의정부지방법원 2026타경70125. 양주시 옥정동 양주옥정듀클래스1 5층 528호로, 물건 표시는 근린시설이고 감정평가상 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 등기 흐름의 핵심은 2022.08.31 설정된 국민은행 근저당권 391,200,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 뒤의 우리금융캐피탈 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 산정에서도 낙찰자가 별도로 승계하는 금액은 0원입니다.
다만 권리가 단순하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 현재 최저매각가는 125,881,000원으로 감정가 대비 34.3% 수준까지 내려왔지만, 이 물건에는 동일 용도 실거래 가격을 직접 대조할 수 있는 값이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 더구나 3회 유찰이 누적된 상태라는 점과 현재 공장(지식산업센터) 이용이라는 점은 입찰가 산정 전에 현장성과 환금성을 따로 점검해야 할 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70125 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 987-1 양주옥정듀클래스1 5층 528호 · 경기도 양주시 화합로1710번길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 현재 공장(지식산업센터) 이용 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제5층 제528호 |
| 소유자 | 이재근 · 2022.08.31 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 367,000,000원 / 125,881,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 / 365,637,083원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 임대관계 | 미상 · 현장조사 당시 폐문·부재로 내부 확인 불가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 최초 신탁재산 관련 등기는 이미 말소됐고, 2022.08.31 이재근 명의 소유권이전과 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2024.12.10 우리금융캐피탈 가압류 39,574,576원과 2026.01.19 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 그러나 시세 판단은 별개
현재 회차는 감정가 367,000,000원에서 3회 유찰된 125,881,000원입니다. 제공된 다음 회차 시나리오에서는 4회 유찰 시 88,116,700원, 5회 유찰 시 61,681,689원으로 내려갑니다. 하지만 할인 폭 자체는 감정가와의 비교일 뿐, 실제 거래 시세와의 비교가 아닙니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 34.3% | 125,881,000원 | 307,455,910원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 88,116,700원 | 344,643,977원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 61,681,689원 | 370,603,157원 |
③ 예상배당표 (매각가 125,881,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,562,334원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 391,200,000원 | 123,318,666원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 39,574,576원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 430,774,576원 중 예상배당은 123,318,666원, 미배당은 307,455,910원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥정1동행정복지센터 북동측 인근으로, 주위에는 근린생활시설·상가주택단지·지식산업센터 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현재 이용. 공부상 및 현황 모두 공장(지식산업센터)으로 조사됐습니다. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 외벽은 커튼월·복합판넬, 창호는 강화유리 등으로 마감됐습니다.
- 도로·토지. 동측과 남측으로 노폭 약 18미터 내외 포장도로에 각각 접하고, 토지는 평탄한 형태로 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며, 공시지가는 1,263,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
- 현장확인. 폐문·부재로 내부 확인을 하지 못했고 건축물현황도와 실제 내부구조가 다를 수 있어 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대 확인. 임대관계가 미상이고 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 3회 유찰·감정가 34.3%라는 숫자만으로 저렴하다고 단정하지 말고, 같은 용도·권역의 거래가격을 별도로 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 내부구조 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못해 첨부 평면도와 실제 구조가 다를 수 있습니다.
- 채권관계 원본 대조. 등기상 근저당권자는 국민은행이고 경매개시결정의 채권자는 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사로 표시되므로 관련 변경관계를 원본에서 대조하세요.
- 배당 외 항목. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2022.08.31 국민은행 근저당이 말소기준이고 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 현재 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 3회 유찰로 125,881,000원까지 내려온 가격을 곧바로 ‘싼 가격’으로 연결할 근거는 부족합니다. 현재 이용이 공장(지식산업센터)이고, 임대관계와 내부 현황도 아직 확인이 필요한 상태입니다. 따라서 이 사건은 권리보다 가격·점유·현황 검증이 입찰 성패를 좌우하는 물건입니다. 인수 0원은 분명한 장점이지만, 감정가 대비 할인율만으로 판단해서는 안 됩니다.
