춘천지방법원 2024타경1417. 원주혁신도시 내 동우프라자 1층 105호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 일반음식점이고, 주위는 상가 및 오피스빌딩이 혼재한 지역입니다. 말소기준은 2016년 1월 28일 설정된 주식회사하나은행 근저당권 268,800,000원입니다. 이후 2024년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 양금희의 전입신고일은 2020년 8월 14일로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
따라서 이 물건을 최저가에 낙찰받는다고 가정하면 매수인이 별도로 떠안는 임차보증금은 0원입니다. 하지만 “인수 0원”만 보고 접근하기엔 부담이 큽니다. 5회 유찰된 상가이고, 내부 경계벽을 제거하여 인접 호수와 일체로 사용 중이라는 점이 명세서와 감정평가서에 반복됩니다. 권리는 단순하지만, 실제 사용·원상회복·명도·환금성 점검이 결론을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경1417 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 양지로 16, 1층105호 (반곡동, 동우프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 일반음식점 · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 부분 |
| 소유자 | 송영주 (2016.01.28. 거래가액 440,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 407,000,000원 / 68,405,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 234,318,764원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% = 13,681,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 268,800,000원이고, 채무자는 송영주입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 갑구에는 2024년 3월 11일 서울회생법원의 파산선고결정이 기재되어 있으므로, 입찰 전 파산절차와 매각절차의 진행 상태는 원본으로 재확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유 1명, 인수는 0원
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양금희 | 미상(현황서상 105호) | 5,000,000원 | 500,000원 | 2020.08.14 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
임차인으로 조사된 사람은 양금희 1명입니다. 전입신고일이 2020.08.14로, 말소기준권리인 2016.01.28 하나은행 근저당권보다 뒤입니다. 그래서 보증금 5,000,000원은 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유 임차인 1명으로 보아야 하며, 명도는 별도 실무 리스크로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,405,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,631,290원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 268,800,000원 | 66,773,710원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 68,405,000원 가정 시 집행비용 1,631,290원을 제외하면 하나은행에 66,773,710원이 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 202,026,290원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮지만 이유가 있다
| 회차 | 최저가 | 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 68,405,000원 | 66,773,710원 | 202,026,290원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 47,883,500원 | 46,621,597원 | 222,178,403원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 33,518,449원 | 32,515,117원 | 236,284,883원 | 0원 |
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 원주혁신도시 내에 위치하며, 주위는 상가 및 오피스빌딩이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고, 버스정류장과의 거리·노선·배차간격을 고려할 때 대중교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 일반음식점으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 부분이며, 급배수·위생·난방·승강기·소화전·화재경보·스프링클러 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역(혁신도시), 혁신도시개발예정지구에 포함되고, 대체로 평탄한 사다리형 상업용 건부지입니다.
- 주의사항. 공부와의 차이는 없으나, 내부 경계벽을 제거하여 인접 호수와 일체로 사용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 20% 준비. 특별매각조건상 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 13,681,000원입니다.
- 경계벽 제거 확인. 105호 단독 사용이 가능한지, 인접 호수와의 경계 복구가 필요한지, 공사비와 영업 중단 리스크를 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 대항력은 없지만 실제 점유 임차인이 있습니다. 보증금 인수와 별개로 인도명령·명도 협의 비용과 시간을 예상해야 합니다.
- 상가 환금성. 원주혁신도시 상권, 1층 일반음식점 수요, 공실 가능성, 임대료 500,000원의 지속 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 관리비·공용비용. 상가 집합건물은 미납 관리비와 공용부분 부담이 변수가 될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “쓸 수 있나”가 먼저다
이 물건은 권리만 보면 단순합니다. 말소기준은 2016년 하나은행 근저당권이고, 임차인은 그보다 늦게 전입했으므로 매수인 인수 보증금은 없습니다. 하지만 5회 유찰된 근린시설이라는 점을 가볍게 볼 수는 없습니다. 감정가 407,000,000원에서 최저가 68,405,000원까지 내려온 이유는 상가 환금성, 실제 점유, 내부 경계벽 제거, 일반음식점 용도의 활용성에 있습니다. 권리는 통과, 실사용·명도·환금성은 강한 실사 필요. 이 물건의 판단 기준은 최저가가 아니라 낙찰 후 독립적으로 사용할 수 있는 상가인지입니다.