142,800,000원
153,000,000원
의정부지방법원 2026타경60343. 파주시 야당동 ‘운정팰리스101동102동’ 101동 2층 201호, 전용 56.74㎡ 다세대주택입니다. 감정가 204,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 142,800,000원으로 내려왔습니다. 겉으로만 보면 감정가 대비 30% 낮아졌지만, 이 사건은 할인율보다 임차보증금 처리와 점유관계가 먼저입니다.
등기된 임차권자 최희정의 보증금은 192,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 통상 대항력이 유지되는 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 그러나 이 사건에서는 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.04.23. 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 192,000,000원 보증금의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
다만 확약의 효력은 최희정에게서 양도된 보증금 채권에만 미칩니다. 2023.11.21. 전입한 김동원은 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 보증금·확정일자 미상 점유자를 대항력 없음으로 단정할 수 없으므로, 이 부분은 대항력 가능·미상 및 승계 여부 확인 필요로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60343 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 61-1 101동 2층 201호 · 도로명 경기도 파주시 하우3길 16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 56.74㎡ · 지상 4층 건물 중 2층 |
| 규모 / 준공 | 운정팰리스101동102동 · 15세대 · 2017.01.20. 준공 |
| 소유자 | 고은찬 (2021.09.07. 거래가 147,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 192,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08. |
| 이용상태 | 공부 및 현황 다세대주택 |
| 특이사항 | 승강기설비 운행 중단 상태 · 민간임대주택등기 있음 |
① 권리 흐름 — 주된 1.92억은 확약 해소, 별도 점유자는 미상
② 임차인·점유 분석
| 신고인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최희정 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 2021.06.18. 확정일자 2021.05.31. 임차권등기 2023.07.19. | 192,000,000원 | 포기 확약 | 우선변제 주장 | 실질 0원* |
| 김동원 별도 전입 신고 | 2023.11.21. 배당요구 2026.03.27. | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 확인 필요 |
신고된 임차·점유 관련 이름은 최희정과 김동원 두 명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 최희정에게서 양도받은 192,000,000원 보증금 채권으로 경매를 신청한 채권자이므로, 최희정 보증금과 주택도시보증공사 청구액을 별개의 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 93.3%지만 거래가 2021년에 멈췄다
같은 건물군 ‘운정팰리스101동102동’의 전용 56.74㎡ 실거래 7건입니다. 최저가는 실거래 평균 153,000,000원의 93.3%이고, 최신 거래 180,000,000원보다는 낮습니다. 그러나 모든 표본이 2021.08.~2021.11. 거래여서 2026년 경매가격의 직접적인 현재 시세로 보기에는 시차가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 56.74㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2021.09 | 56.74㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.09 | 56.74㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2021.08 | 56.74㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2021.08 | 56.74㎡ | 3 | 147,000,000원 |
| 2021.08 | 56.74㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.08 | 56.74㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 153,000,000원 |
최저가 142,800,000원은 실거래 평균보다 10,200,000원 낮고, 실거래 최저 147,000,000원보다 4,200,000원 낮습니다. 수치만 보면 제한적인 할인 구간이지만, 거래 표본 이후 시간이 많이 지났고 승강기 운행 중단, 15세대 소규모 다세대, 미상 점유자 확인 비용을 감안하면 93.3%라는 비율만으로 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,799,200원 |
| 1. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 192,000,000원 | 140,000,800원 |
| 주택도시보증공사 미배당 | - | 51,999,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 확약 적용 후 매수인 인수* | - | 0원 |
주택도시보증공사의 192,000,000원 청구 중 51,999,200원이 배당되지 않는 구조지만, 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약에 따라 해당 미배당액의 매수인 인수는 실질 0원으로 분석됩니다. 이는 최희정에게서 양도된 보증금 채권에 한정되며 김동원 관련 금액은 포함하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확약 대상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 142,800,000원 | 140,000,800원 | 51,999,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(49%) | 99,960,000원 | 97,760,720원 | 94,239,280원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(34%) | 69,972,000원 | 68,312,504원 | 123,687,496원 | 0원* |
유찰이 거듭되면 주택도시보증공사의 미배당액은 커지지만, 제출된 확약이 그대로 이행되는 한 최희정 보증금과 관련한 매수인의 실질취득액은 낙찰가에 확약 대상 인수 0원을 더한 금액입니다. 다만 김동원의 미상 보증금은 이 계산 밖에 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동 운정4동 행정복지센터 동측 인근이며, 연립·다세대주택이 밀집하고 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장과 경의중앙선 운정역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 2층 201호입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 있으나 승강기는 운행이 중단된 상태입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 사다리형 평지의 다세대주택 건부지입니다. 공시지가는 948,500원/㎡입니다.
- 규제. 소로2류에 저촉되고 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 해당 허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없지만, 임대관계는 추가 확인이 필요합니다.
- 환금성. 15세대 소규모 다세대이고 동일 건물군 경매 평균 유찰 횟수가 2.3회인 만큼 대단지 공동주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.23. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 제출 주체, 대상 임차권, 조건과 문구를 원문으로 확인하세요.
- 김동원 임대차 확인. 보증금·확정일자·실제 점유 여부와 임대차계약 상대방을 확인해야 합니다. 확약은 김동원에게 적용되지 않습니다.
- 말소기준 재검토. 2018.03.27. 파주시 압류가 2018.04.02. 말소된 사실을 포함해 임차권보다 선순위로 존속하는 권리가 있는지 등기부 원문과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 시세 재조사. 확인된 실거래 7건은 모두 2021년 거래입니다. 2026년 현재 인근 다세대 매물·거래와 내부 상태를 별도로 조사해야 합니다.
- 승강기 상태. 운행 중단 사유, 수리비, 재가동 가능성 및 공동부담 여부를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.12.03. 등기된 민간임대주택 관련 의무와 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 토지거래허가. 토지거래계약 허가구역의 적용 대상과 입찰자에게 필요한 절차를 관할기관에 확인하세요.
- 체납·명도 비용. 공용부분 관리비 체납, 점유자 명도, 인도명령 가능 여부와 협의 비용을 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 권리가 모두 끝난 것은 아니다”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 최저가 142,800,000원이 아니라 임차보증금 192,000,000원입니다. 다행히 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미배당에도 임차권등기 말소에 동의해, 해당 보증금의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 그래서 현재 회차의 확약 기준 실질취득액은 142,800,000원입니다.
그러나 결론을 곧바로 안전형으로 올리기에는 남은 변수가 큽니다. 김동원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 확약은 그에게 적용되지 않습니다. 말소기준으로 제시된 압류는 이미 해제된 이력이 있으며, 비교 가능한 실거래도 2021년에 한정됩니다. 여기에 승강기 운행 중단과 15세대 다세대의 환금성까지 고려해야 합니다. 최희정 보증금은 해소, 김동원과 현재 시세는 미확인. 원문과 현장 확인 전에는 최저가 70%를 가격 메리트로 확정하지 않는 것이 맞습니다.