춘천지방법원 2024타경401468. 원주시 반곡동 채움플러스 혁신1차 7층 711호 근린시설입니다. 소유자는 손정아이며, 등기부에는 2018년 121,766,000원에 취득한 거래가액이 기재되어 있습니다. 현재 최저매각가는 58,800,000원. 감정가 대비 낙찰 접근가격이 크게 낮아진 것은 사실이지만, 권리분석의 출발점은 가격이 아니라 2018년부터 전입한 임차인 이민영의 보증금 95,000,000원입니다.
이민영은 2018.12.31 전입하고 2019.01.09 확정일자를 받았습니다. 말소기준 근저당권 설정일인 2022.09.27보다 앞서므로 원래는 대항력이 있는 임차인입니다. 그런데 주택도시보증공사가 임차보증금 양수인으로서 2026.07.14 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 본건에서는 보증금 부족분을 매수인에게 그대로 인수시키는 계산이 아니라, 확약으로 해소되는 권리로 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경401468 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 황금로 34, 채움플러스 혁신1차 7층 711호 (반곡동) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 7층 711호 |
| 소유자 | 손정아 (2018.12.31 소유권이전 · 거래가액 121,766,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (5회 유찰 · 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 95,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.27 박용수 근저당권 · 채권최고액 104,000,000원 |
| 임차보증금 | 이민영 · 95,000,000원 (주택도시보증공사가 양수) |
| 매수인 보증금 인수 | 실질 0원 (대항력 포기·말소 확약 반영) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 먼저 생긴 대항력, 나중에 제출된 확약
말소기준은 2022.09.27 설정된 박용수 근저당권입니다. 채권최고액은 104,000,000원이며, 매각 시 말소 대상입니다. 이후 등기된 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류도 매각으로 소멸할 권리에 해당합니다. 2020년 장덕진 근저당권 19,500,000원은 2022.09.27 이미 말소되었습니다.
반면 이민영의 전입신고는 근저당권보다 먼저 이루어졌습니다. 주택임차권등기 자체는 2023.01.26로 말소기준일보다 늦지만, 등기일이 늦다는 이유로 기존 대항력까지 없다고 판단하면 안 됩니다. 이번 사건의 인수 위험이 해소되는 근거는 임차권등기의 후순위가 아니라 보증금 양수인의 명시적인 대항력 포기 확약입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 95,000,000원의 실제 부담
실제 임차인은 이민영 1명입니다. 주택도시보증공사는 이민영의 임차보증금 채권을 양수한 지위이므로 별도의 임차인으로 중복 계산하거나 보증금을 2건으로 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
이민영 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
95,000,000원 |
전입 2018.12.31 확정 2019.01.09 임차권등기 2023.01.26 |
대항력 有
우선변제 有 HUG 양수 대항력 포기 확약 실질 인수 0원 |
주택도시보증공사(HUG)는 별도의 실제 임차인이 아니라 이민영 임차보증금 채권의 양수인입니다. 보증금 95,000,000원은 한 번만 계산합니다.
③ 가격·유찰 분석 — 감정가의 49%가 곧 시세할인은 아니다
현재 최저가는 감정가의 49%입니다. 다섯 차례 유찰로 가격이 크게 낮아진 상태이지만, 이 물건의 용도는 근린시설입니다. 동일 건물·유사 호실의 최근 실거래가격을 확인하지 못한 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 투자 메리트가 높다고 단정할 수 없습니다.
| 구분 | 매각가 | 감정가 대비 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 58,800,000원 | 49% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 47,040,000원 | 39.2% | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 37,632,000원 | 31.36% | 0원 |
향후 유찰가격은 가정 시나리오입니다. 각 회차의 매각조건 변경 여부는 별도 확인이 필요합니다. 실질취득액은 해당 가격에 확약 대상 보증금 인수 0원을 반영한 금액이며 기타 취득비용은 제외합니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,458,400원 |
| 1. 임차보증금 · 이민영 주택도시보증공사 양수 |
95,000,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 근저당권 · 박용수 | 104,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
주택도시보증공사의 강제경매 청구금액 95,000,000원은 이민영의 임차보증금 양수채권과 관련되므로 별개의 보증금으로 중복 가산하지 않았습니다. 예상배당은 집행비용 1,458,400원과 임차보증금 배당 57,341,600원으로 매각대금이 소진되는 가정입니다. 실제 배당순위와 금액은 당해세, 최우선변제 및 법원의 배당 판단 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (소재지·토지정보 기준)
- 소재지. 강원특별자치도 원주시 반곡동 1905-9, 채움플러스 혁신1차 7층 711호입니다.
- 용도. 경매물건은 근린시설로 분류되지만 임차권등기에는 주거 사용이 기재되어 있습니다. 집합건축물대장상 구체적 용도와 실제 사용상태, 주거 사용의 적법성을 반드시 확인해야 합니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다. 가축사육제한구역에도 해당합니다.
- 도로·형상. 중로각지에 해당하며 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합니다. 지형은 평지, 형상은 세로장방입니다.
- 토지 기초정보. 대지 면적 1,095.5㎡, 공시지가 2,989,000원/㎡입니다. 이는 건물 내 711호의 전유면적이나 해당 호실의 시세를 의미하지 않습니다.
- 환금성. 5회 유찰 이력이 있는 근린시설입니다. 향후 매도 또는 임대 가능성은 동일 건물의 거래·임대 사례와 실제 사용 가능 용도를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.14 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 매각물건명세서에 어떻게 반영되어 있는지 확인하세요.
- 임차보증금 중복 계산 금지. 이민영의 보증금 95,000,000원과 주택도시보증공사의 양수채권을 별도의 보증금으로 합산하지 마세요.
- 명도·점유 확인. 확약으로 금전적 인수위험이 해소되더라도 실제 점유자가 누구인지, 명도나 인도 절차가 필요한지는 별도 확인하세요.
- 근린시설 실제 용도 확인. 주택임차권등기의 주거 사용 내용과 근린시설 분류가 다른 만큼 건축물대장, 현장 이용상태, 용도 위반 여부를 확인하세요.
- 시세·임대수익 검증. 감정가의 49%라는 할인율에 의존하지 말고 채움플러스 혁신1차의 유사 호실 매매가, 임대료, 공실 및 관리비 수준을 비교하세요.
- 공동담보 확인. 박용수 근저당권에는 다른 건물의 공동담보 내역과 일부 소멸 기록이 있으므로 현재 담보관계 및 채권 잔액을 등기 원본과 대조하세요.
- 미납비용 확인. 국민건강보험공단 압류, 체납 관리비 및 조세채권 등은 실제 배당과 별도의 매수인 부담 가능성을 검토하세요.
- 입찰 전 최종 확인. 매각기일 2026.10.26 기준 경매 진행 상태, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부 및 법원의 특별매각조건을 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 중요한 것은 인수 0원의 근거”
이 물건을 단순히 감정가 120,000,000원짜리를 58,800,000원에 살 수 있는 경매로만 보면 가장 중요한 권리관계를 놓치게 됩니다. 이민영은 말소기준보다 앞서 전입한 대항력 임차인이며, 보증금은 95,000,000원입니다. 원칙적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금의 매수인 인수 위험이 커질 수 있습니다.
하지만 본건에는 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권 말소 확약이 있습니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차보증금의 매수인 실질 인수액은 0원이며, 현재 최저가 기준 실질취득액은 부대비용을 제외한 58,800,000원입니다.
그렇다고 곧바로 우량 투자물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 5회 유찰된 근린시설이고, 객관적인 최근 거래시세와 임대수익 검증이 필요합니다. 용도와 실제 점유상태까지 확인해야 합니다. 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소, 가격·환금성 판단은 보류. 이 사건은 할인율보다 확약의 효력과 현장 가치 검증이 낙찰 판단의 핵심입니다.