의정부지방법원 2025타경65131. 고양시 일산동구 성석동 골든힐스빌 3차 102동 1층 102호로, 전용면적은 61.2987㎡입니다. 감정 이용상태는 방 3개·욕실 2개·거실·주방 및 식당·발코니 등을 갖춘 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층입니다. 감정가는 1억8,500만원, 1회 유찰된 최저매각가는 1억2,950만원입니다.
권리관계는 표면적으로 복잡해 보입니다. 등기부에는 일산농업협동조합 5억5,800만원, 근해안강망수산업협동조합 1억1,700만원, 윤점순 5,000만원, 오에스비저축은행 1억6,800만원의 근저당 설정 내역이 차례로 나타납니다. 그러나 앞선 세 건에는 각각 말소등기가 존재합니다. 따라서 과거 설정액을 단순 합산해 낙찰자가 부담하거나 배당받는 채권으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65131 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-23 골든힐스빌 3차 제102동 제1층 제102호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 동국로197번길 121 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 61.2987㎡ · 방3·욕실2·거실·주방/식당·발코니 · 지상4층 중 1층 |
| 준공 / 세대수 | 2018.04.04 · 비교 단지 18세대 |
| 소유자 | 김순자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오에스비저축은행 / 142,006,106원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당과 존속 근저당을 구분해야 한다
확인된 임차인은 없습니다. 이에 따라 임차보증금의 대항력·우선변제권이나 매수인 승계액은 확인되지 않으며, 실질취득액은 최저매각가와 같은 129,500,000원입니다. 다만 점유관계와 전입세대 현황은 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 표본 신뢰도를 먼저 봐야 한다
면적이 일치하는 거래 표본은 61.3㎡ 3건입니다. 거래가격은 2억2,000만원부터 2억5,000만원까지이고 평균은 233,333,333원입니다. 최저매각가 1억2,950만원은 이 평균의 55.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 61.3㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2021.08 | 61.3㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2021.07 | 61.3㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 평균 | 61.3㎡ | 3건 | 233,333,333원 |
하지만 이 표본은 최신 거래가 2022.04에 그치며, 모두 3~4층 거래입니다. 대상 물건은 1층이므로 층별 가격 차이도 반영해야 합니다. 더 중요한 문제는 거래 비교군이 DS파크빌(101동·102동)로 표시되는 반면 경매 물건은 골든힐스빌 3차라는 점입니다. 면적은 일치하지만 단지명이 다르므로 동일 물건군의 직접 비교라고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,613,000원 |
| 1. 근저당 · 오에스비저축은행 | 142,006,106원 | 126,887,000원 |
| 오에스비저축은행 미배당 | - | 15,119,106원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기부상 말소가 완료된 일산농업협동조합·근해안강망수산업협동조합·윤점순의 과거 근저당은 배당대상에서 제외해 계산했습니다. 매각대금에서 집행비용을 뺀 126,887,000원이 오에스비저축은행에 배당되는 구조이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세 등 선순위 조세채권이 확인되면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국교통안전공단 고양자동차검사소 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·소규모 점포 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물로, 외벽은 치장벽돌쌓기 및 수성페인트 마감, 창호는 알루미늄 새시창호 등입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있으며 관리상태는 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6~7m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접지 및 도로와 등고 평탄한 주거용 공동주택 부지이며, 토지면적은 1,074㎡, 공시지가는 807,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 대조. 2018년 설정된 세 건의 근저당 말소 여부와 2020.05.07. 오에스비저축은행 근저당의 존속 상태를 최신 등기부로 다시 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 현 점유자, 전입세대, 사업자등록, 열쇠 인도 가능 여부를 현황조사서와 현장에서 재점검해야 합니다.
- 동일 건물 시세 확인. DS파크빌로 표시된 거래를 골든힐스빌 3차의 확정 시세로 사용하지 말고, 동일 주소·동·전용면적의 실제 거래와 현재 매물을 확인하세요.
- 1층 가격 보정. 거래 표본은 3~4층이므로 1층의 채광·사생활·보안·습기 상태와 가격 차이를 반영하세요.
- 환금성 검토. 18세대 다세대이며 비교군 평균 유찰 횟수가 3.1회입니다. 예상 매도기간과 매수층의 폭을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 선순위 조세채권은 별도로 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역과 성장관리계획구역 등 규제가 실제 취득·이용계획에 미치는 영향을 관할 기관에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격판단은 보류”
이 물건의 권리분석 핵심은 과거 근저당의 설정액을 합산하지 않는 것입니다. 일산농업협동조합, 근해안강망수산업협동조합, 윤점순의 근저당은 말소등기가 존재하고, 경매 당시 존속하는 최초 담보권은 2020.05.07. 오에스비저축은행 근저당으로 판단됩니다. 확인된 임차인과 매수인 인수액도 없어 권리 자체는 비교적 단순합니다.
반면 가격은 단순하지 않습니다. 최저가 1억2,950만원이 거래 표본 평균 2억3,333만원의 55.5%라는 숫자는 강해 보이지만, 표본의 최신 거래가 2022년이고 단지명도 대상 물건과 다릅니다. 대상은 1층이며, 비교군은 3~4층 거래뿐입니다. 여기에 18세대 규모와 평균 3.1회 유찰 지표까지 고려하면 싸다는 결론보다 시세 자료가 부족하다는 결론이 먼저입니다. 이 사건은 권리는 합격, 가격판단은 현장 시세 확인 전까지 보류가 맞습니다.