제주지방법원 2025타경8305. 제주 제주시 애월읍 신엄리 2586의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이며, 감정평가에서는 기호 2·3 건물이 모두 단독주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 토지는 884㎡, 지목은 대이고, 건물에는 1996년 사용승인된 단층 건물과 2016년 사용승인된 4층 건물이 포함됩니다. 제시외 창고 2동도 일괄매각 대상에 들어갑니다.

등기상 소유자는 김미경입니다. 2016년 9월 13일 김봉진으로부터 증여를 원인으로 소유권을 넘겨받았고, 현재 경매의 말소기준권리는 2016년 12월 26일 설정된 성안신용협동조합의 근저당권 13,000,000원입니다. 이후의 고혜정 근저당권 300,000,000원과 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 말소되는 등기만 확인하고 끝낼 수 없습니다. 건물에 신고된 임차인·점유자가 19명이고, 그중 2명의 전입일이 말소기준권리보다 앞섭니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계는 미확정

말소기준권리는 2016.12.26 성안신용협동조합 근저당권 13,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.10.31 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 권리의 순위는 최초 설정일을 그대로 유지합니다. 2025.03.31 설정된 고혜정의 근저당권 300,000,000원과 2025.06.23·2025.08.22 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유자 — 19명 중 선순위 2명, 판정불가 1명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 임차인·점유자 19명은 모두 실제 신고 인원입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 김봉진·김성우는 보증금과 확정일자가 미상이고, 김명준은 전입일이 없어 대항력 판단 자체가 불가능합니다. 나머지 신고 인원은 확인된 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 우선변제권은 확정일자 등 자료가 없어 단정할 수 없습니다.

③ 가격 위치 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 판단은 보류

감정가는 1,823,612,000원이고 현재 최저매각가는 625,499,000원으로, 감정가의 34.3%입니다. 3회 유찰만 보면 할인 폭은 매우 커 보입니다. 하지만 동일 용도·규모의 최근 거래나 최신 시세 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 싸다고 판단할 수 없습니다.

특히 이 물건은 일반적인 단일 아파트 한 호가 아니라 토지 884㎡와 서로 다른 시기에 사용승인된 건물, 다수의 점유공간, 제시외 창고를 함께 취득하는 일괄매각입니다. 거래사례를 비교할 때도 단순 주택 실거래가가 아니라 토지 가치, 건물별 상태, 임대수익, 공실·명도비용을 함께 반영해야 합니다. 따라서 현재 최저가 625,499,000원은 감정가 대비 낮은 가격일 뿐, 시세 대비 저렴한 가격으로 확인된 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 625,499,000원 가정)

현재 최저가를 매각가로 가정한 배당모형에서는 채권자 청구액 434,330,990원이 전액 배당되고, 소유자에게 182,513,020원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐으나 당해세·임차인 최우선변제와 선순위 점유자의 미확인 보증금은 반영되지 않아 실제 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신엄중학교 서측 인근으로, 주변에는 공동주택·단독주택·전 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 기호 2는 벽돌조 철근콘크리트슬래브지붕 단층, 기호 3은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물입니다.
• 설비. 위생·급배수·보일러 난방설비가 있고, 기호 3에는 승강기설비가 있습니다.
• 토지. 884㎡의 대지로 평지·부정형이며, 제1종일반주거지역과 자연녹지지역에 저촉됩니다.
• 규제. 고도지구 15m 이하, 지구단위계획구역, 정비구역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역 등이 적용됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 조사되지 않았습니다.
• 일괄매각. 제시외 창고 2동이 포함되고, 과거 두 필지 지상으로 표시된 건물은 2016.12.20 합병 후 신엄리 2586 지상에 소재합니다.
• 환금성. 토지·복수 건물·다수 점유자를 함께 인수하는 구조이므로 단일 공동주택보다 실사와 명도 범위가 넓습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김봉진·김성우 임대차 확인. 계약서, 보증금 지급자료, 가족관계, 무상거주 확인서, 현재 점유 여부를 대조해야 합니다.
• 김명준 전입일 확인. 전입세대확인서와 주민등록 자료로 말소기준일 전후를 확정해야 합니다.
• 전체 호실 현황 대조. 현장표시 201호·202호·203호·206호·301호·302호·304호·305호·306호·502호·503호의 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 중복·동거관계 확인. 같은 호실 또는 같은 전입일로 신고된 인원이 별도 임차인인지 가족·동거인인지 구분해야 합니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권 자료가 확인되지 않은 인원이 많아 배당요구 종기와 제출문건을 다시 대조해야 합니다.
• 시세 조사. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 응찰하지 말고 토지·건물·임대수익을 분리해 현 시세를 산정해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 포함되는 창고의 위치·경계·사용자와 철거 또는 유지 비용을 확인해야 합니다.
• 규제 검토. 정비구역·지구단위계획구역·고도지구·역사문화환경보존지역의 증개축 제한을 확인해야 합니다.
• 명도비용 산정. 임차인·점유자 19명의 실제 점유관계와 퇴거 협의 가능성을 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건·전입세대확인서 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “34.3% 할인보다 먼저 확인할 2명”

이 사건은 숫자만 보면 강한 할인 물건입니다. 감정가 1,823,612,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 625,499,000원까지 내려왔고, 현재 회차 배당모형에서는 등록 채권이 전액 배당되며 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 매각물건명세서 역시 명시적 인수권리와 법정지상권이 없다고 적고 있습니다.

그러나 실질적인 입찰 판단은 그 다음부터입니다. 김봉진과 김성우는 말소기준권리보다 앞서 전입했지만 보증금·확정일자·점유부분이 모두 미상이고, 김명준은 전입일조차 확인되지 않았습니다. 두 선순위 점유자가 단순 관계인인지, 실제 보증금을 가진 임차인인지에 따라 실질취득액은 크게 달라질 수 있습니다. 여기에 19명의 점유관계, 토지와 복수 건물의 일괄매각, 제시외 창고와 각종 토지이용규제가 겹칩니다.

등기상 소멸 구조는 단순하지만, 점유와 가격 검증은 복잡합니다. 선순위 점유자의 임대차관계가 해소되고 현 시세가 최저가보다 충분히 높다는 사실이 확인돼야 비로소 34.3%라는 할인율이 의미를 갖습니다. 현재 결론은 가격 매력 판단 보류, 임차관계 확인 우선입니다.