춘천지방법원 2024타경406524. 강원특별자치도 횡성군 서원면 압곡리 286-1 일대의 건물·토지 일괄매각 물건입니다. 용도는 단순 주거용이 아니라 동·식물 관련시설(축사)·퇴비사·단독주택이 섞인 구조이고, 토지는 목장용지 1,015㎡입니다. 감정가 대비 최저가가 크게 내려온 이유를 권리만으로 설명하기 어렵습니다. 오히려 현황상 축사 사용, 일부 멸실, 농촌마을 인근 농경지대라는 환금성 변수를 먼저 봐야 하는 물건입니다.
권리 흐름은 2006년 원주축산업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사상 농업회사법인 주식회사 휴먼이 축사 부분을 사용하는 것으로 나타나고, 전입신고일·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 “대항력 있는 임차인”으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상 점유자로 분리해 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경406524 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 횡성군 서원면 압곡리 286-1 |
| 등기 표시 | [건물] 강원특별자치도 횡성군 서원면 압곡리 286-1외 1필지 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 동·식물 관련시설(축사)·퇴비사·단독주택 · 목장용지 1,015㎡ |
| 소유자 | 박철수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,358,048,500원 / 326,068,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합중앙회 / 324,706,467원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 등기소 / 발급일 | 춘천지방법원 횡성등기소 / 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2006년 근저당
말소기준권리는 2006.10.12. 원주축산업협동조합 근저당권 390,000,000원입니다. 그 이후의 가압류, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당표상 매각대금은 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 모두 소진되어, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 점유·임차인 확인 — 대항력 가능·미상
| 점유자 | 부분 / 용도 | 전입·확정 | 보증금·차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 주식회사 휴먼 | 미상 / 축사 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 보증금 미상 · 차임 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
이 점유자는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 사용관계 확인이 필요한 점유자로 보입니다. 따라서 보증금 합산 이슈는 없지만, 보증금 자체가 확인되지 않아 인수 위험이 완전히 닫혔다고 볼 수 없습니다. 특히 축사 사용관계가 계속되고 있다면 명도, 시설물 정리, 사용수익 관계 확인이 낙찰가보다 더 중요한 실무 포인트가 됩니다.
③ 이용상태 — 축사·퇴비사·단독주택, 일부 멸실
- 이용상태. 2-1 동·식물 관련시설(축사)은 멸실, 2-2·3은 동·식물 관련시설(축사), 2-4는 동·식물 관련시설(퇴비사), 2-5는 단독주택입니다.
- 구조. 2-1은 일반철골구조 기타지붕·칼라강판이나 멸실, 2-2·3은 일반철골구조 기타지붕·칼라강판, 2-4는 일반철골구조 기타지붕, 2-5는 벽돌구조·함석지붕입니다.
- 설비. 기호 2-5에는 난방시설, 급·배수 및 위생설비가 되어 있습니다.
- 토지. 목장용지 1,015㎡, 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고, 공부상 1층 동·식물관련시설(축사) 308㎡는 현황상 멸실, 공부상 존재하는 1층 동·식물관련시설(퇴비사) 347.4㎡는 매각에 포함됩니다.
- 기계기구. 공장 및 광업재단저당법 제7조 기계기구 직립식 산란 cage설비 1점이 기재되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 326,068,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,364,952원 | 약 매각가의 1.6% 추정 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 원주축산업협동조합 | 390,000,000원 | 320,703,048원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 유용선 | 634,816,834원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 8,542,352원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 원주축산업협동조합 | 31,909,518원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 6. 갑구 3번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 87,075,652원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 7. 갑구 4번 경매개시결정 · 유용선 | 324,706,467원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 8. 갑구 9번 경매개시결정 · 농업협동조합중앙회 | 324,706,467원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 9. 갑구 11번 경매개시결정 · 양병만 | 324,706,467원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 10. 갑구 13번 경매개시결정 · 원주축산업협동조합 | 324,706,467원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 11. 갑구 16번 가압류 · 유용선 | - | 0원 | 채권액 미상 |
| 12. 갑구 20번 가압류 · 주식회사우성사료 | 27,174,704원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 13. 갑구 21번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | - | 0원 | 채권액 미상 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차에서는 매각대금 326,068,000원이 집행비용 5,364,952원과 선순위 근저당 배당 320,703,048원으로 소진됩니다. 매수인 인수 산정액은 0원이지만, 점유자 보증금·전입·확정일자 확인은 별도입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 기호3·4 토지는 강원특별자치도 횡성군 서원면 압곡리 소재 토지로, 주위는 농가주택, 전, 임야 등이 소재하는 농촌마을 인근 농경지대입니다.
- 교통. 기호3·4 토지는 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.
- 용도제한. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 임대미상으로 기재되어 있어 점유·사용관계 원본 확인이 필요합니다.
- 환금성. 아파트처럼 표준화된 실거래 비교가 쉬운 물건이 아니라, 목장용지·축사·퇴비사·단독주택이 결합된 저환금성 성격이 강합니다.
⑥ 회차별 시나리오
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 326,068,000원 | 24.01% | 320,703,048원 | 2,157,641,880원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 228,247,600원 | 16.81% | 224,252,134원 | 2,254,092,794원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 159,773,320원 | 11.76% | 156,736,494원 | 2,321,608,434원 | 0원 |
현재 회차의 신청채권자 청구금액은 324,706,467원이고, 시나리오상 신청채권자 배당은 0원입니다. 후순위가 거의 회수하지 못하는 구조인 만큼, 경매가 반복되어 온 배경은 단순히 가격이 높아서만이 아니라 물건의 용도와 환금성 부담이 함께 작용한 것으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 농업회사법인 주식회사 휴먼의 축사 사용 범위, 사용권원, 보증금, 차임, 전입·사업자등록, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 멸실·현황 확인. 공부상 축사 308㎡가 현황상 멸실이고, 퇴비사 347.4㎡는 매각에 포함됩니다. 현장과 공부를 직접 대조해야 합니다.
- 기계기구 확인. 직립식 산란 cage설비 1점이 기재되어 있으므로 실제 존부, 사용 가능성, 철거 비용을 봐야 합니다.
- 가축사육 제한. 가축사육제한구역 포함 여부가 용도 활용에 영향을 줄 수 있습니다.
- 명도 비용. 축사 점유가 계속되고 있다면 일반 주택 명도보다 시설물·동산·폐기물 처리 부담이 커질 수 있습니다.
- 가격 기준. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고, 토지·건물 현황과 철거·정리 비용을 반영해야 합니다.
맺으며 — “24%”보다 “쓸 수 있나”가 먼저다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 1,358,048,500원에서 최저가 326,068,000원까지 내려와 매력적으로 보입니다. 그러나 이 사건은 아파트처럼 권리와 시세만 맞추면 끝나는 구조가 아닙니다. 축사·퇴비사·단독주택이 섞인 목장용지이고, 일부 시설은 멸실, 현황상 축사 점유자는 보증금과 대항력 판단 자료가 확인되지 않습니다. 권리순위는 비교적 정리되지만, 사용 가능성과 점유 정리가 핵심 리스크입니다. 결론은 명확합니다. “싸다”가 아니라 현장 확인 후에만 가격을 논할 수 있는 물건입니다.