의정부지방법원 2026타경70151. 의정부 가능동 ‘아리띠애’ 102동 802호, 데이터상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 표면 가격만 보면 감정가 211,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 147,700,000원까지 내려왔습니다. 그런데 이 물건은 가격표보다 임차권을 먼저 봐야 합니다. 임차인 한아름의 전입은 2021.06.24, 확정일자는 2021.05.26이고 보증금은 225,000,000원입니다. 말소기준으로 잡힌 갑구 5번 한국주택금융공사 가압류 2024.06.12보다 전입이 앞서므로, 배당에서 다 못 받으면 남는 금액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
핵심은 단순합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 큽니다. 이런 구조에서는 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총 부담이 보증금 수준에 고정됩니다. 따라서 이 사건의 시세 비교 기준은 최저가 147,700,000원이 아니라 실질취득 227,867,800원, 또는 최소한 보증금 225,000,000원입니다. 최저가가 실거래 대비 70.3%라는 숫자만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70151 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 687-3 아리띠애 102동 8층802호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층건내 제8층 802호 |
| 소유자 | 윤은정 (2021.06.22. 거래가액 229,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 147,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 231,735,461원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 빠르다
말소기준은 2024.06.12 갑구 5번 가압류 · 한국주택금융공사입니다. 이후의 한국주택금융공사 가압류들, 강제경매개시결정, 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸됩니다. 문제는 그보다 앞선 임차인입니다. 한아름은 전입 2021.06.24, 확정일자 2021.05.26, 점유개시 2021.06.22로 정리되어 있고, 데이터상 대항력 있음 및 우선변제권 행사 가능으로 표시됩니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복신고 아님
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입 | 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한아름 | 제802호 전부 · 주거 (임차권등기) | 2021.06.24 | 2021.05.26 | 225,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 | 부족분 인수 |
이 사건의 실제 임차인은 1명입니다. tenants 데이터상 is_guarantor=false, is_subrogation=false이므로 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고가 아니라, 임차인 한아름의 보증금 225,000,000원을 그대로 기준으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
아리띠애 데이터의 최근 실거래는 2025.05, 전용 70.96㎡, 8층, 210,000,000원 1건입니다. 대상 면적은 66.09㎡로 area_matched=true이지만, 거래 표본이 1건뿐이라 시세 판단의 폭은 넓게 잡아야 합니다. 그래도 현재 회차의 실질취득 227,867,800원은 이 실거래보다 높습니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 최저매각가 | 147,700,000원 | 실거래 대비 70.3%로 보이지만, 인수액 제외 숫자 |
| 매수인 인수 | 80,167,800원 | 현 회차 배당 부족분 · 임차인 잔액 인수 가능 |
| 실질취득 | 227,867,800원 | 최저가 + 인수 · 실거래 210,000,000원의 108.5% |
| 임차보증금 | 225,000,000원 | 낙찰가가 내려가도 총 부담이 보증금 수준에 고정되는 구조 |
④ 예상배당표 (매각가 147,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,867,800원 | 약 매각가의 1.9% 추정 |
| 1. 임차인 한아름 보증금 | 225,000,000원 | 144,832,200원 | 부족분 80,167,800원 매수인 인수 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 한국주택금융공사 | 101,913,907원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 한국주택금융공사 | 109,662,841원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 한국주택금융공사 | 104,647,578원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 한국주택금융공사 | 126,768,229원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 6. 갑구 8번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 231,735,461원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 27,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현 회차 배당에서는 매각대금 147,700,000원 중 집행비용 2,867,800원을 제외한 144,832,200원이 임차인에게 배당되고, 임차보증금 잔액 80,167,800원이 매수인 인수 가능액으로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가능동 소재 “가능동삼거리” 남동측 인근이며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 소재하여 일반적인 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가서상 오피스텔로 이용중입니다. 데이터의 usage_label은 다세대이나, 감정 이용상태는 오피스텔입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역이며 남서측 및 북동측으로 소로와 접합니다. 위반건축물 사항은 false, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 아리띠애는 총 18세대, 사용승인일 2021.04.05입니다. 최근 실거래는 1건으로, 거래 표본이 얇아 환금성 판단에 보수적 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 이 사건은 대항력 임차보증금이 최저가보다 크므로, 시세 비교는 최저가 147,700,000원이 아니라 실질취득 227,867,800원으로 해야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 을구 1번 주택임차권, 임대차계약일자 2021.05.24, 전입 2021.06.24, 확정일자 2021.05.26, 보증금 225,000,000원을 등기부·명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
- 배당 부족분 확인. 현 회차 기준 임차인 예상배당은 144,832,200원, 부족분은 80,167,800원입니다. 이 부족분이 매수인 인수 가능액의 핵심입니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 인수 123,857,460원, 3회 유찰 시 인수 154,329,714원으로 인수액이 늘어납니다. 최저가가 낮아질수록 총액이 싸지는 구조가 아닙니다.
- 관리비·점유 확인. 감정평가의 임대관계는 미상으로 표시되어 있으므로, 실제 점유자와 관리비 체납 여부는 현장 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸진 게 아니라, 인수로 옮겨 붙은 것”
이 물건은 1회 유찰로 최저가가 147,700,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차보증금 225,000,000원이 최저가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려간 만큼 매수인 인수액이 커집니다. 현 회차 기준으로는 최저가 147,700,000원에 인수 80,167,800원을 더한 실질취득 227,867,800원이 판단 기준입니다. 최근 실거래 210,000,000원보다 높고, 거래 표본도 1건뿐인 18세대 물건입니다. 결론은 분명합니다. 최저가는 낮지만, 가격 메리트는 없습니다. 권리 리스크와 시세 초과 부담이 동시에 남는 보수 접근 대상입니다.