571원과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 현재 최저가 89,670,000원은 이 최근 평균의 55.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.94㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 9 | 172,500,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 8 | 148,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 8 | 148,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2025.10 | 84.94㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2025.08 | 84.94㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.94㎡ | 7건 | 161,928,571원 |
최신 거래는 2026.07. 140,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 161,928,571원입니다. 현재 최저가 89,670,000원은 두 기준보다 모두 낮습니다. 따라서 신건 감정가 수준과 달리 현재 회차에는 가격 할인폭이 분명히 존재합니다.
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회이고, 이 사건 역시 현재 2회 유찰 상태입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려온 구간으로, 가격 측면에서는 신건보다 조건이 크게 달라졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,014,060원 |
| 1. 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 168,000,000원 | 87,655,940원 |
| 2. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 5,089,661원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구 기준 173,089,661원 중 예상배당은 87,655,940원이고, 미배당은 85,433,721원입니다. 그러나 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은봉초등학교 북측 인근이며, 주변은 근린생활시설·아파트 단지·농경지가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다. 단지는 왕복4차선 포장도로에 접하고 단지 내 도로도 정비되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조, 지하1층·지상15층 규모이며 사용승인일은 1999.02.27.입니다. 승강기, 도시가스 보일러 난방, 급·배수 및 화재탐지 설비 등이 확인됩니다.
- 단지 규모. 동화(장미마을) 443세대이며 동일면적 84.94㎡ 거래가 확인됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(복지지구)이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 651,900원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 89,670,000원은 최근 12개월 평균 161,928,571원의 55.4%입니다. 전체 과거 평균보다 최근 평균과 최신 140,000,000원 거래를 우선해 입찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -7.7%이므로 단순 할인율만 보고 가격을 높여 쓰지 않도록 주의해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고·조사 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입·임대차 관계를 원본 자료로 다시 확인하는 절차가 필요합니다.
- 양주시 압류. 2025.12.17. 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으나, 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 세액과 배당순위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 채무자 구분. 현재 소유자는 홍은정이고, 말소기준 근저당의 채무자는 이재봉입니다. 소유자와 채무자가 다른 구조임을 원본 등기에서 재확인해야 합니다.
- 배당 부족분. 현재 회차 예상 미배당 85,433,721원은 매수인 인수액과 같은 개념이 아닙니다. 이 사건 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 점유 및 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 매력적이지만 하락 추세 확인
이 사건의 구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.20. 교보생명보험주식회사 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 오케이저축은행 가압류·양주시 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 183,000,000원에서 2회 유찰돼 89,670,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 동일면적 평균 161,928,571원의 55.4%이고, 최신 거래 140,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래 추세가 -7.7%이므로 과거 고가 거래를 기준으로 낙관해서는 안 됩니다. 인수 0이라는 권리 장점과 큰 가격 할인은 분명하지만, 하락 추세와 미상 점유관계 확인이 최종 입찰가의 핵심입니다.
