51,100,000원
의정부지방법원 2026타경70224. 의정부시 호원동 르네상스시티 3층 312호, 전용 15.64㎡ 아파트입니다. 감정가는 73,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저가는 51,100,000원입니다. 겉으로는 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 69,333,333원보다 낮지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차관계 확인이 먼저입니다.
핵심 권리는 2023.09.07 등기된 유자성의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.11.22, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2021.12.29이고 보증금은 105,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2026.01.29 강제경매개시결정보다 앞선 권리라 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생기지만, 주택도시보증공사가 신청채권자이자 유자성 임차보증금반환채권 양수인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 유자성의 계산상 미배당액은 실질 인수 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70224 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 468-4 1동 3층 312호 · 도로명주소 경기도 의정부시 평화로 137 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 15.64㎡ · 지하1층 지상13층 건물 내 3층 312호 |
| 소유자 | 조석훈 · 2022.03.02 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 51,100,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 유자성은 확약 해소, 미상 점유자는 별도
등기 흐름에서 가장 중요한 순서는 유자성의 임차권등기 → 강제경매개시결정입니다. 유자성의 주택임차권은 말소기준보다 앞서 있어 원칙적으로 인수형이지만, 2026.06.17 확약 때문에 이 임차인에 한해서는 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 확약의 효력은 다른 점유자에게 확장되지 않습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 3명, 보증기관 중복신고 별도
| 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| IDERGARAV ENKHZUL | 2025.10.10 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 목적물 일부 · 보증공사 중복신고 존재 |
| BAYANMUNKH USUKHBAYAR | 2025.06.12 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 목적물 일부 |
| 유자성 | 2021.12.29 / 2021.12.29 | 105,000,000원 | 확약으로 포기 | 있음 | 2023.09.07 임차권등기 · 확약으로 실질 인수 0원 |
| 보증공사 | 미상 / 미상 | 별도 합산 없음 | 판정 불가 | 승계 | 대위·승계 중복 IDERGARAV ENKHZUL 보증금의 중복신고 |
실제 임차인은 3명으로 봅니다. 보증공사 항목은 IDERGARAV ENKHZUL 보증금의 대위·승계 중복신고로 기재되어 있어 별도의 보증금을 더해서 계산하면 안 됩니다. 한편 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로서 유자성의 임차보증금반환채권 양수인이고 우선변제권 승계에 관한 확약도 제출했습니다.
③ 시세 비교 — 73.7%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
르네상스시티 동일면적 15.64㎡의 최근 12건 실거래 평균은 69,333,333원, 최신 거래는 2026.07 58,000,000원입니다. 현재 최저가 51,100,000원은 최근 12개월 평균의 73.7%로 숫자만 보면 낮습니다. 그러나 확약 밖 두 점유자의 보증금이 확인되지 않았으므로 51,100,000원을 실질취득액으로 확정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 15.64㎡ | 7 | 58,000,000원 |
| 2026.07 | 15.64㎡ | 10 | 95,000,000원 |
| 2026.03 | 15.64㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 15.64㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2026.02 | 15.64㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 12 | 62,000,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 10 | 65,500,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 10 | 65,500,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 12 | 62,000,000원 |
| 2025.11 | 15.64㎡ | 12 | 67,000,000원 |
| 2025.10 | 15.64㎡ | 6 | 86,000,000원 |
| 2025.09 | 15.64㎡ | 11 | 66,000,000원 |
| 평균 | 15.64㎡ | 12건 | 69,333,333원 |
거래 범위는 58,000,000원~95,000,000원이고 최근 12개월 평균은 69,333,333원입니다. 감정가 73,000,000원은 평균보다 높지만 현재 최저가는 51,100,000원까지 내려왔습니다. 다만 이번 사건에서 가격 판단의 기준은 최저가 단독이 아니라 최저가 + 확약 밖 실제 인수액이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,319,800원 |
| 1. 임차인 유자성 보증금 | 105,000,000원 | 49,780,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
계산상 유자성 보증금의 미배당액은 55,219,800원입니다. 그러나 2026.06.17 확약에 따라 유자성은 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 55,219,800원은 유자성에 관한 룰상 금액일 뿐 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. IDERGARAV ENKHZUL과 BAYANMUNKH USUKHBAYAR의 미상 보증금은 이 배당표에 포함되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호암초등학교 남동측 인근이며 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 망월사역(1호선)이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상13층 건물의 3층 312호이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 단지. 르네상스시티는 176세대, 2017.01.17 준공이며 동일면적 15.64㎡ 실거래 표본이 확인됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 2,195,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유자성 확약 원문 확인. 2026.06.17 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 유자성에게 적용되는지 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- IDERGARAV ENKHZUL 확인. 2025.10.10 전입 점유자의 실제 보증금, 확정일자, 점유관계를 확인해야 합니다.
- BAYANMUNKH USUKHBAYAR 확인. 2025.06.12 전입 점유자의 실제 보증금, 확정일자, 점유관계를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 보증공사 신고는 IDERGARAV ENKHZUL 보증금의 대위·승계 중복신고로 별도 보증금에 더하지 않습니다.
- 가격 판단 기준. 최저가 51,100,000원이 아니라 51,100,000원 + 실제 확인되는 인수금액을 최근 12개월 평균 69,333,333원과 최신 거래 58,000,000원에 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 확약서 내용을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “큰 인수는 해소됐지만, 총취득액은 아직 미정”
이 사건의 가장 큰 선순위 권리였던 유자성 보증금 105,000,000원은 2026.06.17 확약으로 실질 인수 0원이 됐습니다. 이 점만 보면 권리 위험이 크게 줄었습니다. 그러나 IDERGARAV ENKHZUL과 BAYANMUNKH USUKHBAYAR라는 확약 밖 점유자가 남아 있고, 두 사람의 보증금·확정일자는 미상입니다. 전입은 모두 말소기준보다 앞서므로 이 부분을 무시할 수 없습니다.
현재 최저가는 51,100,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 69,333,333원의 73.7%입니다. 하지만 이 사건에서는 “51,100,000원이라 싸다”가 아니라 “미상 인수금액까지 확인한 뒤 총액으로 비교”하는 것이 맞습니다. 결론은 유자성 권리는 해소, 가격은 낮아졌지만, 확약 밖 임차관계 확인 전에는 보수적 접근입니다.
