‘인수 0원’ 판정과 등기 말소기록이 충돌한다 — 고양 햇빛마을 1502호

의정부지방법원 2026타경60163. 고양시 덕양구 행신동 햇빛마을아파트 2204동 최상층인 15층 1502호입니다. 소유자 황성욱은 2017년 2월 28일 거래가액 230,000,000원에 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 청구금액 374,973,984원으로 강제경매를 신청했습니다. 감정가는 353,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 247,100,000원입니다.

표면적인 계산은 간단합니다. 임차인 이형록의 전입·점유 개시일은 2021년 8월 30일이고, 말소기준으로 제시된 한국주택은행 근저당권 설정일은 1996년 10월 25일이므로 후순위 임차인으로 분류됐습니다. 이에 따라 주택임차권등기도 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.

하지만 등기 연혁을 시간순으로 다시 보면 중요한 충돌이 드러납니다. 말소기준으로 제시된 을구 1번·2번 근저당권은 2011년 11월 25일 해지로 말소됐고, 이후 설정됐던 국민은행과 교보생명의 근저당권도 모두 임차인의 2021년 전입 전에 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이미 말소된 1996년 권리를 2021년 임차인의 대항력 판단 기준으로 계속 사용할 수 있는지는 반드시 원본 등기부와 매각물건명세서로 재확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원 판정의 전제를 확인해야 한다

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

이형록은 임대차계약일 2021년 7월 16일, 확정일자 2021년 7월 23일, 주민등록일·점유개시일 2021년 8월 30일, 보증금 340,000,000원으로 주택임차권등기를 마쳤습니다. 배당요구 신고일은 2024년 1월 18일입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봐야 합니다.

② 가격과 자금 — 1회 유찰보다 권리 확정이 먼저

현재 최저매각가는 247,100,000원으로 감정가 353,000,000원의 70%입니다. 계산상 인수액이 0원이면 표면상 실질취득액도 247,100,000원입니다. 그러나 보증금 340,000,000원의 임차인이 존재하고 그 대항력 판정 전제가 등기 말소기록과 충돌하므로, 이 금액을 확정적인 취득원가로 볼 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 247,100,000원 가정)

채권 총액 805,273,984원 중 채권자 예상배당은 242,840,600원, 미배당은 562,433,384원으로 계산됐습니다. 매수인 인수액은 0원으로 반영돼 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 행신초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북동측 정문을 통해 왕복 4차선 도로와 연계되며 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식조 경사슬래브지붕, 지하 1층·지상 15층 건물의 15층 1502호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 인접필지 대비 평탄한 정방형 아파트 부지이며, 제3종일반주거지역·화정능곡택지개발 지구단위계획구역·과밀억제권역입니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 가격 판단. 용도는 아파트지만 동일 단지 실거래와 비교한 입찰가 상한은 별도로 확인해야 하며, 권리 불확실성을 해소하기 전에는 최저가를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 1996년 근저당권이 2011년 11월 25일 실제 말소된 등기인지 폐쇄등기와 현재 유효등기를 포함해 원본으로 대조하세요.
• 임차인 대항력 확인. 이형록의 2021년 8월 30일 전입·점유가 현재까지 연속됐는지, 임차권등기로 대항력이 보존됐는지 확인하세요.
• 매각물건명세서 문구 확인. 임차보증금 340,000,000원 중 매수인이 인수할 금액이 없다고 명시돼 있는지 확인하세요.
• 보증공사 청구관계 확인. 주택도시보증공사의 청구금액 374,973,984원과 임차인 이형록의 보증금채권 사이의 관계 및 채권양도·대위변제 여부를 원본으로 확인하세요.
• 배당표 재산정. 이미 말소된 근저당권들이 예상배당에서 제외되는지, 임차인의 우선변제 순위와 배당액이 어떻게 반영되는지 법원 기록으로 다시 계산하세요.
• 시세 대조. 감정가 대비 70%만 보지 말고 같은 단지·유사 층·면적의 최신 실거래와 매물 호가를 확인해 응찰가 상한을 정하세요.
• 점유·명도 확인. 현재 점유자, 열쇠 인도 가능 여부, 임차권자의 퇴거 상태 및 인도명령 대상 여부를 현장에서 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 관리사무소의 공용부분 체납관리비와 당해세·최우선변제 가능성을 별도로 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것이 있다

현재 계산만 따르면 이 사건은 임차인의 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원인 아파트입니다. 최저가는 감정가의 70%인 247,100,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 결론의 기준으로 사용된 1996년 근저당권은 2011년에 말소된 기록이 있고, 임차인의 전입·점유는 2021년입니다.

이 충돌이 단순한 등기 연혁 표시 문제인지, 대항력 판정과 배당 계산이 잘못 연결된 것인지를 확인하지 않고서는 안전하다고 평가할 수 없습니다. 대항력이 최종 인정된다면 보증금 340,000,000원이 최저가를 웃돌기 때문에, 실질취득액은 낙찰가가 아니라 보증금 수준으로 접근할 수 있습니다. 현재 결론은 권리 합격이 아니라 원본 검증 전 입찰 보류입니다.