의정부지방법원 2026타경70151. 가능동 ‘아리띠애’ 102동 8층 802호입니다. 공부상 용도는 다세대이고, 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 윤은정은 2021.06.22 거래가 229,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 말소기준은 2024.06.12 한국주택금융공사의 가압류 101,913,907원입니다.
표면만 보면 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 전형적인 구조처럼 보입니다. 그러나 그보다 앞서 2021.06.24 전입한 임차인 한아름이 보증금 225,000,000원의 대항력을 갖고 있습니다. 임차권등기 자체는 2025.06.30에 들어왔지만, 대항력 판단의 기초가 되는 전입이 말소기준보다 앞서 있어 배당으로 전액 변제되지 않은 보증금 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70151 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 687-3 아리띠애 102동 8층 802호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 윤은정 (2021.06.22 매매 · 거래가액 229,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 72,373,000원 (3회 유찰 · 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 231,735,461원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 규모 | 아리띠애 · 18세대 · 2021.04.05 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2024.06.12 한국주택금융공사 가압류입니다. 그 이후의 한국주택금융공사 가압류 3건, 강제경매개시결정, 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 한아름의 전입은 2021.06.24로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 을구 1번 임차권등기가 매각으로 소멸하더라도, 선순위 대항력에서 발생하는 미배당 보증금 인수 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 225,000,000원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한아름 | 제802호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.24 | 2021.05.26 | 225,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니므로 보증금 225,000,000원을 그대로 권리분석의 기준으로 봐야 합니다. 배당요구도 2025.06.30 접수돼 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저가에서는 매각대금 자체가 보증금보다 훨씬 작아 전액 배당이 불가능합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 34.5%가 아니라 실질취득 225,000,000원으로 봐야 한다
아리띠애의 면적 매칭 실거래는 1건입니다. 2025.05, 전용 70.96㎡, 8층이 210,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 70.96㎡ | 8 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 66.09㎡ 대상 | 1건 | 210,000,000원 |
최저매각가만 놓고 보면 최근 시세의 34.5%로 보입니다. 하지만 이 사건은 그 수치를 가격 메리트 판단에 쓰면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금 미배당분을 인수하는 구조이기 때문에 실질취득은 약 225,000,000원 수준입니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래 210,000,000원보다 높습니다. 따라서 “3회 유찰돼 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,373,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,702,714원 |
| 1. 임차인 한아름 보증금 | 225,000,000원 | 70,670,286원 |
| 2. 가압류 · 한국주택금융공사 | 101,913,907원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국주택금융공사 | 109,662,841원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국주택금융공사 | 104,647,578원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국주택금융공사 | 126,768,229원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 231,735,461원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 27,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 72,373,000원 가정 시 집행비용 1,702,714원을 제외한 70,670,286원이 임차인에게 배당되는 구조입니다. 임차보증금 부족분 154,329,714원은 매수인 인수 가능액으로 추정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가능동삼거리 남동측 인근이며, 주위는 오피스텔·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 있어 일반적인 교통사정은 무난합니다.
- 이용. 공부상 다세대이나 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없다고 평가됐습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역에 포함됩니다. 중로2류·중로3류와 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,572.2㎡, 공시지가 2,154,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타입니다.
- 환금성. 아리띠애는 18세대의 소규모 집합건물이고 최근 실거래 표본도 1건입니다. 다세대이면서 감정상 오피스텔 이용인 점까지 감안하면 환금성 평가는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 총부담을 보세요. 72,373,000원만 기준으로 수익성을 계산하면 안 됩니다. 현재 인수 가능액 154,329,714원을 함께 반영해야 합니다.
- 임차보증금 225,000,000원 확인. 전입 2021.06.24, 확정일자 2021.05.26, 점유개시 2021.06.22, 배당요구 2025.06.30입니다.
- 배당표 원본 대조. 현재 추정배당은 임차인에게 70,670,286원 배당, 부족분 154,329,714원 인수 가능 구조입니다. 실제 배당순위와 조세채권을 반드시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 4회 유찰 시 매각가 50,661,100원·인수 175,650,800원, 5회 유찰 시 매각가 35,462,770원·인수 190,575,560원으로 추정돼 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.
- 이용상태 확인. 공부상 다세대이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중이므로 실제 내부 이용상태와 향후 매도 시 수요층을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “72,373,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 숫자 하나만 보면 매우 싸 보입니다. 감정가 211,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 72,373,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 선순위 대항력 임차인 한아름의 보증금 225,000,000원입니다. 현재 회차 배당 추정만으로도 154,329,714원이 매수인에게 남을 수 있고, 더 유찰되면 낙찰가는 낮아지는 대신 인수액이 증가합니다.
따라서 이 물건의 가격 비교 기준은 72,373,000원이 아니라 실질취득 약 225,000,000원입니다. 최근 12개월 평균이자 최신 실거래가 210,000,000원인 점을 감안하면 현재 구조에서 가격 우위도 없습니다. 여기에 3회 유찰, 18세대 소규모 집합건물, 다세대·오피스텔 이용이라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 실질부담은 시세보다 높은 인수형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
