제주지방법원 2025타경8313. 애월읍 하귀2리의 제2종근린생활시설과 토지가 함께 매각되는 복합 물건입니다. 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층이며 사용승인일은 2013.09.11입니다. 소유자는 고상익이고, 경매신청 채권자는 엠씨아이대부 주식회사입니다. 감정가 386,900,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 189,581,000원까지 낮아졌습니다.
권리표면만 보면 매수인이 승계할 권리는 없습니다. 그러나 이 물건의 난도는 등기부보다 매각 범위와 현황에서 높아집니다. 제시외 창고는 매각에 포함되지만, 목록 토지와 인접지 양 지상에 있는 약 225㎡의 파이프조 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다. 일부 토지는 농지취득자격증명이 필요하다고 판단됐고, 목록 4 토지는 농어촌도로 정비사업에 편입됩니다. 건물 내부도 폐문부재로 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8313 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 2930-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 사용승인일 2013.09.11 |
| 소유자 | 고상익 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 386,900,000원 / 189,581,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 857,207,037원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 창고 포함 · 약 225㎡ 파이프조 비닐하우스 제외 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 없음 · 임대관계 및 실제 점유 상태 미상 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 등기 순위 재대조 필요
말소기준으로 산정된 권리는 2013.09.17 설정된 한마음새마을금고 근저당권 71,500,000원입니다. 이후 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 ‘저가’는 아니다
현재 최저매각가는 189,581,000원으로 감정가 386,900,000원의 49%입니다. 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 189,581,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 일반 주거용이 아니라 제2종근린생활시설과 여러 토지의 일괄매각입니다. 생산녹지지역, 농지취득자격증명 가능성, 도로사업 편입, 매각 제외 시설, 공부와 현황의 차이 등이 가치와 활용도를 직접 좌우합니다. 따라서 숫자상 할인율보다 실제 사용 가능 면적, 인허가 가능성, 도로 편입 범위와 보상관계, 제외 시설의 철거·사용관계를 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,581,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,454,134원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 한마음새마을금고 | 71,500,000원 | 71,500,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 한마음새마을금고 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 한마음새마을금고 | 40,800,000원 | 36,626,866원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 한마음새마을금고 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 한마음새마을금고 | 64,800,000원 | 0원 |
| 6. 을구 6번 근저당 · 한마음새마을금고 | 120,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 7번 근저당 · 한마음새마을금고 | 144,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 8번 근저당 · 한마음새마을금고 | 60,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 9번 근저당 · 한마음새마을금고 | 60,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 10번 근저당 · 한마음새마을금고 | 948,000,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 15,894,076원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액·청구금액 기준 시뮬레이션입니다. 채권자 총액 1,722,994,076원 중 186,126,866원이 배당되고, 미배당액은 1,536,867,210원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 현장·토지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 입지. 가문동포구 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 단층의 제2종근린생활시설이며, 기본위생설비와 급배수설비가 되어 있습니다.
- 내부 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 건물 내부 확인이 어려웠습니다.
- 매각 포함. 일괄매각이며 제시외 2-1 창고가 포함됩니다. 목록 1과 목록 4는 목록 2 건물의 건부지로 이용 중이고, 목록 1 지상의 수목도 포함 평가됐습니다.
- 매각 제외. 목록 1 및 인접지 하귀2리 2930-3 양 지상에 있는 약 225㎡ 파이프조 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다.
- 도로 편입. 목록 4 토지는 제주시가 시행하는 ‘당동선 농어촌도로 정비사업’에 편입되는 토지입니다.
- 농지취득자격증명. 목록 3·5·6·7은 농지취득자격증명이 필요한 토지로 판단됐으며, 관할 관청의 재확인이 필요합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 6은 공부상 ‘전’이나 현황은 ‘전 및 일부 과수원’, 목록 7은 공부상 ‘전’이나 현황은 ‘전 및 일부 도로’입니다.
- 토지 규제. 생산녹지지역이며 가축사육제한구역에 해당하고, 일부 토지는 하수처리구역에 포함됩니다.
- 확인 토지 정보. 지목 대, 면적 488㎡, 평지·부정형·세로각지(가), 공시지가 212,500원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 재대조. 2023.07.21 과거 근저당 말소와 10번 근저당 신규 설정, 이후 권리이전·근질권 설정의 연결관계를 경매기록과 함께 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이고 내부도 확인되지 않았습니다. 현장 점유자, 전입세대, 사업자등록과 사용자를 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록 3·5·6·7에 대해 발급 가능 여부와 제출기한, 미제출 시 처리 기준을 관할 관청과 법원에 확인하세요.
- 도로사업 편입. 목록 4의 편입 면적, 사업 진행 단계, 보상대상과 보상금 귀속관계를 확인하세요.
- 매각 제외 시설. 약 225㎡ 비닐하우스의 소유자·점유자, 토지 사용관계, 철거 가능성과 인도 범위를 확인하세요.
- 제시외 창고. 매각에 포함되는 창고의 구조·면적·사용승인 및 현황을 감정평가서 도면과 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율 대신, 제2종근린생활시설의 실제 임대수익, 토지별 활용 가능성, 도로 편입과 제외 시설을 반영한 별도 가격조사가 필요합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·농지 및 도로사업 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원보다 현장 리스크가 더 크다”
이 물건은 명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 그러나 안전하다고 결론 내리기에는 확인해야 할 실물 조건이 많습니다. 여러 토지와 제2종근린생활시설을 일괄매각하며, 농지취득자격증명 가능성, 도로사업 편입 토지, 매각 제외 비닐하우스, 내부 미확인, 임대관계 미상이 동시에 존재합니다.
감정가 386,900,000원에서 최저가 189,581,000원까지 내려온 사실은 분명하지만, 비교 가능한 실거래나 수익자료 없이 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 권리 승계보다 농지취득 가능 여부, 도로 편입 범위, 제외 시설의 처리, 실제 점유와 내부 상태를 확인하는 것이 선행돼야 합니다. 인수는 0원, 절차와 현장은 고위험. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 입찰 전에 불확실성을 얼마나 제거하느냐입니다.
