최저가 49%의 착시 — 실질취득은 96,458,400원인 대항력 임차인 인수형

춘천지방법원 2024타경401468. 원주시 반곡동 채움플러스 혁신1차 7층 711호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 손정아이며, 2018년 12월 31일 거래가액 121,766,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 사건은 주택도시보증공사가 청구금액 95,000,000원으로 신청한 강제경매입니다.

권리분석의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 이민영의 임차보증금 95,000,000원입니다. 이민영은 2018년 12월 31일 전입·점유를 시작하고 2019년 1월 9일 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 박용수의 근저당권 설정일 2022년 9월 27일보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 선순위 임차인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 낙찰가보다 먼저다

2020년 11월 11일 설정된 장덕진의 근저당권 19,500,000원은 2022년 9월 27일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 박용수의 근저당권 104,000,000원이며, 이후의 임차권등기·경매개시결정·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.

다만 임차권등기가 말소기준권리보다 늦다는 사실만 보고 안전하다고 판단해서는 안 됩니다. 이민영의 실제 전입·점유와 확정일자가 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 선순위 대항력에 기초한 미배당 보증금 인수 부담은 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 유찰돼도 실질취득은 약 95,000,000원대로 고정

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 물건은 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액입니다.

최저가는 58,800,000원에서 41,160,000원, 28,812,000원으로 크게 내려가지만 실질취득은 각각 96,458,400원, 96,140,880원, 95,918,616원입니다. 낙찰가만 보면 할인 폭이 커지지만 총부담은 임차보증금 95,000,000원 부근에서 거의 움직이지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)

임차인 보증금 부족분 37,658,400원은 매수인 인수 가능액입니다. 실제 배당은 집행비용, 조세채권 및 최종 채권신고 내용에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모

• 용도. 사건상 근린시설이며 토지 이용상황은 상업용입니다. 주거용 아파트와 동일한 환금성이나 수요 구조를 전제로 판단하면 안 됩니다.
• 용도지역. 일반상업지역과 지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
• 도로 조건. 토지는 평지의 세로장방형이며 중로각지입니다. 폭 15m~20m의 중로2류에 접합니다.
• 토지 현황. 지목은 대, 전체 토지면적은 1,095.5㎡이며 공시지가는 ㎡당 2,989,000원입니다.
• 환금성. 근린시설은 임대수익, 실제 영업 가능 업종, 공실 상태와 관리비 부담에 따라 매수층이 크게 달라질 수 있습니다. 2회 유찰 이력도 가격 수용성이 높지 않았다는 신호로 함께 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 입찰가와 인수액을 합산. 현재 회차는 최저가 58,800,000원이 아니라 실질취득 96,458,400원을 기준으로 자금 계획을 세워야 합니다.
• 임차인 배당 결과 확인. 실제 배당액이 줄면 매수인 인수액은 그만큼 늘어납니다. 배당표와 미배당 보증금을 잔금 납부 전까지 계속 확인해야 합니다.
• 명도 조건. 대항력 있는 임차인은 미배당 보증금 문제와 인도를 연계할 수 있습니다. 인수액 지급 시기와 명도 합의를 함께 계산해야 합니다.
• 근린시설의 주거 이용 확인. 사건 용도와 임차 사용 내역이 다르므로 건축물대장, 현황, 내부 구조와 실제 이용 상태를 대조해야 합니다.
• 종전 경매등기 구분. 박용수의 2024년 3월 21일 임의경매개시결정은 2026년 2월 20일 취소기각결정으로 말소됐고, 현재 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다.
• 관리비·조세채권 확인. 공용부분 관리비 체납과 배당에 영향을 미칠 조세채권을 관리주체와 집행기록에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “58,800,000원에 사는 물건이 아니다”

이 사건의 표면 가격은 감정가 120,000,000원에서 두 차례 유찰된 58,800,000원입니다. 그러나 이민영의 보증금 95,000,000원이 낙찰가보다 크고, 전입·점유와 확정일자가 말소기준권리보다 앞섭니다. 현재 회차에서는 37,658,400원의 보증금 미배당액이 남아 실질취득이 96,458,400원까지 올라갑니다.

추가 유찰이 되더라도 결론은 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 증가해 실질취득은 계속 약 95,000,000원대입니다. 근린시설이라는 용도와 2회 유찰 이력까지 고려하면, 이 물건은 낮은 최저가를 보고 접근할 물건이 아니라 선순위 임차보증금 95,000,000원을 사실상의 가격 기준으로 삼아야 하는 인수형 경매입니다.