의정부지방법원 2026타경70151. 가능동 아리띠애 102동 802호입니다. 공부상 용도는 다세대이며 감정평가서에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정가 211,000,000원에서 네 차례 유찰된 결과 현재 최저매각가는 50,661,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 24.01% 수준이지만 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 함께 떠안게 될 임차보증금입니다.

소유자 윤은정은 2021년 229,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 임차인 한아름은 2021년 6월부터 점유와 주민등록을 갖추었고, 최초 말소기준권리인 한국주택금융공사 가압류는 2024년 6월에 접수됐습니다. 임차인의 대항력 발생 시점이 앞섭니다. 이후 2025년 임차권등기까지 마쳤으며, 매각물건명세서에도 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성이 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

등기부상 최초 말소기준권리는 2024년 6월 12일 접수된 한국주택금융공사 가압류 101,913,907원입니다. 이후 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2021년 신영부동산신탁주식회사 앞으로 설정됐던 신탁도 이미 말소된 상태입니다.

그러나 임차인의 임차보증금까지 함께 소멸하는 것은 아닙니다. 한아름은 말소기준권리보다 먼저 점유와 주민등록을 갖추었고, 확정일자와 배당요구도 있습니다. 따라서 우선변제권에 따라 매각대금에서 배당받을 수 있지만, 그 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 부족분은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.25억이 실질취득액을 결정한다

실제 임차인 1명. 한아름은 임대차계약일 2021.05.24, 확정일자 2021.05.26, 점유개시일 2021.06.22, 주민등록일 2021.06.24이며 배당요구가 확인됩니다.

한아름의 전입일은 말소기준권리인 2024.06.12보다 앞섭니다. 2025년에 이루어진 임차권등기가 말소기준권리보다 늦다는 이유만으로 기존 대항력을 부정할 수 없습니다. 확정일자 및 배당요구도 갖추어 우선배당 대상이지만, 보증금 규모가 현 최저매각가보다 훨씬 크기 때문에 배당만으로 전액 회수할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 최저가 24%가 아니라 실질취득 2.26억으로 판단

아리띠애의 확인된 비교 실거래는 2025년 5월 거래 1건으로, 거래금액은 210,000,000원입니다. 다만 해당 거래의 전용면적은 70.96㎡이고 본건의 면적 비교 기준은 66.09㎡로 차이가 있습니다. 또한 거래 시점이 오래되었고 비교 표본도 1건에 불과해 현재의 확정적인 시세로 단정할 수는 없습니다.

최저매각가 자체는 참고 실거래가의 24.1% 수준입니다. 하지만 매수인이 인수할 보증금까지 포함하면 실질취득액은 226,311,898원입니다. 이는 참고 거래금액 210,000,000원보다 높습니다. 따라서 단순히 최저가가 크게 내려왔다는 이유로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 50,661,000원 가정)

추정 집행비용 1,311,898원과 임차인 우선배당액 49,349,102원으로 매각대금 전액이 배분됩니다. 후순위 일반채권자에 대한 예상배당은 0원이며, 임차보증금 부족분 175,650,898원은 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 당해세 및 최우선변제 등은 미반영된 추정 배당입니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 그대로

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가 하락이 곧 취득원가 하락을 의미하지 않습니다. 낙찰대금이 줄어들면 임차인의 배당액도 감소하고, 그만큼 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어나기 때문입니다.

실질취득액은 각 시나리오의 낙찰가와 예상 인수액을 합산한 금액입니다. 시나리오별 차이는 추정 집행비용 등의 반영에 따른 것이며 실제 배당 결과와 다를 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 가능동 소재 가능동삼거리 남동측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류소가 소재합니다. 일반적인 교통 여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 8층 802호로, 감정평가서상 오피스텔로 이용 중입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소화전설비가 되어 있습니다.
• 도로. 남서측 및 북동측으로 소로에 접하며 도로상태는 무난합니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역 및 과밀억제권역에 해당하며 중로2류·중로3류에 접합니다. 토지 공시지가는 2,154,000원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 공부상 용도와 실제 이용상태는 구분하여 확인해야 합니다.
• 환금성. 18세대 규모이며 준공일은 2021.04.05입니다. 확인된 비교 거래가 1건이고 본건과 면적 차이도 있어 개별 호수의 적정 처분가격을 판단하기에는 거래 근거가 제한적입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액. 현재 최저가로 낙찰받더라도 예상 미배당 보증금 175,650,898원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 낙찰가만으로 자금계획을 수립하면 안 됩니다.
• 배당 및 대항력. 한아름의 전입·점유·확정일자·임차권등기와 매각물건명세서를 원본 대조하고, 임차보증금의 실제 배당액과 인수 범위를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 중심 비교. 최저가 50,661,000원이 아니라 인수액까지 합산한 226,311,898원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 추가 유찰의 효과. 낙찰가가 하락하면 임차인의 미배당 보증금이 증가하는 구조입니다. 추가 유찰만으로 실질취득액이 크게 낮아질 것이라고 가정하지 않아야 합니다.
• 현장 점유 및 명도. 임차권등기가 설정된 물건이므로 실제 점유 상태, 보증금 반환관계, 명도 가능 여부와 그 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 비교 실거래는 2025년 5월의 1건이며 면적도 다릅니다. 최신 비교 거래와 실제 매도 가능 가격을 추가 확인할 필요가 있습니다.
• 용도 확인. 공부상 다세대와 감정평가서상 오피스텔 이용상태를 확인하고, 실제 사용 및 처분 조건을 검토해야 합니다.
• 관리비 및 원본 서류. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 여부 및 최종 매각물건명세서·등기부·현황조사서를 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “5,066만원에 낙찰받아도 5,066만원짜리 집이 아니다”

이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수입니다. 최저매각가는 50,661,000원까지 떨어졌지만, 보증금 225,000,000원 중 배당받지 못하는 175,650,898원을 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 현재 회차에서 예상되는 실질취득액은 226,311,898원입니다.

비교 가능한 실거래가 제한적인 가운데, 확인된 210,000,000원 거래보다 실질취득액이 높습니다. 추가 유찰되더라도 인수액이 증가하여 실질취득액은 보증금 225,000,000원 부근에서 유지됩니다. 명목상 4회 유찰이라는 할인율보다 선순위 임차보증금과 실질취득원가를 우선적으로 검토해야 하는 물건입니다.

등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 선순위 임차인의 보증금 인수 위험까지 사라지는 것은 아닙니다. 현 상태에서는 임차보증금의 최종 배당·인수 범위, 실제 점유 및 명도 조건, 비교 가능한 최신 거래를 확인하는 것이 판단의 핵심입니다.