춘천지방법원 2024타경401468. 원주시 반곡동 채움플러스 혁신1차 7층 711호입니다. 공부상 용도는 근린시설인데, 등기된 임차권의 사용 내역은 주거(임차권등기)로 확인됩니다. 소유자는 손정아이고, 2018.08.30. 매매를 원인으로 2018.12.31. 소유권이 이전됐으며 당시 거래가액은 121,766,000원입니다. 이민영의 전입·점유 개시는 같은 날인 2018.12.31., 확정일자는 2019.01.09.입니다.
권리분석의 핵심은 2022.09.27. 설정된 박용수의 채권최고액 104,000,000원 근저당권입니다. 이것이 말소기준권리이고, 임차인 이민영은 그보다 앞서 전입·점유와 확정일자를 갖췄으므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다. 그러나 이 사건에서는 주택도시보증공사가 임차권자 이민영의 양수인으로서 2026.07.14. 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경401468 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 황금로 34, 7층711호 (반곡동, 채움플러스 혁신1차) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 / 임차권등기상 주거 |
| 소유자 | 손정아 (2018.12.31. 소유권이전 · 거래가액 121,766,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (감정가 70% · 4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 인수는 확약으로 해소
말소기준권리는 2022.09.27. 박용수 근저당권 104,000,000원입니다. 이민영의 전입·점유 2018.12.31.과 확정일자 2019.01.09.는 모두 이보다 앞서므로 원래 구조만 보면 선순위 대항력 임차인입니다. 2023.01.26.에는 보증금 95,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이민영 실제 임차인 1명 | 2018.12.31. 전유부분 전부 | 2019.01.09. | 95,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원* |
* 현재 회차의 배당 계산만 적용하면 보증금 미배당액은 12,912,000원으로 표시되지만, 위 확약이 이민영 임차권에 적용되므로 매수인이 실제 승계할 금액은 0원으로 봅니다.
② 가격 판단 — 84,000,000원이 곧 ‘시세 메리트’는 아니다
감정가 120,000,000원에서 현재 최저매각가는 84,000,000원, 감정가의 70%이고 유찰 횟수는 4회입니다. 확약을 반영한 실질취득액 역시 현재 회차에서는 84,000,000원입니다. 다만 이 사건 자료에서 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
특히 공부상 용도가 근린시설이고 토지 이용상황도 상업용입니다. 임차권등기에는 주거로 기재되어 있으므로, 실제 이용 형태와 공부상 용도의 일치 여부를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다. 4회 유찰이라는 결과도 가격과 환금성을 별도로 검토해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 임차인 이민영 보증금 (우선변제) | 95,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 근저당권 · 박용수 | 104,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,912,000원 후 임차보증금에 82,088,000원이 배당되는 계산입니다. 룰상 미배당액은 12,912,000원이지만 2026.07.14. 확약에 따라 이민영 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 토지·환금성 메모
- 용도. 사건상 물건 용도는 근린시설입니다. 임차권등기에는 이민영의 사용이 주거로 기재돼 있어 실제 이용 상태 확인이 중요합니다.
- 지역. 토지는 일반상업지역이고 토지이용상황은 상업용입니다. 혁신도시개발예정지구와 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로·형상. 평지의 세로장방형 토지이며 중로각지입니다. 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 토지지표. 토지면적은 1,095.5㎡, 공시지가는 2,989,000원/㎡입니다.
- 환금성. 4회 유찰된 근린시설이라는 점에서 가격뿐 아니라 실제 이용수요와 재매각 가능성을 함께 검토하는 것이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.14. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 제출주체와 적용 범위를 매각물건명세서 원문에서 재확인하세요.
- 실질 인수 0원과 룰상 금액 구분. 현재 회차 배당표상 미배당 보증금은 12,912,000원이지만, 확약을 적용하면 이민영 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
- 공부상 용도와 실제 이용 확인. 사건 용도는 근린시설인데 임차권등기에는 주거로 기재돼 있습니다. 현황과 용도 적합성을 직접 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 주변 근린시설의 실제 거래·임대수익·공실 가능성을 별도로 확인하세요.
- 후순위 권리. 2022.09.27. 말소기준권리 이후의 주택임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 풀렸지만, 가격은 별도 문제”
이 사건은 표면만 보면 보증금 95,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 인수형입니다. 실제로 현재 최저가 84,000,000원을 기준으로 단순 배당하면 보증금 12,912,000원이 미배당됩니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.07.14. 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소까지 확약했으므로, 이민영 임차권에 관한 매수인의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 최저가 84,000,000원이 곧바로 매력적인 가격이라는 뜻은 아닙니다. 이 물건은 4회 유찰된 근린시설이고 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 또한 공부상 근린시설과 임차권등기상 주거라는 이용 표기가 함께 존재합니다. 따라서 결론은 권리상 주된 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격·용도·환금성은 보수적으로 확인해야 하는 사건입니다.