의정부지방법원 2026타경70125. 양주시 옥정동 양주옥정듀클래스1 5층 528호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 현황에서는 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 등기부상 소유자는 이재근이며, 말소기준권리는 2022.08.31. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 391,200,000원입니다. 이후 우리금융캐피탈의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 88,117,000원으로 감정가 367,000,000원의 약 24%입니다. 가격이 크게 내려온 사실 자체는 분명하지만, 동일 물건군의 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 특히 공장·지식산업센터 이용 물건은 실제 이용 가능성, 내부 상태, 임대관계 등을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70125 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 987-1 양주옥정듀클래스1 5층 528호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제528호 |
| 소유자 | 이재근 |
| 감정가 / 최저가 | 367,000,000원 / 88,117,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 365,637,083원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.08.31. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 2024.12.10. 우리금융캐피탈 주식회사의 가압류 39,574,576원과 2026.01.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 가격 단계 — 감정가 24%까지 하락
현재 회차는 4회 유찰 상태이며 최저매각가 88,117,000원입니다. 이후 시나리오상 5회 유찰 시 61,681,899원, 6회 유찰 시 43,177,329원으로 내려갑니다. 다만 이 수치는 감정가 대비 경매 회차별 최저가일 뿐, 실거래 시세와의 할인율을 뜻하지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24% | 88,117,000원 | 344,643,682원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 61,681,899원 | 370,602,951원 |
| 6회 유찰 시 | 12% | 43,177,329원 | 388,774,439원 |
③ 예상배당표 (매각가 88,117,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,986,106원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 391,200,000원 | 86,130,894원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 39,574,576원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 430,774,576원 중 예상배당은 86,130,894원이며, 미배당액은 344,643,682원입니다. 소유자 잔여금은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 옥정1동행정복지센터 북동측 인근으로, 주변에는 근린생활시설·상가주택단지·지식산업센터 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 현황. 기준시점 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 공부상 용도와 육안 관찰·인근 탐문상 현황이 동일한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 대상토지는 동측 및 남측으로 노폭 약 18미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(옥정지구)이며, 성장관리권역·택지개발지구·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,263,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 내부 상태 재확인. 현장조사 당시 폐문·부재로 내부를 직접 확인하지 못했고, 첨부 평면도와 실제 내부구조가 다를 수 있습니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역과 별개로 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자와 실제 사용관계를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 현황은 공장(지식산업센터) 이용입니다. 실제 이용계획과 관련 제한사항을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 해당 호실 및 유사 지식산업센터 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당권자의 미배당이 크더라도 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 인수채무를 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — “많이 유찰됐다”와 “싸다”는 같은 말이 아니다
이 물건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2022.08.31. 국민은행 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격과 이용 측면에서는 확인할 것이 많습니다. 감정가 367,000,000원에서 네 차례 유찰돼 88,117,000원까지 내려왔지만, 현황은 공장(지식산업센터)이고 임대관계와 내부 상태가 완전히 확인된 것은 아닙니다. 따라서 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가 자체보다 실제 이용 가능성·현황 점유·환금성·실거래 수준을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
