의정부지방법원 2025타경65131. 고양시 일산동구 성석동 골든힐스빌 3차 102동 1층 102호로, 감정평가상 방3·욕실2·거실·주방/식당·발코니 등으로 이용 중인 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2020.05.07. 설정된 주식회사오에스비저축은행의 근저당권 168,000,000원이고, 이후 2025.12.17. 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 임차인은 없어 현재 자료상 낙찰자가 승계할 임차보증금이나 별도 인수권리는 0원입니다.
가격은 감정가 185,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가 63,455,000원까지 내려왔습니다. 비교 실거래 표본은 220,000,000원, 230,000,000원, 250,000,000원이고 평균은 233,333,333원입니다. 따라서 숫자상 가격 간격은 큽니다. 다만 최신 비교 거래가 2022.04인 만큼, 현재 가격 판단에서는 과거 거래만으로 즉시 시세차익을 확정하기보다 현 시점의 실제 매도 가능가격과 내부 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65131 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-23 골든힐스빌 3차 102동 1층102호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 동국로197번길 121 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 61.2987㎡ · 방3·욕실2·거실·주방/식당·발코니 등 · 4층 중 1층 |
| 소유자 | 김순자 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 63,455,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오에스비저축은행 / 142,006,106원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·임차보증금 승계 문제는 현재 자료상 발생하지 않습니다. 말소기준은 2020.05.07. 주식회사오에스비저축은행 근저당권 168,000,000원입니다. 과거 일산농업협동조합·근해안강망수산업협동조합·윤점순의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리 이후의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 거래 시점은 오래됐다
비교 실거래 표본은 전용 61.3㎡, 3건입니다. 최신 거래는 2022.04의 230,000,000원, 표본 평균은 233,333,333원입니다. 현재 최저매각가 63,455,000원은 이 평균의 27.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 61.3㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2021.08 | 61.3㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2021.07 | 61.3㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 평균 | 61.3㎡ | 3건 | 233,333,333원 |
과거 비교 실거래 범위는 220,000,000원~250,000,000원이고 현재 실질취득액은 인수금액이 없으므로 최저매각가와 같은 63,455,000원입니다. 과거 표본과의 가격 차이는 분명하지만, 최신 거래가 2022.04인 점 때문에 “현재 시세 대비 확정적으로 싸다”라고 단정하기보다는 최근 현장 매물과 실제 거래 가능가격을 재확인하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,455,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,542,190원 |
| 1. 근저당 · 주식회사오에스비저축은행 | 168,000,000원 | 61,912,810원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 168,000,000원 중 61,912,810원이 배당되고 106,087,190원이 미배당으로 남는 계산입니다. 그러나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 63,455,000원 | 61,912,810원 | 106,087,190원 |
| 4회 유찰 시 | 44,418,500원 | 43,218,967원 | 124,781,033원 |
| 5회 유찰 시 | 31,092,949원 | 30,133,276원 | 137,866,724원 |
유찰이 더 진행될수록 저축은행의 미배당액은 커지지만, 임차인이나 별도 인수권리가 없으므로 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 배당 부족보다 낙찰 이후 실제 가치와 환금성 판단이 더 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국교통안전공단 고양자동차검사소 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·소규모점포 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 1층 102호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있고 관리상태는 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6~7m 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하며, 공시지가는 807,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 비교 단지는 18세대로 규모가 작고, 경매 평균 유찰 횟수 3.8회·낙찰률 0.0%입니다. 매수 후 재매각 수요 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 임차보증금 등 인수액이 없어 현재 회차 실질취득액은 63,455,000원입니다.
- 현재 시세 재확인. 비교 실거래의 최신 시점이 2022.04이므로 현재 매물·실거래 가능가격을 현장에서 재검증하세요.
- 내부 상태 확인. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조가 집합건축물대장 현황도를 기준으로 평가됐습니다. 수리비 변수를 확인해야 합니다.
- 1층 특성 확인. 본건은 4층 중 1층입니다. 일조·사생활·습기·소음·보안 등 실제 선호도를 현장 방문으로 점검하세요.
- 환금성 확인. 18세대 규모, 3회 유찰, 평균 유찰 3.8회라는 숫자를 감안해 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 보세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담 가능성을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 승부처는 환금성과 현장
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이며, 2020.05.07. 주식회사오에스비저축은행 근저당권을 기준으로 권리관계가 정리됩니다. 현재 최저가 63,455,000원은 비교 실거래 평균 233,333,333원의 27.2%로 숫자상 가격 간격도 큽니다. 다만 실거래 표본의 최신 시점은 2022.04이고, 물건은 이미 3회 유찰됐으며 비교 단지는 18세대입니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 싼 가격이 실제 수익으로 연결되는지는 현 시세·내부 상태·환금성 확인에 달려 있다.”입니다.
