의정부지방법원 2026타경60343. 파주시 야당동 61-1, 101동 2층 201호 다세대주택입니다. 감정가는 204,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 69,972,000원까지 내려왔습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구액은 192,000,000원입니다.
이 사건에서 가장 중요한 지점은 192,000,000원의 임차보증금 자체가 아니라 그 보증금이 매수인에게 승계되는지입니다. 최희정은 2021.06.18 전입·점유, 2021.05.31 확정일자를 갖고 2023.07.19 임차권등기를 했지만, 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.04.23 제출한 확약서에서 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 임차권에 따른 매수인 실질 인수는 0원으로 보는 것이 현재 자료와 배당계산에 부합합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60343 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 61-1 101동 2층 201호 · 도로명 경기도 파주시 하우3길 16 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 실거래 매칭 면적 56.74㎡ · 지상4층 중 2층 |
| 소유자 | 고은찬 · 2021.08.26 매매 · 거래가액 147,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 69,972,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 192,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 준공 / 세대수 | 2017.01.20 · 15세대 |
| 이용상태 | 공부 및 현황 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 192,000,000원의 승계 여부가 핵심
등기 흐름에는 2019.12.26 파주시 압류가 말소기준으로 산정되어 있고, 임차인 판정 역시 김동원·최희정 모두 전입이 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 같은 압류에 대해 2020.11.23 해제로 말소된 등기도 확인되므로, 최신 등기부에서 실제 말소기준권리의 순위와 존속 여부를 반드시 다시 대조해야 합니다.
| 임차 관련자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동원 | 2023.11.21 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 현재 판정상 없음 |
| 최희정 건물의 전부 · 임차권등기 | 2021.06.18 / 2021.05.31 | 192,000,000원 | 포기 | 주장 | 실질 0원 |
② 가격 비교 — 69,972,000원은 실거래 평균의 45.7%
동일 면적 56.74㎡로 매칭된 실거래는 7건이며, 제공된 거래는 2021.08부터 2021.11까지입니다. 평균 거래가는 153,000,000원, 최저 147,000,000원, 최고 180,000,000원, 최신 거래는 2021.11의 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 56.74㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2021.09 | 56.74㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.09 | 56.74㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2021.08 | 56.74㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2021.08 | 56.74㎡ | 3 | 147,000,000원 |
| 2021.08 | 56.74㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.08 | 56.74㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 153,000,000원 |
현재 최저가 69,972,000원은 제공된 실거래 평균 153,000,000원의 45.7%입니다. 최희정 임차권의 실질 인수가 0원이므로 실질취득가 역시 69,972,000원으로 같습니다. 따라서 현재 자료만 놓고 보면 최저가 자체는 과거 거래가격보다 크게 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,972,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,659,496원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 192,000,000원 | 68,312,504원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 청구액 192,000,000원 중 예상배당은 68,312,504원, 미배당은 123,687,496원입니다. 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 69,972,000원 | 68,312,504원 | 123,687,496원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 48,980,400원 | 47,698,753원 | 144,301,247원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 34,286,280원 | 33,269,127원 | 158,730,873원 | 0원 |
④ 민간임대주택등기 — 그냥 지나치면 안 되는 등기
2021.12.03 갑구에는 민간임대주택등기가 있습니다. 등기 내용에는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 기재되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동 운정4동 행정복지센터 동측 인근. 연립·다세대주택이 밀집하고 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장과 경의중앙선 운정역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상4층 건물의 2층 201호입니다. 기본 위생·급배수·난방설비와 승강기설비가 있습니다.
- 승강기. 감정 기준시점 현재 승강기 운행이 중단된 상태입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 948,500원/㎡입니다.
- 규제. 소로2류에 저촉되고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지 면적은 1,011.0㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와 현황은 다세대주택 이용으로 일치합니다.
- 환금성. 15세대 규모이며, 동일 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.23 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 반영됐는지 확인하세요.
- 김동원 보증금 확인. 2023.11.21 전입으로 현재 판정상 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 말소기준권리 재대조. 2019.12.26 파주시 압류가 기준으로 산정되어 있으나 2020.11.23 해당 압류의 해제·말소 등기가 존재합니다. 최신 등기부 순위를 직접 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.03 등기의 매각 후 존속·말소 및 의무 승계 여부를 확인하세요.
- 승강기 상태. 감정 기준시점에 운행이 중단되어 있습니다. 현재 복구 여부와 비용 부담을 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 재확인. 제공된 동일 면적 실거래 7건은 2021년 거래입니다. 2026.09.16 입찰 판단에는 현재 매매·임대 호가와 최근 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 가격만 낮아진 것이 아니라 권리·건물상태·수요 등 응찰을 막은 요인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “싸진 가격”과 “확인 끝난 물건”은 다르다
이 사건은 보증금 192,000,000원 때문에 겉으로는 인수 위험이 커 보이지만, 2026.04.23 확약으로 최희정 관련 대항력은 포기되고 임차권등기 말소에도 동의해 배당계산상 매수인 인수는 0원입니다. 그래서 실질취득가는 최저가와 같은 69,972,000원입니다.
가격도 제공된 동일 면적 실거래 평균 153,000,000원의 45.7%까지 내려왔습니다. 다만 거래가 2021년에 머물러 있고 이미 3회 유찰됐다는 사실은 시장이 이 물건을 단순한 ‘저가 매물’로 보지 않았다는 신호입니다. 여기에 민간임대주택등기, 승강기 운행 중단, 말소기준권리의 등기 순위 재대조가 남아 있습니다. 가격은 매력 구간, 권리는 조건부 확인, 환금성은 보수적으로. 이 물건은 서류와 현장을 마지막까지 확인한 뒤 들어가야 하는 다세대 경매입니다.
