의정부지방법원 2026타경60258. 덕이동 그린하우스 가동 3층 302호로, 감정상 다세대주택으로 이용 중인 연립주택입니다. 전용면적은 53.903㎡이고 그린하우스 가동·나동은 15세대, 사용승인일은 2015.12.16.입니다. 현재 최저매각가는 감정가 207,000,000원에서 한 차례 유찰된 144,900,000원입니다.
표면적으로는 최근 거래 183,000,000원보다 38,100,000원 낮습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 단순 할인율이 아니라 임차보증금 205,000,000원의 처리와 별도 점유자 이석훈의 권리입니다. 고은현 측 보증금은 확약으로 실질 인수가 해소되지만, 그 확약은 고은현과 그 보증금 채권을 넘겨받은 주택도시보증공사에만 적용됩니다. 이석훈의 보증금·확정일자·배당요구 여부는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60258 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 250-1 그린하우스 가동 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산서구 덕이로 30-44 |
| 물건종류 / 이용 | 연립주택 · 다세대주택 이용 · 전용 53.903㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김나리 (2022.07.29. 소유권이전 · 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 144,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 확약 대상과 확약 밖 점유자를 분리해야 한다
임차인·점유관계
| 성명 / 이용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이석훈 현황조사·매각물건명세서 | 2025.03.31. | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확약 적용 밖인수 미상 |
| 고은현 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 2022.07.08. | 2022.05.26. | 205,000,000원 | 대항력 포기 확약 | 우선변제권만 주장 배당요구 2024.08.09. | 주택도시보증공사 승계실질 인수 0원* |
고은현은 임대차계약일 2022.05.25., 확정일자 2022.05.26., 주민등록 및 점유개시일 2022.07.08., 보증금 205,000,000원으로 임차권등기를 마쳤습니다. 이후 신청채권자인 주택도시보증공사가 고은현의 보증금 채권을 넘겨받은 구조이므로, 고은현과 주택도시보증공사의 205,000,000원을 각각 별도의 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 79.2%지만 거래 표본과 하락 추세를 함께 봐야 한다
같은 그린하우스 가동·나동의 전용 53.9㎡ 거래는 확인된 표본이 2건입니다. 전체 평균은 194,000,000원이지만, 최근 가격 판단은 과거 205,000,000원 거래보다 2026.02. 최신 거래 183,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래도 이 1건뿐이며, 최근 거래가격은 이전 거래보다 10.7% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 53.9㎡ | 1 | 183,000,000원 |
| 2022.07 | 53.9㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.9㎡ | 1건 | 183,000,000원 |
확약 대상 인수액을 0원으로 보면 실질취득액은 최저가와 같은 144,900,000원*으로, 최신 거래 및 최근 12개월 평균 183,000,000원의 79.2%입니다. 금액 차이는 38,100,000원입니다. 다만 15세대 규모에서 최근 12개월 거래가 1건뿐이고, 최근 거래가 이전 거래보다 10.7% 낮아졌으므로 “시세보다 확실히 싸다”기보다 거래 표본이 얇은 하락 구간에서 할인돼 있다고 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,828,600원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 103,400,000원 | 22,071,400원 |
| 4. 경매개시결정 · 서강원 | 205,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,596,745원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 총액은 집행비용을 포함해 144,900,000원이며, 총 채권액 640,996,745원 중 채권자 예상배당은 142,071,400원, 미배당액은 498,925,345원입니다. 고은현 관련 인수액은 2026.03.30. 확약을 전제로 실질 0원*입니다. 다만 위 표에는 등기상 말소로 표시된 두 근저당권이 포함되어 있으므로 실제 배당표와 원문 대조가 필요하며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 탄현역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설과 전 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용·구조. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 302호로 다세대주택으로 이용 중입니다. 외벽은 돌붙임 및 드라이비트, 내부는 벽지·타일, 창호는 샷시이며 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 943㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용되며 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다. 공시지가는 1,219,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(복합ZONE)·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 가동·나동 합계 15세대이고 확인된 동일 면적 거래는 2건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 매도 시점과 가격에 따른 환금성 편차가 클 수 있습니다.
⑤ 회차별 자금·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확약 대상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 144,900,000원 | 142,071,400원 | 498,925,345원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(49%) | 101,430,000원 | 99,209,980원 | 541,786,765원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 71,001,000원 | 69,322,982원 | 571,673,763원 | 0원* |
고은현 관련 인수액은 확약을 전제로 각 회차에서 실질 0원*입니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 미배당액이 낙찰가 하락만큼 늘어 실질취득액이 보증금으로 고정되는 일반적인 인수형 구조와는 구별됩니다. 그러나 이는 고은현에게만 적용되며, 이석훈의 권리가 확인되지 않은 상태에서는 회차별 실질취득 총액을 위 매각가로 확정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2026.03.30. 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 미변제 시 임차권등기 말소 동의, 대상 부동산과 사건번호를 원문에서 확인해야 합니다.
- 이석훈 점유관계 확인. 전입세대확인서, 주민등록 전입일, 실제 점유개시일, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당 말소 여부 대조. 중소기업은행 근저당은 2019.12.31., 국민은행 근저당은 2022.07.08. 말소된 것으로 기재돼 있으므로 예상배당표에 포함된 이유를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최신 거래 우선. 전체 평균 194,000,000원보다 2026.02. 최신 거래 183,000,000원과 최근 10.7% 하락 추세를 우선해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성 반영. 15세대, 최근 12개월 거래 1건이므로 매도 기간과 가격 할인 가능성을 자금계획에 반영해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약허가구역 관련 적용 범위를 관할 기관에서 확인해야 합니다.
- 체납·현장 상태 확인. 미납 관리비, 공용부분 체납, 내부 상태, 누수·난방·급배수설비와 실제 인도 가능 시점을 현장에서 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 관련 서류와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약 대상은 해소, 확약 밖 위험은 미해결”
이 물건은 고은현의 보증금 205,000,000원이 낙찰가보다 크지만, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한 확약을 제출했습니다. 확약이 유효하게 적용되면 해당 보증금의 매수인 인수는 실질 0원*이고, 알려진 확약 대상만 반영한 실질취득액은 최저가와 같은 144,900,000원입니다.
다만 결론을 낙관적으로 고정할 단계는 아닙니다. 이석훈은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 인수 여부가 미상이고, 확약은 이석훈에게 적용되지 않습니다. 가격도 최신 거래 183,000,000원보다 낮지만 최근 거래가 이전보다 10.7% 하락했고 거래 표본이 매우 적습니다. 여기에 등기상 말소된 근저당권이 예상배당표에 포함된 불일치까지 있습니다. 따라서 이 사건은 가격 할인은 존재하지만 권리 확인이 끝나지 않은 C등급 확인형 물건입니다. 확약서와 이석훈의 점유·보증금, 근저당 말소 상태를 원본에서 정리한 뒤에야 144,900,000원의 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있습니다.