의정부지방법원 2026타경70251. 경기도 양주시 백석읍 복지리 208-11 두도더스테이 108동 5층 501호, 감정평가상 공동주택(단지형다세대)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 우성원 씨가 2024년 4월 15일 거래가 360,000,000원에 취득했고, 같은 날 양주신용협동조합 근저당권 258,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 압류·후순위 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 낙찰자가 떠안을 임차권·선순위 용익권은 데이터상 확인되지 않습니다. 그러나 국세·지방세 압류 4건이 있고, 현재 최저가 219,800,000원 기준 배당표에서는 양주신용협동조합 일부 배당 후 후순위 근저당은 전액 미배당입니다. 특히 세금 압류가 당해세로 인정되면 배당 순위와 실제 회수액이 바뀔 수 있어, 입찰 전 세목·법정기일 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70251 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 복지리 208-11 두도더스테이 제108동 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공동주택(단지형다세대) · 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 중 5층 501호 |
| 소유자 | 우성원 (2024.04.15. 거래가 360,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 219,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양주신용협동조합 / 206,724,890원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.04.15. 신협 근저당
임차인 자료 없음. tenants 데이터가 비어 있어 실제 임차인은 0명으로 표시합니다. 따라서 보증기관 대위·승계 중복신고도 없고, 보증금 합산 대상도 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 “미상”으로 적혀 있으므로 현장 점유자 확인은 별도 체크해야 합니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 0명
| 구분 | 대항력 | 우선변제 | 승계/대위 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 자료 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 중복신고 없음 | 0원 |
보증금·확정일자 미상 점유자가 데이터에 나타나지 않으므로 대항력 있는 임차인으로 단정하지 않습니다. 본 데이터 기준 실제 임차인은 0명입니다.
③ 가격 구조 — 최저가는 내려왔지만 ‘저가 확정’은 아니다
현재 최저매각가는 219,800,000원으로 감정가 314,000,000원의 70%입니다. 실거래 데이터는 제공되지 않았으므로 시세 대비 저렴하다는 판단은 하지 않습니다. 대신 이 사건에서 확인 가능한 가격 지표는 감정가·최저가·회차별 배당 부족액입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 219,800,000원 | 215,922,800원 | 57,077,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 153,860,000원 | 150,905,960원 | 122,094,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 107,702,000원 | 105,394,172원 | 167,605,828원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 219,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,877,200원 |
| 1. 근저당 · 양주신용협동조합 | 258,000,000원 | 215,922,800원 |
| 2. 근저당 · 두도엔지니어링주식회사 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 273,000,000원 중 215,922,800원만 배당되고, 57,077,200원 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 백석읍 복지리 소재 양주백석중학교 서측 인근입니다. 인근은 연립다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 중 5층 501호이며, 사용승인일은 2022.01.20.입니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구), 성장관리권역 등으로 표시됩니다. 토지는 공동주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 두드더스테이(108동)는 총 7세대 규모로 표시됩니다. 최근 매각가와 매각률 데이터가 없으므로, 대단지 아파트처럼 환금성을 전제하면 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 압류 원인 확인. 국세·지방세 압류 4건의 세목, 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 배당표가 바뀔 수 있습니다.
- 점유자 확인. tenants 데이터는 비어 있으나 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사, 전입세대열람, 점유자 면담으로 실제 점유를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 제공되지 않았으므로 감정가 대비 70%만 보고 입찰가를 정하면 위험합니다. 동일 건물·인근 단지형다세대 실거래와 매물가를 별도 대조해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 7세대 규모 물건입니다. 향후 매도·전세 수요가 충분한지, 단지형다세대 선호도와 금융권 대출 취급 가능성을 확인하세요.
- 관리비·공용부분 확인. 미납 관리비 중 공용부분, 승강기·소방설비 유지상태, 하자 여부는 현장에서 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 가격”은 다르다
이 물건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2024.04.15. 양주신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 데이터상 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 국세·지방세 압류 4건, 현재가 기준 57,077,200원 미배당, 소규모 단지형다세대의 환금성 검증 부족이 함께 존재합니다. 결론은 권리는 보통 이상, 가격은 원본·시세 확인 전 보수적입니다. 최저가가 감정가의 70%라는 숫자보다, 실제 취득 후 팔리거나 임대될 가격을 먼저 확인해야 합니다.