의정부지방법원 2026타경70172. 의정부시 녹양동 동원아파트 2동 11층 1104호입니다. 감정가는 229,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 160,300,000원, 감정가의 70%입니다. 소유자 이창신은 2021.03.09. 매매를 원인으로 거래가액 210,000,000원에 취득했고, 같은 해 2021.06.16. 신한은행 근저당이 설정됐습니다. 이 신한은행 근저당이 말소기준권리이며 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 쪽에서는 1회 유찰 효과가 큽니다. 동일면적 83.25㎡의 최근 12개월 평균은 214,571,428원, 최신 2026.08. 거래는 200,000,000원입니다. 현재 최저가 160,300,000원은 최근 평균의 74.7%이고 최신 거래보다도 낮습니다. 최근 거래군과 그 이전 거래군 비교 추세도 +4.4%로, 하락 추세 자료는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70172 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 녹양동 106-21 동원아파트 2동 11층 1104호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 83.25㎡ · 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 19층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 이창신 (2021.03.09. 매매 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 160,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 38,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당
과거 가압류·압류·근저당 가운데 다수는 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2021.06.16. 설정된 신한은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 154,000,000원이고 2024.06.27. 변경등기에는 채권최고액 130,899,252원이 기재돼 있습니다. 배당 시뮬레이션은 제공된 기준에 따라 신한은행 채권최고액 154,000,000원을 사용합니다. 경매개시결정은 2026.01.26. 피에프씨테크놀로지스 명의로 등기됐으며 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 2.15억, 현재 최저가 1.60억
동원아파트 동일면적 83.25㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 210,833,333원입니다. 가격 판단에는 더 최근 자료를 우선하면, 최근 12개월 7건 평균이 214,571,428원이고 최신 거래는 2026.08. 13층 200,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 4.4% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 83.25㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 83.25㎡ | 18 | 220,000,000원 |
| 2026.05 | 83.25㎡ | 14 | 225,000,000원 |
| 2026.05 | 83.25㎡ | 14 | 209,500,000원 |
| 2026.03 | 83.25㎡ | 7 | 209,500,000원 |
| 2025.11 | 83.25㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2025.10 | 83.25㎡ | 9 | 228,000,000원 |
| 2025.07 | 83.25㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2025.05 | 83.25㎡ | 14 | 208,000,000원 |
| 2025.05 | 83.25㎡ | 19 | 195,000,000원 |
| 2025.04 | 83.25㎡ | 13 | 205,000,000원 |
| 2025.02 | 83.25㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 83.25㎡ | 7건 | 214,571,428원 |
전체 12건의 범위는 195,000,000원~228,000,000원입니다. 현재 최저가 160,300,000원은 이 실거래 최저보다도 낮고, 최근 12개월 평균 대비 비율은 74.7%입니다. 최근 추세가 +4.4%인 점까지 감안하면 현재 회차는 실거래 자료 기준 가격 간격이 확보된 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,044,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 154,000,000원 | 154,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,255,800원 |
현재 회차 매각가 160,300,000원 가정에서는 신한은행 채권최고액 154,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 3,255,800원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부광동고등학교 북동측 인근으로 아파트·근린생활시설·단독주택·다세대주택·공공기관 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 39번 국도와 전철 1호선 녹양역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 19층 건물 내 11층이며 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당하며 공시지가는 1,320,000원/㎡입니다.
- 단지. 동원아파트는 406세대, 준공일 1993.07.15.이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자와 인도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 동 표기 확인. 공부상 동 명칭은 ‘2동’, 현황 아파트 벽체에는 ‘102동’으로 표기돼 있습니다. 입찰 대상 호수와 현장 표시를 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2021.06.16. 신한은행 근저당이 말소기준입니다. 등기부 원본에서 매각으로 소멸할 권리와 후순위 등기를 다시 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 214,571,428원, 최신 거래 200,000,000원과 현재 최저가 160,300,000원의 차이를 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 관리비 체납과 조세채권도 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현재 가격’이 강점
이 물건은 2021.06.16. 신한은행 근저당을 기준으로 권리관계가 정리되고, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 신고된 임차인도 없습니다. 현재 1회 유찰 최저가 160,300,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 214,571,428원의 74.7%이며, 최신 거래 200,000,000원보다도 낮습니다. 최근 추세 역시 +4.4%입니다.
따라서 이 사건은 신건 고평가를 경계해야 하는 유형과 달리, 1회 유찰 후 실제 거래가격과의 간격이 확보된 아파트로 볼 수 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이고 공부상 2동·현황 102동의 표시 차이가 있으므로, 최종 응찰 전에는 점유·호수 표기·등기 원본을 대조하는 절차가 필요합니다.
